Zerwanie lub rozwiązanie umowy z deweloperem - kiedy jest to możliwe

Wszystko zależy od tego, czy nabywca mieszkania od dewelopera, występuje jako konsument, czyli osoba prywatna, która kupuje lokum w celach mieszkaniowych czy jako przedsiębiorca prowadzący działalnością gospodarczą. Rozpatrujemy pierwszy przypadek.

Powody zerwania umowy z deweloperem

Zazwyczaj klient dąży do zerwania (lub rozwiązania) umowy z deweloperem, ponieważ firma nie wywiązuje lub nie wywiązała się z obietnic, czyli warunków umowy. To znaczy: np. stosuje zupełnie inne (przeważnie tańsze, a co za tym idzie: gorszej jakości), niż zapewniała, materiały do budowy i wykończenia lokum, inne technologie oraz znacznie opóźnia się z realizacją w terminie. Następny powód: gdy deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Poczytaj: Deweloper nie może szantażować klienta 

Zdarza się też, że klient podpisał umowę z deweloperem, będąc jeszcze w trakcie załatwiania kredytu mieszkaniowego. Nie dostał go, to teraz rezygnuje z zakupu lokalu. Może być jeszcze jeden powód. Klient, po podpisaniu umowy z jednym deweloperem, jeszcze przed przeprowadzką do nowego mieszkania, znalazł inną, atrakcyjniejszą ofertę u innego dewelopera. 

Kara za odstąpienie od umowy

Obecnie rzadko który deweloper nie przewiduje kar umownych za odstąpienie kupującego od umowy i to bez znaczenia, czy do odstąpienia doszło krótko po podpisaniu umowy, czy na wczesnym etapie budowy, czy już wtedy, gdy budowa była mocno zaawansowana. W ten sposób niektóre firmy stawiające bloki próbują pozyskać przychylność klienta, a więc osobę, która dzięki korzystnym dla niej zapisom w umowie, wybierze ofertę tego przyjaznego dewelopera.

Deweloper się zabezpiecza

Deweloperzy jednak zdają sobie sprawę z tego, jaka sytuacja panuje na rynku nieruchomości i próbują zabezpieczać się przed tym, żeby klient, który zdecydował się skorzystać z ich propozycji, z niej się już nie wycofał. W tym celu w umowach firmy stosują zapisy dla siebie korzystne. Jednym z takich zapisów jest np. to, że klient za zerwanie umowy musi zapłacić tysiąc złotych w określonym terminie (np. w ciągu miesiąca od podpisania umowy), a jeśli tego nie dokona w określonym czasie, to nie będzie mógł już zerwać tej umowy.

Inne to takie zapisy w umowie, że deweloperzy będą domagać się od klienta np. 5 albo i 10 procent od ceny netto mieszkania jako odstępnego tytułem kary. To kara dla nabywcy mieszkania, który zechce zerwać z firmą umowę. Gdy klient podpisze umowę, a więc zgodzi się także na zapis dotyczący kary o stawce procentowej za odstąpienie od umowy, może znaleźć się w pułapce. To dlatego, że im bardziej zaawansowana jest budowa, tym większą kwotę będzie musiał zapłacić deweloperowi.

Wiedziałeś?: Deweloper odpowiada za błędy popełnione przy budowie 

Taki procentowy zapis jest uznawany nawet jako klauzula niedozwolona w umowach z konsumentem. Był np. przypadek, że Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie orzekł, że nawet 3 procent stanowi zbyt wygórowaną kwotę.

Próba zerwania umowy jako przypadek rozpatrywany indywidualnie

Prawie wszyscy deweloperzy zastrzegają, że każdy przypadek odstąpienia od umowy przez klienta będzie rozpatrywany indywidualnie. Niektórzy deweloperzy w ogóle nie żądają podania powodu zerwania umowy przez klienta. Ten może wtedy liczyć na zwrot części wpłaconych środków, tyle, że po potrąceniu kary umownej. Tak dzieje się choćby w sytuacji, gdy zainteresowany nie dostał kredytu na zakup mieszkania.

Inne firmy stawiające bloki zabezpieczają się np. zapisem, że klient ma prawo zerwać umowę tylko w wyjątkowych sytuacjach, np. jedynie wtedy, gdy budynek nie zostanie wybudowany. Inne ważne powody jednak też muszą być uznawane przez dewelopera.

Pismo do dewelopera

Jeżeli klient zamierza odstąpić od umowy, to jednocześnie musi złożyć oświadczenie o odstąpieniu. Ważną rolę odgrywa więc pismo, jakie wystosuje do dewelopera.

Eksperci radzą, aby napisać odstąpienie do umowy, a nie prośbę o odstąpienie od umowy. Niby dokumenty podobne, ale różnica w rzeczywistości znaczna. W przypadku bowiem odstąpienia od umowy, nie jest wymagana zgoda dewelopera. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest traktowane jako jednostronne oświadczenie woli i nie wymaga udzielenia odpowiedzi przez dewelopera. Jeśli jednak jest to prośba o odstąpienie od umowy, firma deweloperska musi się do niej ustosunkować, a więc ma szansę nie wyrazić zgody.

Wówczas w odpowiedzi można spodziewać się od dewelopera informacji w stylu: „ W naszej ocenie obecnie nie występują przesłanki umożliwiające Pani/Panu odstąpienie od zawartej z nami umowy za porozumieniem stron". Takie bowiem działania dewelopera to często tylko gra na zwłokę.

Jeśli nie ma szans na porozumienie stron

Często skutecznym krokiem jest wysłanie do dewelopera przedsądowego wezwania do zwrotu wpłaconych rat, często z potrąceniem kary umownej. Warto w takim piśmie zaznaczyć, w razie niewywiązania się z tego np. w ciągu siedmiu lub 14 dni, klient będzie domagał się należnej kwoty łącznie z odsetkami za zwłokę, licząc je od dnia, w którym to żądanie stało się wymagalne, tzn. od dnia, który został określony w odstąpieniu od umowy.

Klient kontra deweloper w sądzie

Jeśli deweloper nic sobie nie zrobi z przedsądowego wezwania do zapłaty, jedynym wyjściem klienta jest złożenie przez niego pozwu do sądu o zwrot tej kwoty wraz z odsetkami. Gdy nabywca lokum wygra z deweloperem, ten drugi będzie musiał oddać mu pieniądze z odsetkami, a do tego pokryć koszty sądowe.

Więcej na temat: Zakup mieszkania, czyli o czym warto pamiętać 

W przypadku, gdy deweloper znajduje się w trudnej sytuacji finansowej, kolejnym problemem - już po wygraniu sprawy sądowej przez klienta - może okazać się natomiast kłopot z odzyskaniem pieniędzy przez klienta.

Deweloper także ma prawo odstąpienia od umowy

Ustawa przewiduje takie rozwiązanie w dwóch przypadkach. Pierwszy to ten, gdy nabywca nie płaci deweloperowi w terminie lub płaci, ale tylko częściowo, powodując zaległości. Deweloper musi wcześniej wezwać pisemnie klienta do zapłaty zaległości w określonym terminie (zwykle to 30 dni od dnia doręczenia wezwania), a klient tego nie zrobił. Druga możliwość zachodzi wtedy, gdy nabywca nie stawia się do odbioru mieszkania lub nie stawia się na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawa na nabywcę. Przedtem jednak deweloper musi dwukrotnie doręczyć pisemne wezwanie w odstępie przynajmniej 60 dni.

W kwestiach nieuregulowanych w ustawie deweloperskiej, a dotyczących odstąpienia od umowy z deweloperem, zastosowanie mają regulacje Kodeksu cywilnego.