Umowy z deweloperami – lista praktyk niedozwolonych

Klauzule abuzywne, czyli inaczej niedozwolone zapisy w umowach, są zmorą wszystkich klientów, którzy decydują się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego. Przeciętny klient czytając umowę z deweloperem, trzeba to stwierdzić z przykrością, nie zawsze rozumie, co czyta. To nie dziwi, gdyż wiele umów pisanych jest językiem niezrozumiałym dla kogoś, kto nie skończył prawniczych studiów.

Przeczytaj: Deweloper nie może szantażować klienta groźbą niepodpisania umowy 

Klauzule abuzywne w umowach z deweloperami powodują, że w razie nieporozumień, zerwania umowy, niezadowolenia z rezultatów umowy klient stoi na straconej pozycji. Wiele z takich klauzul deweloperzy wpisują do swoich umów dopiero wtedy, gdy określone sformułowanie znajdzie się „na czarnej liście", traktując tę listę jako źródło „dobrych" pomysłów.

Czarna lista praktyk, czyli co to takiego

„Czarna lista" to lista Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który tropi tego rodzaju niedozwolone zapisy. Jedna ze spółek wpisała do umowy postanowienie, że „wszelka korespondencja wysłana na adres wskazany przez zamawiającego, będzie uznawana za dostarczoną". Inna uznała, że „wszystkie sprawy sporne strony zobowiązują się załatwiać polubownie", ale gdyby się to nie udało, to spór rozstrzygać będzie sąd właściwy dla działania firmy, a nie dla miejsca wykonania umowy. Czy ktoś chciałby jechać 300 kilometrów na posiedzenie sądu?

Jeszcze inni deweloperzy uważają, że sami mogą dokonać odbioru mieszkania zapisując w umowie, że „niestawienie się kupującego do dokonania odbioru jakościowego (...) upoważnia sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiążą obie strony umowy". A więc biada tym, którzy w terminie odbioru będą na urlopie albo zwolnieniu chorobowym. Są deweloperzy, którzy zgodzą się na zerwanie umowy przez kupującego, ale pieniądze oddadzą pomniejszone o prowizję i wtedy, gdy znajdą innego kupca na mieszkanie „w przypadku rezygnacji przez kupującego z zakupu mieszkania (...) sprzedający zwróci wpłacone przez kupującego kwoty złotowe po potrąceniu 3 procent jako odstępnego (...) zwracane kwoty nie podlegają waloryzacji i nie są oprocentowane. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia przez sprzedającego następnego nabywcy tego samego lokalu, ale nie później niż w terminie 9 miesięcy od daty rezygnacji".

Takie są klauzule abuzywne

Wszystkie klauzule, które definiują obowiązki tylko ze strony kupującego, zwalniając z odpowiedzialności dewelopera, uznaje się za klauzule niedozwolone. Podobnie jest z zapisami, które umożliwiają – bez konsekwencji – wprowadzanie zmian w umowie przez dewelopera. Niedozwolone są również zapisy, które ograniczają zwrot pieniędzy już wpłaconych deweloperowi w sytuacji, gdy klient rezygnuje z umowy.

Zapisy z „czarnej listy" a ich moc prawna

Umowy z deweloperami, podobnie jak z bankami czy operatorami telewizji cyfrowych, są właściwie nienegocjowane. Albo się je przyjmuje w całości, albo umowy się nie podpisuje. Niewielu deweloperów jest skłonnych do zmian w zapisach przygotowanych przez siebie umów. Jeśli klient taką umowę podpisze, nawet jeśli będzie ona dla niego niekorzystna, musi się do niej stosować. Bo o tym, że dany zapis jest niedozwolony – ostatecznie decyduje dopiero sąd. Zanim to nastąpi, wszystkie punkty umowy są obowiązujące.

Warto wiedzieć: Sprawdź dewelopera przed zakupem od niego mieszkania 

Przed takimi zapisami można się jednak bronić. Dbający o dobre imię deweloperów, Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza przedsiębiorstwa, które w kontaktach z klientami nie stosują klauzul abuzywnych. Każdy też może zajrzeć na stronę UOKiK-u i sprawdzić, czy podejrzany zapis nie znajduje się na czarnej liście urzędu. Nie musi być on powtórzony dosłownie. Wystarczy, że zawiera sens i skutek zapisu z listy. Jeśli tak, można wtedy próbować negocjować zmianę umowy z deweloperem lub od razu uznać, że wiązanie się umową z tak podchodzącym do biznesu przedsiębiorcą na dłuższą metę jest nieopłacalne.

Jeśli w umowie deweloperskiej występują niedozwolone zapisy

Na szczęście teraz mamy rynek klienta, a nie dewelopera i ten nie sprzeda już byle dziury w ziemi. Wybór nieruchomości na rynku jest spory i warto zaufać tym, którzy już na etapie podpisywania umowy nie chcą klienta wykiwać. Warto pamiętać o jednym – jeśli w danej umowie występują niedozwolone zapisy z listy UOKiK zgodnie z kodeksem cywilnym – nie mają one zastosowania i nie mają mocy prawnej, a więc ostatecznie nie wiążą konsumenta.