W dużym uproszczeniu mówiąc, zasadnicza różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem polega na tym, że zaliczka traktowana może być jedynie jako wpłata na poczet przyszłej należności i podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy przez którąkolwiek ze stron – wyjaśnia Piotr Przybył, właściciel Broker House Nieruchomości z Opola. – Natomiast zadatek oprócz tego, że jest zaliczany na poczet ceny, pełni funkcję zabezpieczającą i odszkodowawczą.
Warto przeczytać: Zakup mieszkania: ile to faktycznie kosztuje
Szczególna rola zadatku objawia się, gdy umowa nie zostaje wykonana przez jedną ze stron. Wówczas w myśl art. 394 §1 Kodeksu Cywilnego druga strona umowy może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, chyba że do umowy wprowadzono inne zastrzeżenia.
Zaliczka nie jest w ogóle zdefiniowana w Kodeksie Cywilnym i jest regulowana przez ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące wykonywania umów wzajemnych.
– Co ważne, zadatek można zatrzymać (gdy się go otrzymało) lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości (jeżeli się go dało) po złożeniu drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu od umowy i bez wyznaczenia terminu dodatkowego na spełnienie świadczenia – dodaje Piotr Przybył.
Zobacz również: Jak spisać umowę przedwstępną na kupno nieruchomości
W sytuacji, gdy mielibyśmy wpłaconą zaliczkę i chcielibyśmy skutecznie od umowy odstąpić, musielibyśmy wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin na spełnienie świadczenia w myśl ogólnej zasady kodeksowej zawartej w art. 491 Kodeksu Cywilnego.
Zadatek zastępuje odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy niezależnie od tego, czy faktycznie ponieśliśmy szkodę z tego tytułu. Nie można zasłaniać się więc stwierdzeniem, iż druga strona nie poniosła wskutek naszego niewykonania umowy żadnej szkody i żądać zwrotu zadatku (jeżeli go daliśmy). W przypadku zaliczki możemy wezwać drugą stronę do zwrotu zaliczki.
Z drugiej strony, jeżeli przyjęliśmy zadatek, nie musimy go zwracać natomiast w przypadku przyjęcia zaliczki, wcześniej czy później będziemy musieli ją zwrócić. Jeżeli mówimy o zadatku należy pamiętać o tym, że musi on być w umowie wyraźnie określony, inaczej będzie w sytuacji spornej traktowany jako zaliczka.
Warto zobaczyć i poznać ceny nieruchomości: Mieszkania na sprzedaż
Zadatek czy zaliczka
Która z tych form jest korzystniejsza dla sprzedającego, a która dla kupującego?
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą umowę, a więc chroni tak naprawdę obie strony transakcji.
– Jeżeli chcemy nabyć nieruchomość, to w przypadku wpłaty zadatku mamy większą pewność, iż sprzedający nie sprzeda komuś innemu upatrzonej przez nas nieruchomości – tłumaczy Piotr Przybył, licencjonowany pośrednik nieruchomości. – Jeżeli zaś sprzedajemy nieruchomość, to w sytuacji odstąpienia od umowy strony kupującej zadatek zrekompensuje nam czas wstrzymania sprzedaży nieruchomości i ponoszonych z tego tytułu kosztów, chociażby opłat eksploatacyjnych.
Oczywiście im wyższa kwota zadatku, tym bardziej surowe konsekwencje. O tym należy pamiętać. Zaliczka takiej funkcji nie pełni.
Trzeba zaznaczyć, iż w ewentualnym procesie dochodzący zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej jest w sytuacji korzystnej albowiem musi jedynie wykazać, że dał zadatek pozwanemu oraz, że pozwany nie wykonał umowy. Natomiast pozwany, aby uwolnić się od obowiązku zapłaty musi wykazać, iż nie wykonał umowy z powodu okoliczności, za które nie ponosi wyłącznej odpowiedzialności.
Wysokość zaliczki i zadatku
**Zwyczajowo przyjęło się, iż zadatek nie powinien być wyższy niż 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Nie mniej strony mogą ustalić w umowie zadatek w dowolnej wysokości. Należy jednak zwrócić uwagę na odszkodowawczą funkcję zadatku i nie przesadzajmy z jego wysokością. – W razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości może być uznane za nadużycie prawa – ocenia właściciel Broker House Nieruchomości z Opola.
Zobacz także: Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego
W przypadku zaliczki nie ma żadnych ograniczeń w wysokości jej wpłaty, nie mniej rozsądnie podchodźmy do wysokości wpłacanej drugiej stronie zaliczki, gdyż jej odzyskanie może być bardzo trudne i wymagać drogi sądowej.
Kiedy jest najlepszy moment, żeby strony porozumiały się na którąś z tych form zapłaty
– Jestem zwolennikiem stosowania w umowach zadatku nie zaliczki, gdyż wzmacnia to wolę stron do zawarcia umowy – sugeruje nasz rozmówca. – W przypadku nieruchomości, zadatek stosowany jest w umowach przedwstępnych, gdyż umowa finalna (przyrzeczona) nie może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.
W umowach przedwstępnych ustala się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej i zabezpiecza się je właśnie poprzez przekazanie zadatku. Można ustalić warunki zawarcia umowy przyrzeczonej (umowa warunkowa), np. prawo odstąpienia strony kupującej od zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku nie otrzymania kredytu bankowego na jej zakup. – Nie mniej sprzedający nie chcą się na taki zapis godzić z uwagi na brak możliwości sprzedaży nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej i długi okres związany z formalnościami w uzyskaniu kredytu bankowego – komentuje Piotr Przybył, pośrednik nieruchomości z Opola.