Zaliczka czy zadatek. Co wybrać, kupując nieruchomość

Edyta Hanszke
Pieniądze na zadatekZwyczajowo przyjęło się, iż zadatek nie powinien być wyższy niż 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Nie mniej strony mogą ustalić w umowie zadatek w dowolnej wysokości
Pieniądze na zadatekZwyczajowo przyjęło się, iż zadatek nie powinien być wyższy niż 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Nie mniej strony mogą ustalić w umowie zadatek w dowolnej wysokości scx.hu
Zaliczka podlega zwrotowi, zadatek możemy stracić, jeśli nie dopełnimy umowy ze sprzedającym.

W dużym uproszczeniu mówiąc, zasadnicza różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem polega na tym, że zaliczka traktowana może być jedynie jako wpłata na poczet przyszłej należności i podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy przez którąkolwiek ze stron – wyjaśnia Piotr Przybył, właściciel Broker House Nieruchomości z Opola. – Natomiast zadatek oprócz tego, że jest zaliczany na poczet ceny, pełni funkcję zabezpieczającą i odszkodowawczą.

Warto przeczytać: Zakup mieszkania: ile to faktycznie kosztuje 

Szczególna rola zadatku objawia się, gdy umowa nie zostaje wykonana przez jedną ze stron. Wówczas w myśl art. 394 §1 Kodeksu Cywilnego druga strona umowy może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, chyba że do umowy wprowadzono inne zastrzeżenia.

Zaliczka nie jest w ogóle zdefiniowana w Kodeksie Cywilnym i jest regulowana przez ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące wykonywania umów wzajemnych.

– Co ważne, zadatek można zatrzymać (gdy się go otrzymało) lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości (jeżeli się go dało) po złożeniu drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu od umowy i bez wyznaczenia terminu dodatkowego na spełnienie świadczenia – dodaje Piotr Przybył.

Zobacz również: Jak spisać umowę przedwstępną na kupno nieruchomości

W sytuacji, gdy mielibyśmy wpłaconą zaliczkę i chcielibyśmy skutecznie od umowy odstąpić, musielibyśmy wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin na spełnienie świadczenia w myśl ogólnej zasady kodeksowej zawartej w art. 491 Kodeksu Cywilnego.

Zadatek zastępuje odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy niezależnie od tego, czy faktycznie ponieśliśmy szkodę z tego tytułu. Nie można zasłaniać się więc stwierdzeniem, iż druga strona nie poniosła wskutek naszego niewykonania umowy żadnej szkody i żądać zwrotu zadatku (jeżeli go daliśmy). W przypadku zaliczki możemy wezwać drugą stronę do zwrotu zaliczki.

Z drugiej strony, jeżeli przyjęliśmy zadatek, nie musimy go zwracać natomiast w przypadku przyjęcia zaliczki, wcześniej czy później będziemy musieli ją zwrócić. Jeżeli mówimy o zadatku należy pamiętać o tym, że musi on być w umowie wyraźnie określony, inaczej będzie w sytuacji spornej traktowany jako zaliczka.

Warto zobaczyć i poznać ceny nieruchomości: Mieszkania na sprzedaż

Zadatek czy zaliczka

Która z tych form jest korzystniejsza dla sprzedającego, a która dla kupującego?

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą umowę, a więc chroni tak naprawdę obie strony transakcji.
– Jeżeli chcemy nabyć nieruchomość, to w przypadku wpłaty zadatku mamy większą pewność, iż sprzedający nie sprzeda komuś innemu upatrzonej przez nas nieruchomości – tłumaczy Piotr Przybył, licencjonowany pośrednik nieruchomości. – Jeżeli zaś sprzedajemy nieruchomość, to w sytuacji odstąpienia od umowy strony kupującej zadatek zrekompensuje nam czas wstrzymania sprzedaży nieruchomości i ponoszonych z tego tytułu kosztów, chociażby opłat eksploatacyjnych.

Oczywiście im wyższa kwota zadatku, tym bardziej surowe konsekwencje. O tym należy pamiętać. Zaliczka takiej funkcji nie pełni.

Trzeba zaznaczyć, iż w ewentualnym procesie dochodzący zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej jest w sytuacji korzystnej albowiem musi jedynie wykazać, że dał zadatek pozwanemu oraz, że pozwany nie wykonał umowy. Natomiast pozwany, aby uwolnić się od obowiązku zapłaty musi wykazać, iż nie wykonał umowy z powodu okoliczności, za które nie ponosi wyłącznej odpowiedzialności.

Wysokość zaliczki i zadatku

**Zwyczajowo przyjęło się, iż zadatek nie powinien być wyższy niż 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Nie mniej strony mogą ustalić w umowie zadatek w dowolnej wysokości. Należy jednak zwrócić uwagę na odszkodowawczą funkcję zadatku i nie przesadzajmy z jego wysokością. – W razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości może być uznane za nadużycie prawa – ocenia właściciel Broker House Nieruchomości z Opola. 

Zobacz także: Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego

W przypadku zaliczki nie ma żadnych ograniczeń w wysokości jej wpłaty, nie mniej rozsądnie podchodźmy do wysokości wpłacanej drugiej stronie zaliczki, gdyż jej odzyskanie może być bardzo trudne i wymagać drogi sądowej.

Kiedy jest najlepszy moment, żeby strony porozumiały się na którąś z tych form zapłaty

– Jestem zwolennikiem stosowania w umowach zadatku nie zaliczki, gdyż wzmacnia to wolę stron do zawarcia umowy – sugeruje nasz rozmówca. – W przypadku nieruchomości, zadatek stosowany jest w umowach przedwstępnych, gdyż umowa finalna (przyrzeczona) nie może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

W umowach przedwstępnych ustala się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej i zabezpiecza się je właśnie poprzez przekazanie zadatku. Można ustalić warunki zawarcia umowy przyrzeczonej (umowa warunkowa), np. prawo odstąpienia strony kupującej od zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku nie otrzymania kredytu bankowego na jej zakup. – Nie mniej sprzedający nie chcą się na taki zapis godzić z uwagi na brak możliwości sprzedaży nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej i długi okres związany z formalnościami w uzyskaniu kredytu bankowego – komentuje Piotr Przybył, pośrednik nieruchomości z Opola. 

od 12 lat
Wideo

Jak złodzieje oznaczają domy, które chcą okraść?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom