Czy istnieją najważniejsze przepisy prawne, które regulują najem lokali mieszkalnych w Polsce?
Zdecydowanie tak i bardzo dobrze poruszyć ten temat. Ludzie będący laikami w tej kwestii często mylą zasady rządzące najmem lokali użytkowych z najmem lokali mieszkalnych. Najem lokali mieszkalnych jest w sposób szczególny uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Nazwa ustawy jest dosyć długa do zapamiętania. Dopiero jeżeli tam nie znajdziemy odpowiedzi na nasze pytanie, możemy śmiało sięgnąć do kodeksu cywilnego. To są dwie najważniejsze ustawy dotyczące najmu lokali mieszkalnych.
Rozumiem, w takim razie, na co według Pani powinni zwrócić szczególną uwagę studenci podczas podpisywania umowy najmu?
Przede wszystkim na rodzaj umowy, dlatego że może nam się ich pojawić kilka:
zwykła umowa najmu,
najem okazjonalny i instytucjonalny.
Te dwie ostatnie formy są szczególnymi formami przewidzianymi właśnie dla najmu lokali mieszkalnych, które wiążą się z tym, że najemca ma nieco więcej obowiązków, ponieważ musi przedłożyć akt notarialny, w którym poddaje się dobrowolnie egzekucji. W praktyce oznacza to, iż poddaje się obowiązkowi wydania tego lokalu – jest to taka uproszczona eksmisja.
Kolejna kwestia to związane z tym różne uprawnienia. Mówiąc najprościej w przypadku innym niż zwykły najem, wynajmujący ma trochę więcej możliwości. Chodzi chociażby o możliwość częstszej podwyżki czynszu, jeżeli umowa o najem okazjonalny tak stanowi, ta może mieć miejsce częściej niż co 6 miesięcy, co z pewnością nie jest oczekiwanym rozwiązaniem ze strony jakiegokolwiek najemcy.
Zawsze pojawia się także kwestia kaucji, szczególnie jeśli chodzi o studentów, którzy zazwyczaj są dopiero na początku swojej drogi zawodowej i nie posiadają wystarczających środków lub pewnego źródła dochodu. Właściciele mieszkań wynajmujący lokale studentom bardzo często szukają także dodatkowych zabezpieczeń na przykład poręczenia, chociażby ze strony rodziców.
Istotny jest oczywiście też czas najmu, na jaki zawieramy umowę i sposób płatności niezależnych od właściciela. Są to opłaty często zmienne – za energię elektryczną, śmieci, czy także wodę. Należy zwrócić uwagę, czy płacimy zaliczkowo te kwoty, czy na podstawie wskazań urządzeń, na przykład wodomierzy. To istotne, gdyż po jakimś czasie można się zdziwić, że te opłaty są jednak wyższe niż zaliczki wskazane w umowie.
Ostatnia bardzo istotna rzecz to zwrócenie uwagi na właściwy opis wyposażenia lokalu i jego ogólnego stanu. Proszę pamiętać, że najemca po zakończeniu najmu ma obowiązek zwrócić wynajmującemu lokal w stanie, co do zasady, niepogorszonym. Dopuszczalne są jedynie cechy normalnego użytkowania przedmiotu najmu. Natomiast wszystko, co jest klasycznym zniszczeniem oraz zdewastowaniem, będzie obciążać najemcę. Dopilnujmy zatem na samym początku właściwego określenia tych rzeczy w protokole wydania. Lepiej jest tę kwestię załatwić w pierwszej kolejności, aby później uniknąć niemiłej i zapewne kosztownej niespodzianki.
Nawiązując ponownie do umowy, czy powinna ona być zawarta w formie pisemnej, czy wystarczy jedynie forma ustna i jakie w takim przypadku ryzyka niesie za sobą umowa ustna?
Już wyjaśniam, jeżeli chodzi o taką zwykłą umowę najmu, to jak najbardziej ona może być zawarta w formie ustnej. Przepisy kodeksu cywilnego w tym przypadku mówią tylko, że jeżeli zawieramy ją na okres dłuższy niż rok, to umowa powinna zostać zawarta na piśmie. Nie ma jednak jakiś szczególnych sankcji, ponieważ jeżeli nie zawrzemy jej na piśmie, to z ustawy poczytuje się, że zawarliśmy tę umowę na czas nieoznaczony. Inaczej jest w przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Umowy te muszą mieć bezwzględnie formę pisemną pod rygorem nieważności.
Wracając do ryzyka umowy ustnej, to owszem zdecydowanie się ono pojawia i warto na to uczulić czytelników. Z praktyki sali sądowej i umów ustnych mogę powiedzieć, że bardzo często strony różnią się w oświadczeniach dotyczących tego, na co się umówiły. Żeby zadbać o to, abyśmy mieli jasne, wyraźne postanowienia i nie ryzykowali tym, że druga strona będzie twierdziła coś innego, sugerowałabym zdecydowanie zawieranie umów, nawet tych zwykłych w formie tylko i wyłącznie pisemnej.
Wspomniałyśmy wcześniej o obowiązkach wynajmującego, dlatego teraz chciałbym zapytać, jakie prawa mają studenci jako najemcy i czy różnią się one od praw innych najemców?
Nie różnią się one praktycznie niczym. Student przede wszystkim ma prawo oczekiwać, że wynajmujący wyda mu lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku, czyli nadającym się do zamieszkiwania, oraz utrzymywać go będzie w takim stanie przez czas trwania najmu. Mowa tutaj o dokonywaniu niezbędnych napraw, jak chociażby pęknięcie rury kanalizacyjnej. Student ma prawo wtedy oczekiwać naprawy wadliwych lub uszkodzonych rzeczy.
Coraz częstszą praktyką wśród wynajmujących jest wpisywanie w umowę postanowień dotyczących kontroli stanu przedmiotu najmu, aby sprawdzać, w jaki sposób najemca korzysta z lokalu. Pilnujmy jednak nienadużywania tej kwestii, bowiem wynajmujący nie ma prawa zakłócać codziennego życia najemcy. Wyjątkiem jest sytuacja wystąpienia awarii, która zagraża uszkodzeniom budynku lub lokalu innych lokatorów. Wtedy wynajmujący może wejść do mieszkania nawet pod nieobecność najemcy, ale wymaga to obecności chociażby funkcjonariusza policji. Zatem nie zgadzajmy się na wspomniane wcześniej zapisy o odwiedzinach wynajmującego pod szyldem kontroli lokalu.
A co w takim razie powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu? Jakie zapisy są kluczowe dla zabezpieczenia obu stron?
Postanowienia umowy będą tak naprawdę powtórzeniem przepisów ustawy, o której rozmawiałyśmy na samym początku, ponieważ mają one charakter bezwzględnie obowiązujących. Nawet jeżeli którejkolwiek ze stron zapisy ustawy się nie podobają – nie możemy ich zgodnie z prawem dowolnie zmienić na niekorzyść najemcy.
Dla studentów pierwszego rokupolecałabym zastrzeżenie możliwości wcześniejszego wypowiedzenia najmu – w umowach na czas nieokreślony wypowiedzieć umowę można co do zasady jedynie w wypadkach w umowie wskazanych, dlatego warto pamiętać o tym zapisie, podpisując umowę na dany okres.
Dodatkowo zwróciłabym uwagę na zastrzeżenie/wyłącznie częstotliwości podwyżki. Przy najmie zwykłym podwyżka może następować nie częściej niż co pół roku. Jednak w przypadku wynajmu okazjonalnego, wynajmujący nie ma ograniczeń i może podwyższać czynsz z większą częstotliwością.
Pojawia się także wspomniana wyżej kwestia płatności czynszu. Z ustawy jasno wynika, iż czynsz powinniśmy płacić w terminie do 10 dnia każdego miesiąca, jednakże wynajmujący ma prawo określić w umowie o wcześniejszą płatność, a student z kolei o późniejszą. Dokładnie sprecyzujmy zatem te kwestie w umowie.
Pozwolę wrócić sobie jeszcze do kwestii usterek. Tutaj pojawiają się często spory. O ile w przypadku zwykłego najmu kwestia awarii jest dokładnie uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów, tak jeśli chodzi o najem okazjonalny, sprawa wygląda zupełnie inaczej. Tu stosuje się bowiem przepisy kodeksu cywilnego, w którym mowa wyłącznie o drobnych nakładach obowiązujących wynajmującego. Drobna naprawa dla dwóch stron może oznaczać różne rzeczy, dlatego sugerowałabym odniesienie się do wysokości kosztu takiej naprawy. Ważne jest, aby wiedzieć, co obciąża najemcę, a co wynajmującego i nie generować sobie na tym tle sporów.
Wcześniej zdarzyło się już wspomnieć nam o kaucji, jednak ja pozwolę sobie pogłębić ten temat. Czy kaucja jest obowiązkowa i jaka powinna być jej wysokość?
Kaucja nie jest obowiązkowa – jednak w praktyce jest to najpopularniejszy sposób zabezpieczenia dla wynajmującego. Tak naprawdę nie spotyka się umów najmu, które tej kaucji nie przewidują. Jej wysokość jest zależna od wynajmującego, a ustawa przewiduje jedynie jej górne limity – dla najmu zwykłego jest to dwunastokrotność miesięcznego czynszu, a dla najmu okazjonalnego sześciokrotność. Kaucja podlega zwrotowi po ewentualnym potrąceniu zaległości, a wynajmujący powinien dokonać jej zwrotu w terminie maksymalnie trzydziestu dni od zakończenia okresu wynajmu.
W jakich sytuacjach właściciel najmu może wypowiedzieć umowę przed czasem?
Tych możliwości w praktyce nie ma tak naprawdę wiele, wspominana wielokrotnie wcześniej ustawa, bardzo chroni w tym przypadku najemców. Przesłanek jest kilka, dla przykładu – wynajęcie lokalu przez najemcę bez zgody wynajmującego, brak regulowania czynszu (powyżej trzech pełnych okresów płatności), czy chociażby używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i jego przeznaczeniem, czy dewastowanie lokalu.
Co w takim razie zrobić, gdy wynajmujący nie wywiązuje się z obowiązku np. napraw?
Rozwiązanie przynosi kodeks cywilny – przepisy przewidują, że jeżeli wynajmujący na przykład nie naprawia usterek w mieszkaniu, to w takim przypadku najemca ma prawo przedstawić ostateczny termin wywiązania się z naprawy. Jeśli ponownie zignoruje prośbę, najemca może zlecić zastępcze naprawienie defektu, a kosztami obciążony zostanie wynajmujący.
Bardzo dziękuję za dzisiejszą rozmowę i sporą dawkę wiedzy. Myślę, że przybliżyłyśmy czytelnikom temat wynajmu mieszkań, który dotyczy tak naprawdę nie tylko studentów. Pamiętajmy o swoich obowiązkach, ale także prawach, aby jak najlepiej użytkowało nam się dany lokal.
Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!
