Zakup mieszkania. Wady i zalety mieszkań używanych i nowych

W 2015 roku TNS Polska przeprowadziło badanie preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania. 

Poznaj ceny mieszkań. Zobacz: Mieszkania na sprzedaż – oferty

Lepsze mieszkanie od dewelopera czy używane?

Z badania wynika, że ponad połowa Polaków zainteresowanych kupnem nieruchomości rozpatruje wyłącznie oferty z rynku pierwotnego. Tylko 12 proc. respondentów wskazało, że ich pierwszym wyborem była nieruchomość (dom lub mieszkanie) z rynku wtórnego. Jak ankietowani uzasadniają swoje decyzje? Podstawowe argument są takie:

• w nieruchomościach z rynku pierwotnego wszystko jest nowe (38 proc. badanych),
• budynek nie wymaga remontów (35 proc.), 
• kupujący sam decyduje o wystroju wnętrza (33 proc.),
• nowe budynki są bardziej estetyczne i nowoczesne (28 proc.). 

Pozostałe powody to między innymi: nowoczesna infrastruktura, niskie koszty eksploatacji lokum, bogatsza oferta i łatwość późniejszej sprzedaży mieszkania.

 Warto przeczytać: Dom za miastem – mieszkanie w nim może odbić się czkawką 

Eksperci mówią jednak, że na rynku wtórnym również można kupić mieszkania w nowym budownictwie (np. w kilkuletnich inwestycjach), które mają większość zalet nieruchomości od dewelopera. Bywa, że do kupienia jest mieszkanie z drugiej ręki, ale w stanie deweloperskim.

Mieszkanie używane: wady i zalety

Większość nieruchomości z drugiej ręki, które wystawiane są na sprzedaż, wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Najczęściej, im starsze mieszkanie, tym więcej trzeba zainwestować, choć bywają wyjątki od tej reguły. W przypadku starszych nieruchomości wyższe są również koszty utrzymania. Z jednej strony istnieje ryzyko wysokiego funduszu remontowego, z drugiej zaś mieszkania wzniesione w starszych technologiach budowlanych zwykle trudniej jest ogrzać, co generuje wyższe opłaty. Część starszych lokali ma też mało praktyczny rozkład pomieszczeń, mają np. długie i nieustawne korytarze oraz przechodnie pokoje.

Mieszkania z rynku wtórnego mają też wiele zalet. Do najważniejszych z nich należą:

• możliwość negocjacji ceny,
• szybka realizacja transakcji kupna nieruchomości.

Na rynku wtórnym bez problemu znajdziemy mieszkanie, do którego wprowadzić się można praktycznie od razu po zakupie. Szerszy wybór pozwala lepiej dopasować mieszkanie do potrzeb i możliwości kupującego. Zarówno jeśli chodzi o stan nieruchomości, jak i jej standard czy lokalizację.

Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli, szkół i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszym osiedlom. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat są też: przestrzeń pomiędzy budynkami i lokalizacja na mapie miasta.

Mieszkanie nowe: wady i zalety

Kupując mieszkanie od dewelopera można liczyć na niższe koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych). Jednak każde nowe mieszkanie trzeba urządzić i wyposażyć, co kosztuje –i to sporo. Z drugiej strony, robimy to według własnego pomysłu, dostosowując projekt do własnych potrzeb i gustu. Koszt przygotowania mieszkania od dewelopera do zasiedlenia to średnio 1000 złotych za metr kwadratowy. Czasami deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania, ale koszt ich wyremontowania i urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości. Sprawdzając koszt zakup mieszkania należy jednak wziąć pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, lecz i późniejsze koszty utrzymania lokum. Przy nowych budynkach miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie składki na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację cieplną budynku.

 Radzimy: Jak domagać się usunięcia wad w mieszkaniu

Nowoczesne materiały budowlane są najczęściej lepszej jakości i mają lepsze parametry (w tym właściwości termoizolacyjne) niż te używane kilkadziesiąt lat temu. Przy nowym mieszkaniu można też liczyć na bardziej funkcjonalny rozkład – przestrzeń jest lepiej zagospodarowana. Mamy większa szansę na znalezienie mieszkania z garderobą czy spiżarnią. Wnętrza są też bardziej atrakcyjne ze względu na duże okna (czasami od podłogi do sufitu) i ciekawie zaplanowane pomieszczenia.

Klienci deweloperów mają wprawdzie spory wybór (w ciągu ostatniego roku deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 90 tysięcy lokali mieszkalnych), ale trzeba zwrócić uwagę na dostępność tych nieruchomości. Wiele ofert to mieszkania, które jeszcze nie są gotowe. Nie brakuje też takich, których budowa na dobre jeszcze się nie rozpoczęła. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie i szybko w nim zamieszkać, to na rynku pierwotnym będzie miał ograniczony wybór. Trzeba też pamiętać, że nie każdy bank chce kredytować mieszkania na początkowym etapie budowy (wiele zależy też od renomy dewelopera), w przypadku rynku wtórnego takie problemy nie istnieją.

 Warto wiedzieć: Jak wybierzesz zły kredyt hipoteczny, przepłacisz nawet 300 tys. zł 

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. W rzeczywistości bywa z tym jednak różnie, a nawet jeśli firma budowlana bez sprzeciwu godzi się na naprawę, to przecież każdy remont oznacza czasowe utrudnienia w korzystaniu z lokalu i obniża komfort życia mieszkańców.

Ale za to kupując nowe mieszkanie możemy liczyć na takie udogodnienia jak miejsce garażowe, nowoczesna winda, recepcja czy ochrona, a w wypadku lokali w wysokim standardzie, także klimatyzację czy zarządzanie nieruchomością przed smartfona.