Zakup mieszkania używanego – jakie zagrożenia czyhają na kupujących

Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie nie od dewelopera, a z drugiej ręki mogą mieć sporo obaw dotyczących m.in. stanu prawnego nieruchomości czy przeprowadzenia samej transakcji i poziomu jej skomplikowania. Warto być świadomym zagrożeń związanych z zakupem używanego mieszkania, bo większości z nich można uniknąć, jeśli zachowamy zdrowy rozsądek i rozwagę.

Zobacz ogłoszenia: Mieszkania na sprzedaż 

Od kogo kupujesz mieszkanie?

Oglądając nieruchomość na sprzedaż warto sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest jej właścicielem i ma prawo być stroną transakcji. Dokumentami potwierdzającymi własność są akt notarialny oraz aktualny odpis z księgi wieczystej. Kilka lat temu, żeby zajrzeć do ksiąg wieczystych (KW) trzeba było odwiedzić sąd rejonowy, dziś księgi są już dostępne online. Wystarczy znajomość odpowiedniego numeru księgi. Przy podpisywaniu umowy notariusz powinien zweryfikować strony transakcji, ale warto zrobić to też na własną rękę, w razie czego problemy zostaną wykryte wcześniej.

Warto przeczytać: Jak działa elektroniczna księga wieczysta i jak uzyskać dostęp do niej 

Uwaga na niechcianych lokatorów

Historie z niechcianymi lokatorami rodem z komedii „Nie ma róży bez ognia" zdarzają się niezwykle rzadko. Jednak takie sytuacje nie są całkowicie oderwane od rzeczywistości. Dlatego przed zakupem mieszkania z drugiej ręki należy sprawdzić w księdze wieczystej, czy lokal nie jest obciążony służebnością osobistą. Uwaga! Jest to prawo, które zostaje utrzymane mimo zmiany właściciela mieszkania. Jeśli ktoś ma taką służebność, to będzie mógł w lokalu mieszkać aż do śmierci. Ponadto warto też, poprosić sprzedającego nieruchomość o pokazanie zaświadczenia z urzędu gminy o tym, że w lokalu nie jest nikt zameldowany.

Dowiedz się: Na czym polega umowa o dożywocie 

Zakup zadłużonego mieszkania może oznaczać spłatę cudzych długów

Zakup mieszkania powinien być poprzedzony sprawdzeniem, czy nie jest ono zadłużone. W księdze wieczystej zweryfikujemy ewentualne obciążenie hipoteki, a sprzedający powinien przedłożyć zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu z czynszem.

Utrata zaliczki i wycofanie się sprzedającego

Część osób kupujących mieszkanie sądzi, że wpłata zaliczki gwarantuje im, że nieruchomość wejdzie w ich posiadanie. To jednak nieprawda, ponieważ zaliczka jest jedynie zapłatą pierwszej transzy i nie pełni funkcji gwarancyjnej. Ten fakt odróżnia ją od zadatku. Gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umowy, wpłacony zadatek przepada lub musi być zwrócony w podwójnej wysokości (zależnie od tego, z czyjej winy nie dojdzie do podpisania umowy).

Radzimy: Zaliczka czy zadatek – co lepiej wybrać, kupując nieruchomość 

Po dogadaniu się kupujący i sprzedający nieruchomość najczęściej podpisują umowę przedwstępną. Według prawa nie musi ona mieć formy aktu notarialnego, choć dla własnego bezpieczeństwa warto się o to postarać. Przedmiotem umowy takiej jest zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach i w terminie wskazanych w tej umowie. Z zachowaniem formy aktu notarialnego umowy przedwstępnej wiąże się uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego, ma więc ona dużo większą moc niż umowa podpisana poza kancelarią notariusza.

Sprawdź stan mieszkania, by nie skazać się na przymusowy i kosztowny remont

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego najczęściej zakładamy, że trzeba będzie je odświeżyć, czy przeprowadzić mały remont. Ale nabywając lokal, który ma więcej niż pięć czy osiem lat, powinno się bardziej szczegółowo zweryfikować jego stan. Tym sposobem unikniemy przykrych niespodzianek. Sprawdzić warto stan instalacji wodnej i elektrycznej oraz armatury łazienkowej i sprzętów AGD. Te ostatnie „żyją" coraz krócej, 10-letnia pralka czy lodówka z dużym prawdopodobieństwem wkrótce przestaną działać.

Koszty utrzymania mieszkania

Może okazać się, że inwestycja w remont mieszkania to nie wszystkie nieplanowane wydatki. Zweryfikujmy kwoty związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości. W przypadku mieszkania ważne są m.in. opłaty ponoszone na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Różnice w miesięcznym obciążeniu podobnych mieszkań wynosić mogą nawet kilkaset złotych. Największą niewiadomą jest fundusz remontowy, bo w zależy on od stanu nieruchomości i planowanych w najbliższych latach prac. Dodatkowo pamiętajmy o tym, że wysokość rachunku za ogrzewanie jest zależna od jakości okien i izolacji. Poprośmy więc sprzedającego o rachunki za ogrzewanie i rozliczenie ze wspólnotą lub spółdzielnią za ostatni rok.

Jako wody i powietrza

Ekologia i zdrowie zajmują coraz ważniejsze miejsce w świadomości Polaków. W kontekście miejsca do zamieszkania mamy tu dwa aspekty: czysta woda z kranu oraz czyste powietrze. W zależności od dokładności, badanie wody kosztować będzie 100–200 zł, co w kontekście zdrowia i długoletnich oszczędności w zakupach wody butelkowanej jest wydatkiem skromnym. Temat smogu i jakości powietrza jest coraz bardziej popularny i w wielu miejscach znajdziemy publicznie dostępne dane dotyczące stężenia szkodliwych pyłów. Jeśli w okolicy nie ma czujnika, można użyć ręcznego urządzenia. Nie trzeba go od razu kupować, można poszukać wśród znajomych i pożyczyć.