Umowa o dożywocie - na czym polega i jak pomaga osobom starszym

Czasem osoby w podeszłym wieku chcą „podzielić" zgromadzony majątek jeszcze za życia, by tym samym uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy spadkobiercami. Najczęściej takie osoby decydują się przenieść własność nieruchomości z wykorzystaniem instytucji darowizny. Jednak w tej sytuacji muszą liczyć na dobrą wolę osoby obdarowanej. Zdecydowanie bezpieczniej jest dla osoby chcącej przenieść własność nieruchomości na osobę trzecią, skorzystanie z instytucji dożywocia. Umowa dożywocia powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. 

Uwaga ma kłopotliwy spadek: Kiedy lepiej odrzucić spadek i jak go nie przyjąć 

Co to jest umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie to typ umowy przewidziany przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jest to szczególna umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności.

Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Zaś nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy, a także jeżeli umowa to przewiduje osobie mu bliskiej (dożywotnikowi), dożywotnie utrzymanie. Do osób bliskich w tym przypadku należy zaliczyć: krewnych, powinowatych, a także inne osoby niepozostające z tą osobą w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa, a także związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym (np. konkubinat) lub pozostające ze zbywcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Im więcej szczegółów umowie dożywocia, tym lepiej

Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości. Tym sposobem unikniemy w przyszłości ewentualnych nieporozumień. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń oraz zakres ich zmian w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy prawo do świadczeń ma jeszcze drugi z nich.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym."

Przepisy określające treść umowy dożywocia mają zastosowanie, gdy umowa nie przewidziała obowiązków nabywcy nieruchomości. „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia" (art. 908 § 2 K.C).

Przyjmuje się, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno być szeroko rozumiane, tj. zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości. Ponadto nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tej nieruchomości mieszka.

Na podstawie umowy dożywocia nieruchomość może zbyć tylko osoba fizyczna. Przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98).

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie omawianej umowy następuje, co do zasady z równoległym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia i powinno być wykazane w księdze wieczystej. Prawo dożywocia powinno zostać wpisane w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Istotne jest to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Zobowiązania wymienione w umowie i powiązane z prawem dożywocia obciążają każdego właściciela nieruchomości obciążonej.

Umowa dożywocia a pozostali spadkobiercy

Umowa dożywocia nie jest uwzględniania przy ustalaniu prawa do zachowku (części spadku, jaką osoby najbliższe spadkodawcy muszą otrzymać niezależnie od jego woli). Dlatego nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, że w przyszłości osoba uprawniona z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa. Umowa dożywocia nie jest darowizną i w związku z tym, jeżeli zostanie zawarta, spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytego w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.

Co w przypadku, gdy relacje pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości diametralnie się zmienią?

„Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień" (art. 913 § 1 K.C.), a nawet w wyjątkowych sytuacjach sąd może na wniosek którejkolwiek ze stron (z zastrzeżeniem, że dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie.

Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia działa od momentu wydania decyzji (ex nunc). Dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku. W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego).

W jednym przypadku powództwo o rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne – gdy nastąpiło zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem (wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03). W takiej sytuacji bowiem dożywotnikowi, na podstawie art. 914 K.C., przysługuje prawo do żądania zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Powody wytworzenia się złych stosunków mogą być dowolne. Ocena zaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu. Nie bez znaczenia będzie też uwzględnienie interesów osobistych obu stron.

Samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie jest podstawą do zamiany dożywocia na rentę. Nie oznacza ono bowiem, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Możliwe jest natomiast wytoczenie powództwa przez dożywotnika o zasądzenie umówionych/wymagalnych świadczeń, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych.

Kiedy od umowy dożywocia trzeba zapłacić podatek

W wyroku z dnia 6. czerwca 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II FSK 1967/11) orzekł, że ten, kto przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy. NSA wyjaśnił, że umowę dożywocia można uznać za umowę odpłatną, skoro w zamian za zbycie mieszkania były właściciel otrzyma określone świadczenia. Świadczenia te da się wycenić i równoważą one cenę nieruchomości.