Zakup mieszkania od dewelopera. Jakie prawa przysługują kupującemu?

Zakup mieszkania od dewelopera to skomplikowany proces nawet dla osoby doświadczonej w obrocie nieruchomościami. Tym większe będzie to zatem wyzwanie dla kogoś, kto zamierza kupić lokal mieszkalny po raz pierwszy. Na szczęście nabywcę nieruchomości (tak domu, jak i mieszkania) chronią liczne prawa. Przysługują one kupującemu na konkretnych etapach transakcji, zaś niektóre nawet już po dokonaniu zakupu.

Zakup mieszkania od dewelopera – co chroni kupującego?

Truizmem jest, że nieznajomość prawa szkodzi. Na rynku nieruchomości, gdzie obraca się bardzo dużymi kwotami, zasada ta okazuje się szczególnie prawdziwa. Oszustów mieszkaniowych na rynku sprzedaży nie brakuje – tylko w 2019 r. odnotowano co najmniej kilkanaście przypadków, kiedy to przestępca podszywający się pod właściciela mieszkania sprzedawał je niczego nieświadomemu klientowi, choć formalnie nie miał do lokalu żadnych praw. Nie trzeba dodawać, że ofiarom takich oszustów bardzo trudno jest później odzyskać stracone pieniądze. Tym ważniejsza jest zatem ostrożność na wszystkich etapach transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.

Przeczytaj: Oszuści mieszkaniowi na rynku sprzedaży. Jak działają?

Prawa nabywcy nieruchomości mieszkalnej chronią rozmaite akty prawne. Najważniejsze z nich to:

• kodeks cywilny,
• ustawa o prawach konsumenta,
• ustawa deweloperska.

W praktyce zastosowanie najczęściej ma ostatni wymieniony akt prawny. Uchwalona w 2011 r. i wielokrotnie nowelizowana ustawa deweloperska ma na celu właśnie ochronę praw konsumenta nabywającego mieszkanie lub dom. Najnowsza nowelizacja tej ustawy planowana jest na III kwartał 2019 r. i ma przynieść dalsze zwiększenie zakresu ochrony klienta w starciu z deweloperem, m.in. dzięki likwidacji mało bezpiecznych dla nabywcy otwartych rachunków powierniczych pozbawionych gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej.

Prawa nabywcy mieszkania – etap wyboru lokalu

Wybierając lokal mieszkalny z rynku pierwotnego, nabywca ma przede wszystkim prawo do informacji. Oznacza to, że deweloper jest ustawowo zobowiązany do udostępnienia klientowi wszelkich danych, które są istotne przy podejmowaniu decyzji o zakupie bądź rezygnacji z niego. Jak to wygląda w praktyce?

Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy na żądanie osoby zainteresowanej zakupem deweloper ma obowiązek nieodpłatnie udostępnić jej prospekt informacyjny. Po nowelizacji deweloper będzie musiał udostępnić ten dokument każdemu kupującemu, bez czekania, aż klient tego zażąda. Do prospektu deweloper musi dołączyć wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z zaznaczonym konkretnym mieszkaniem. Prospekt składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej. Pierwsza zawiera:

• dane dewelopera,
• informacje na temat ostatnich zrealizowanych przez niego inwestycji,
• dane konkretnej inwestycji, którą jest zainteresowany klient (m.in. planowane terminy zakończenia prac i przeniesienia praw do nieruchomości),
• zapisy na temat sposobów ochrony pieniędzy, które wpłaci klient (rachunki powiernicze),
• informacje dotyczące inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km od nabywanej nieruchomości.

Szczególnie istotny jest ostatni punkt. Oznacza on bowiem, że deweloper nie ma prawa zataić przed potencjalnym nabywcą, że w okolicy rozważanego mieszkania czy domu wkrótce powstanie np. fabryka, magazyn czy inne osiedle. Jeśli to zrobi, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ma prawo nałożyć na dewelopera karę finansową, a klient – odstąpić od umowy.

Część indywidualna prospektu informacyjnego zawiera dane dotyczące konkretnej nieruchomości, którą zainteresowany jest klient. Znajdą się w niej informacje takie jak:

• parametry lokalu lub lokali (w przypadku budynków wielorodzinnych),
• szczegółowy opis lokali (rozkład pomieszczeń, standard wykończenia, usytuowanie w budynku),
• ceny lokali na sprzedaż,
• opis budynku (liczba kondygnacji, liczba mieszkań w obiekcie, doprowadzone media),
• inne ważne informacje (np. dostęp budynku do drogi publicznej).

W tej części klient powinien sprawdzić przede wszystkim to, czy upatrzony lokal spełnia jego oczekiwania dotyczące ceny za metr kwadratowy, standardu, metrażu i innych istotnych parametrów. Trzeba również upewnić się, że dane w prospekcie są zgodne ze stanem faktycznym (jeśli budynek już powstał) oraz z zapisami księgi wieczystej.

Warto pamiętać, że prospekt informacyjny to kluczowy dokument, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Tym samym treść umowy musi zgadzać się z treścią prospektu, a ewentualne niezgodności klient powinien jak najszybciej wyjaśnić. Jeśli deweloper dokonał w prospekcie zmian, wyraźna informacja o tym musi być zawarta w umowie. UOKiK przypomina, że zaniechanie tego obowiązku lub podawanie w prospekcie nieprawdziwych danych daje klientowi prawo do odstąpienia od umowy, a nieuczciwy deweloper może w tej sytuacji zostać dodatkowo ukarany.

Nie tylko prospekt informacyjny – co jeszcze masz prawo wiedzieć?

W ramach prawa do informacji klient szukający mieszkania na sprzedaż może zajrzeć nie tylko do prospektu informacyjnego. Art. 21 ustawy deweloperskiej daje także osobie kupującej prawo wglądu w określone dokumenty związane z daną inwestycją oraz samym deweloperem. Dokumenty te na żądanie klienta deweloper ma obowiązek udostępnić nieodpłatnie w swojej siedzibie. Są to:

• aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości,
• kopia pozwolenia na budowę,
• projekt architektoniczno-budowlany inwestycji,
• kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centrum Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata.

Dokumenty te pozwalają potencjalnemu klientowi zorientować się m.in. w sytuacji finansowej dewelopera i zorientować się, czy np. znajduje się on na skraju bankructwa. Pozwala to uniknąć ulokowania kapitału w niepewnej inwestycji. Osoba zainteresowana kupnem mieszkania czy domu może też upewnić się, czy deweloper wznosi budynek zgodnie z prawem oraz jaki będzie docelowy wygląd całej inwestycji.

Umowa deweloperska wiąże klienta, ale istotniejsze są zapisy ustawy. Zdjęcie: pixabay.com

Zakup mieszkania od dewelopera – etap umowy deweloperskiej

Gdy klient zdecyduje się już na zakup mieszkania od dewelopera, przychodzi pora na podpisanie umowy deweloperskiej. Dokument ten zawsze musi mieć formę aktu notarialnego – jeśli stanie się inaczej, umowa będzie nieważna. Również wszelkie ewentualne zmiany w treści umowy wymagają formy aktu notarialnego, w przeciwnym razie nowe zapisy nie wiążą klienta. Art. 22 ustawy deweloperskiej zawiera dokładną listę wszystkich elementów, które umowa deweloperska musi zawierać – warto zapoznać się z tymi przepisami przed jej zawarciem.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie albo w aplikacji Gratki

Co ważne, nawet jeśli klient przez niedopatrzenie czy pośpiech podpisze niekorzystną dla niego umowę, nie wszystko jest jeszcze stracone. Art. 28 ustawy deweloperskiej stanowi bowiem, iż:

Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Oznacza to, że nawet jeśli deweloper zawrze w umowie nieuczciwe zapisy, a klient się na takie warunki zgodzi, zapisy te nie mają żadnej mocy i nie wiążą klienta. Przykładowe niedozwolone zapisy to m.in.:

• konieczność zapłacenia za podpisanie aneksu do umowy,
• konieczność wykupienia ubezpieczenia od firmy, którą wskazał deweloper.

Klient nie musi też nigdy ponosić kosztów takich jak podatek od nieruchomości czy utrzymanie części wspólnych, jeśli koszty te dotyczą okresu sprzed przeniesienia własności nieruchomości.

Przy wyborze notariusza, u którego podpisana będzie umowa, klient ma zawsze pełną dowolność. Deweloper nie może zmusić kupującego do dopełnienia formalności u konkretnego notariusza, a jeśli zawrze taki zapis w umowie, będzie on nieważny. Jeśli chodzi o koszty czynności notarialnych, sprzedający i kupujący zawsze dzielą się nimi po połowie.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy można to zrobić?

W określonych sytuacjach osoba dokonująca zakupu mieszkania od dewelopera (czy dowolnej innej nowej nieruchomości) ma prawo odstąpić od zawartej umowy. Na odstąpienie klient ma zawsze 30 dni od daty podpisania umowy, pod warunkiem, że została spełniona którakolwiek z poniższych przesłanek:

• umowa deweloperska nie zawiera wszystkich ustawowo wymaganych elementów (patrz art. 22 ustawy),
• zapisy umowy są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego,
• deweloper nie udostępnił klientowi prospektu lub któregoś z załączników,
• prospekt lub załączniki zawierają informacje niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
• prospekt nie zawiera wszystkich ustawowo wymaganych informacji (jest niekompletnie wypełniony lub niezgodny z ustawowym wzorem prospektu).

Odstąpienie od umowy nie wiąże się dla klienta z żadnymi opłatami, nawet jeśli deweloper żąda za to pieniędzy w umowie – taki zapis jest nieważny. Umowę, od której odstąpiono, uważa się w świetle prawa za niezawartą, a zatem klient nie może ponieść żadnych negatywnych konsekwencji związanych z jej zapisami. Co więcej, po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu bank ma obowiązek wypłacić klientowi środki finansowe z rachunku powierniczego, które miały być przeznaczone na zakup nieruchomości.

Sprawdź: Kredyt hipoteczny i wkład własny. Skąd wziąć pieniądze na wkład własny?

Możliwa jest jeszcze jedna sytuacja uprawniająca klienta do odstąpienia od umowy: będzie tak w wypadku, gdy deweloper nie dotrzymał zawartego w umowie terminu przeniesienia na klienta prawa własności lokalu. W tej konkretnej sytuacji obowiązują jednak nieco inne warunki:

• zanim klient skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy, musi wcześniej wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na naprawienie błędu;
• jeśli po upływie 120-dniowego terminu prawo własności nadal nie będzie przeniesione, klient może odstąpić od umowy;
• za okres opóźnienia klient może zażądać zapłacenia przez dewelopera kary umownej.

Warto dodać, że deweloper również ma prawo w określonych sytuacjach odstąpić od umowy. Stanie się tak m.in. wtedy, gdy nabywca mieszkania czy domu nie dotrzyma swoich zobowiązań finansowych (np. uparcie spóźnia się z płatnościami) lub gdy dwukrotnie w odstępie minimum 60 dni nie stawi się na odbiór lokalu.

Prawa nabywcy lokalu mieszkalnego – etap odbioru mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania to bardzo ważny etap, który pozwala klientowi zweryfikować, w jakim stopniu deweloper wywiązał się ze swoich zawartych w umowie obowiązków. W ramach odbioru klientowi przysługuje przede wszystkim prawo do stawienia się na ten termin z fachowcem, który pomoże ocenić poprawność wykonania prac. Deweloper nie może zabronić takiej osobie wstępu do lokalu. Co istotne, deweloper nie ma też prawa dokonać odbioru jednostronnie, tj. pod nieobecność kupującego lub jego przedstawiciela.

O terminie odbioru deweloper musi powiadomić klienta w formie pisemnej. Jeśli klient się nie stawi, deweloper musi wyznaczyć nowy termin i ponownie wysłać pisemne zawiadomienie. Między pierwszym a drugim zawiadomieniem musi upłynąć minimum 60 dni. Dopiero gdy klient nie stawi się dwukrotnie, deweloper może odstąpić od umowy – chyba że nieobecność klienta wynikała z działania siły wyższej.

Wszelkie zauważone podczas odbioru błędy i usterki powinny być wpisane do protokołu. Istotne jest przy tym, żeby nie podpisywać protokołu, jeśli stwierdzone wady są tak poważne, że uniemożliwiają zamieszkanie w lokalu – trzeba w tej sytuacji żądać naprawienia wad i wyznaczenia nowego terminu odbioru. Po spisaniu protokołu obowiązują następujące terminy:

• 14 dni – tyle czasu deweloper ma na uznanie wskazanych wad lub ich odrzucenie (wraz z uzasadnieniem),
• 30 dni – tyle czasu od momentu podpisania protokołu ma deweloper na usunięcie wad, jeśli je uznał.

Jeśli osoba dokonująca kupna mieszkania od dewelopera odkryje wady lokalu już po podpisaniu protokołu odbioru, nadal może dochodzić swoich praw. Klientów chroni tzw. prawo rękojmi, które daje nabywcom aż 5 lat od momentu odbioru mieszkania czy domu na to, by domagać się od dewelopera usunięcia wad. Roszczenia wobec dewelopera można wysuwać nawet po upływie tego okresu, ale tylko pod warunkiem, że dotyczą one zatajonych przez sprzedającego wad budynku.

Zobacz: Odbiór mieszkania od dewelopera. Jakie prawa ma kupujący i jak się przygotować do odbioru?

Klient, który chce skorzystać z prawa rękojmi, powinien dostarczyć deweloperowi drogą pisemną listę stwierdzonych wad i usterek, jak również wskazać termin ich usunięcia. Jeśli mimo upływu tego terminu naprawy nie zostaną przeprowadzone, klient ma prawo na drodze sądowej żądać jednej z poniższych rzeczy:

• odstąpienia od umowy i zwrotu środków finansowych,
• usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera,
• obniżenia ceny mieszkania – obniżka musi być adekwatna do stopnia, w jakim obniżona została wartość nieruchomości.

Warto pamiętać, że klient nie może żądać obniżenia ceny, jeżeli deweloper sam powiadomił klienta o wadach lokalu i zaproponował obniżkę ceny, a kupujący się na to zgodził.

Na etapie odbioru mieszkania klient może mieć też dodatkowe uprawnienia wynikające z dobrowolnie udzielonej przez dewelopera gwarancji – szczegółowe zapisy dotyczące gwarancji znajdują się w umowie deweloperskiej.

Umowa przenosząca własność – jakie prawa ma kupujący nieruchomość?

Gdy odbiór mieszkania zostanie pomyślnie przeprowadzony, pozostaje już tylko podpisać umowę przenoszącą własność nieruchomości. Tu prawa nabywcy określają i chronią przede wszystkim zapisy samej umowy, dlatego też warto uważnie się z nimi zapoznać, w razie potrzeby zasięgając porady prawnej.

Umowa przenosząca własność zawsze musi mieć formę aktu notarialnego – w przeciwnym razie jest nieważna. Koszty notarialne związane z podpisaniem tej umowy ponosi w całości kupujący. Warto wspomnieć, że umowa będzie też nieważna w sytuacji, gdy notariusz wykona swoje obowiązki nieprawidłowo (np. zapomni podpisać akt notarialny) lub gdy w chwili zawierania umowy dany notariusz jest zawieszony w obowiązkach zawodowych.