Kredyt hipoteczny i wkład własny w 2019 roku. Skąd wziąć środki na wkład własny?

Wielu Polaków kupuje mieszkanie czy dom za gotówkę. Kto zamierza jednak kupić lokum, posiłkując się kredytem hipotecznym, już na starcie musi posiadać pewne oszczędności.

Obecnie wkład własny wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Nie jest to jednak sztywny wymóg, ponieważ większość banków wymaga minimum 10 procent wkładu własnego (20-procentowy wkład własny wymagany jest teraz tylko w dwóch bankach: ING Banku Śląskim oraz BNP Paribas). Jednak w takim przypadku należy liczyć się z tym, że koszt kredytu wzrośnie, bo bank musi dodatkowo ubezpieczyć brakującą część wkładu własnego. Najlepiej jednak, aby wkład był jak najwyższy, bo dzięki temu możemy istotnie obniżyć koszty.

Jarosław Sadowski ze Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (z firmy Expander) podaje przykład: – Kupując mieszkanie za 300 000 zł, koszt kredytu przy 25-procentowym wkładzie własnym będzie o 40 121 zł niższy niż w przypadku posiadania tylko 10-procentowego wkładu. Dzieje się tak, ponieważ w pierwszym przypadku kwota kredytu wynosi 225 000 zł, a w drugim aż 270 000 zł. Odsetki są więc naliczane od znacznie większej kwoty. Poza tym, posiadając więcej niż 20 proc. wkładu, uzyskamy niższe oprocentowanie i większe pole w negocjacjach z bankiem.

Oczywiście, zebranie wysokiego wkładu własnego nie zawsze jest proste. – W opisanym przypadku 10 proc. wkładu własnego oznacza oszczędności w wysokości 30 000 zł, a 25 proc. to aż 75 000 zł – wylicza ekspert. – Do zakupu mieszkania z pomocą kredytu warto się więc przygotować wcześniej. Czas ten należy wykorzystać też na zbudowanie dobrej historii kredytowej. Można to zrobić, zaciągając niewielki kredyt i spłacając go w terminie. Dzięki temu, wzrośnie nasza wiarygodność, bo informacja o terminowej spłacie pojawi się w bazie BIK. 

Poradnik: Wkład własny na mieszkanie, czyli co musisz o nim wiedzieć i jak go uzbierać 

Uzbieranie 10-procentowego wkładu własnego nie wystarczy, żeby kupić dom czy mieszkanie na kredyt. Zakup nieruchomości to transakcja, która obejmuje również inne, znaczące koszty. Zaliczają się do nich:

• prowizja bankowa (od 0 do 5 proc.),
• opłaty notarialne,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC to w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym aż 2 proc. od wartości nabywanej nieruchomości) ,
• prowizja dla biura nieruchomości, jeśli korzystamy z takich usług (od 2 do 3 proc. wartości kupowanej nieruchomości + podatek VAT). 

Im większy wkład własny, tym lepsze warunki zobowiązania jesteśmy w stanie wynegocjować. Kto zaś nie ma funduszy na „dzień dobry", a więc na wkład własny, ten musi poszukać rozwiązania, bo inaczej z planowanego zakupu własnego „M" nici. Jeśli nie ma się oszczędności, można prosić o wsparcie rodziny czy znajomych. Zwykle są oni w stanie wyciągnąć pomocną dłoń, ale w przypadku wkładu własnego, który wynosi np. 30 tys. zł, trzeba liczyć się z ewentualną odmową.

Wówczas z pomocą może przyjść m.in. pracodawca, a konkretnie: pożyczka z zakładu pracy. Taka może zostać udzielona pracownikowi na preferencyjnych warunkach. Oprocentowanie, w porównaniu z ofertą bankową, jest bardziej atrakcyjne, bo niższe. Przykład: pożyczasz na rok 10 tys. zł, a oddać musisz o 100 zł więcej. Jeśli pożyczkę planują zaciągnąć dwie pracujące osoby (małżeństwo), kwota pożyczki wyniesie 20 tys. zł, więc na wkład może wystarczyć. Co więcej, pożyczka z zakładu pracy nie jest odnotowywana w BIK-u. Bywa natomiast, że z pożyczki tzw. firmowej skorzystać mogą jedynie zatrudnieni na etat (bądź na jego niepełny wymiar), a kto pracuje na umowę cywilnoprawną, tzn. umowę zlecenie czy umowę o dzieło, takiej szansy jest już pozbawiony.

Są i tacy, którzy mają jeszcze założone przed laty książeczki mieszkaniowe. Pieniądze, pochodzące z likwidacji tychże książeczek, mogą także pełnić rolę wkładu własnego. Kto jest posiadaczem choćby obligacji czy innych papierów wartościowych albo oszczędności na Indywidualnym Koncie Emerytalnym, też znajduje się już w lepszej sytuacji.

Wkładem własnym nie muszą być tylko pieniądze. Równie dobrze bank, w którym zainteresowany wnioskuje o kredyt, może np. uwzględnić inne mieszkanie lub dom należące do wnioskodawcy. Podobnie przydać może się działka, należąca do ubiegającego się o kredyt. À propos działki: kto chce zbudować dom, a już pozyskał działkę, może również ten grunt potraktować na poczet wkładu własnego. Wybrane banki są w stanie zaakceptować niższy wkład własny, ale wtedy, gdy kredytobiorca zdecyduje się u nich na wykup dodatkowego ubezpieczenia.

Dowiedz się: Jakie elementy decydują o przyznaniu kredytu hipotecznego 

Na rynku finansowym dostępne są pożyczki na wkład własny – chociaż nie zawsze w ten sposób są określane. Oferowane są m.in. przez parabanki. Wymogi, stawiane potencjalnym klientom, nie są przeważnie wygórowane (nawet bezrobotni czasem je dostają). Należy jednak uważać, ponieważ pożyczki te są zwykle wysoko oprocentowane, a termin na oddanie długu – stosunkowo krótki, np. półroczny. Warto liczyć się ponadto z tym, że zaciągnięcie pożyczki czy wzięcie kredytu na wkład, zostawi ślad w historii kredytowej. To z kolei wpłynie na obniżenie zdolności kredytowej zainteresowanego w oczach banku. Łatwo można wpaść w spiralę zadłużenia: gdy jednak bank wreszcie przyzna kredyt hipoteczny (bo przecież zdobyliśmy wkład własny i spełniliśmy wszelkie pozostałe formalności), to do zapłaty co miesiąc będą dwie (często niemałe) raty: kredytu mieszkaniowego oraz pożyczki, którą zaciągnęliśmy właśnie na wkład własny. 

Komu i kiedy przekazać wkład własny?

Warto wiedzieć, że wkładu własnego nie wpłacamy do banku, który udziela nam kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania. Trafia on zawsze do strony sprzedającej, czyli: dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub osoby prywatnej, gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym. Ponieważ banki nie wymagają, by wkład własny przekazać sprzedającemu przed złożeniem wniosku o kredyt, dlatego nie ma potrzeby, wnoszenia całej kwoty już przy umowie przedwstępnej. Pamiętajmy, że każda wpłata dokonana przed przyznaniem kredytu hipotecznego, to dodatkowe ryzyko utraty oszczędności. To, kiedy i w jakich kwotach przekażemy wkład własny, należy negocjować ze sprzedającym.