Zakup mieszkania od dewelopera czy od spółdzielni: co lepsze?

Zakup nowego mieszkania musi być dobrze przemyślany – nie chodzi tylko o jego metraż i cenę, ale także lokalizację i przyszłe koszty utrzymania lokalu. W każdym z tych parametrów oferty spółdzielni i deweloperów potrafią znacznie się od siebie różnić. Przy czym w niektórych miastach, gdzie ruch spółdzielczy był słaby, podaż nowych mieszkań spółdzielczych jest niewielka, albo nie ma ich wcale. Są jednak i takie miasta, w których spółdzielnie rzuciły wyzwania deweloperom i skutecznie rywalizują o nowych klientów.

Zobacz oferty: Mieszkania na sprzedaż

Choć nie ma tu żelaznej reguły, budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe lokale są zwykle lepiej położone. Ma to związek z tym, że spółdzielnie sporo ziemi kupowały w latach 70-tych. Niekiedy było jej tyle, że wystarczy na następne kilkanaście lat inwestycji. A kupowały zwykle w dobrych lokalizacjach, często tuż przy centrach miast. Tereny te, przez te kilkadziesiąt lat zostały doskonale skomunikowane z resztą miasta, mają zaplecze w postaci sklepów, szkół, budynków użyteczności publicznej. Deweloperzy na wszystko na co mogą liczyć w centrach miast to plomby, duże inwestycje muszą realizować na ich obrzeżach. Dla mieszkańców oznaczać to może długie dojazdy i brak odpowiedniej infrastruktury.

Z powyższym wiąże się również cena lokalu. Grunty, na których budują spółdzielnie od lat są ich własnością. Nie były kupowane na górce inwestycyjnej. Co innego deweloperzy, którzy np. miejskie działki kupować musieli rywalizując z innymi podmiotami w przetargach. Cena gruntu ma spory wpływ na ostateczne koszty zakupu lokalu.

Dowiedz się: Kiedy najlepiej kupić mieszkanie

Jeśli mieszkanie nie ma być wykonane w podwyższonym standardzie, albo nie ma charakteru apartamentowego, niższa cena stoi zwykle po stronie mieszkania spółdzielczego. Deweloperzy za to lepiej współpracują z klientami – już na etapie budowy czy wykończenia można porozumieć się co do konkretnych rozwiązań, które mają być zastosowane w lokalu, co ułatwi późniejszą jego adaptację zgodnie z gustem kupującego. Spółdzielnie w tym względzie tak elastyczne nie są.

Afery mieszkaniowe, które kilkanaście lat temu wstrząsały opinią publiczną w Polsce zepsuły wizerunek deweloperów. Przepisy jednak zmieniły się na tyle, że teraz bezpieczeństwo zakupu jest gwarantowane, nie ma możliwości, by kupując mieszkanie od dewelopera stracić wpłacone pieniądze.
– Spółdzielnie pracują w oparciu o prawo spółdzielcze, a deweloperzy w oparciu o ustawę deweloperską. Ustawa ściśle określa zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, prawa oraz obowiązki stron, dokładny opis inwestycji, sposób komunikacji z klientem m.in. poprzez prospekt. Po drugie mówi o sposobie ochrony środków wpłaconych przez klienta tj. o rachunkach powierniczych – twierdzi Beata Janczarska, rzecznik spółki Budlex. – My już od 2005 roku wykorzystywaliśmy formę rachunków powierniczych, a po wejściu w życie ustawy byliśmy pierwszym deweloperem w Polsce, który podpisał z bankiem umowę na prowadzenie rachunku powierniczego zamkniętego. Taki rachunek stanowi najwyższą formę zabezpieczenia środków przeznaczanych na zakup mieszkania. Oznacza to, że bank wypłaca deweloperowi zgromadzone pieniądze dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo do nieruchomości, czyli dopiero po zakończeniu inwestycji i odbiorze gotowego mieszkania przez kupującego. Nie ma bezpieczniejszego sposobu ochrony środków wpłaconych przez klienta – zapewnia rzecznik.

Jednak najbezpieczniej – zarówno w przypadku spółdzielni, jak i deweloperów – kupować jest gotowe nieruchomości na sprzedaż, a nie decydować się na kupno „dziury w ziemi" z terminem realizacji inwestycji za dwa lata.

Często lekceważone, a ostatecznie wpływające na komfort życia w zakupionym mieszkaniu są koszty jego utrzymania. Tu jak się wydaje szala korzyści przechyla się zdecydowanie ku lokalom deweloperskim.
– Po zakupie mieszkania w przypadku spółdzielni mówimy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a w przypadku zakupu u dewelopera o pełnej własności. W spółdzielni to ona odpowiada za prowadzenie nieruchomości, podejmuje decyzje dotyczące danego budynku, w przypadku mieszkań zakupionych u dewelopera powstaje wspólnota mieszkaniowa składająca się z właścicieli mieszkań. Regulacje prawne dotyczące wspólnot mieszkaniowych zawarte są w ustawie o własności lokali. To właściciele mieszkań dokonują wyboru zarządu wspólnoty i zarządcy, który odpowiada za części wspólne nieruchomości. Co do czynszu to na jego wysokość wpływają dwa rodzaje kosztów: stałe (eksploatacyjne) czyli te za wodę, prąd, ogrzewanie – liczone wg stanu zużycia mediów oraz ruchome za np.: zarządzanie, sprzątanie, monitoring, ochronę. Te koszty mogą być różne w zależności od zawartych przez zarząd wspólnoty umów – podkreśla Beata Janczarska.
I to właśnie ta druga grupa kosztów wpływa na to, że czynsze w spółdzielni są wysokie. Członkowie spółdzielni muszą bowiem utrzymać – często bardzo rozbudowany – zarząd, administrację, członków rady nadzorczej, a bywa że i obiekty spółdzielcze typu domy kultury.

Nie można przesądzić, czy zakup nowego mieszkania od dewelopera czy od spółdzielni jest rozwiązaniem lepszym. Zmiennych jest naprawdę wiele i o atrakcyjności poszczególnych rozwiązań decydować będą lokalne warunki zakupu.