Zakup mieszkania obciążonego hipoteką - jak zrobić to bezpiecznie

Jedną z podstawowych czynności, które należy wykonać kupując mieszkanie jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej. Najwięcej uwagi powinniśmy poświęcić czwartemu działowi, do którego trafiają obciążenia z tytułu hipoteki.

Warto przeczytać: Na jakie zapisy w księdze wieczystej zwracać uwagę 

Ważne! Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi że wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy) może dochodzić swoich praw także od nas – jako nowego właściciela mieszkania. W przypadku istnienia wpisu z tytułu obciążenia hipoteką należy zadbać o to, by po sprzedaży został on wykreślony z księgi. Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna).

Zdarza się, że mimo wpisanej w księdze wieczystej hipoteki, wierzytelność ta nie obciąża nieruchomości. Jak to możliwe? Gdy kredyt hipoteczny zostaje spłacony, to wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie. Aby to nastąpiło właściciel nieruchomości musi złożyć wniosek. A nie zawsze jest zainteresowany wykreśleniem hipoteki lub po prostu o tym zapomina. Taka sytuacja to nie problem. Jeżeli wierzytelności są spłacone, to wykreślenie hipoteki jest czystą formalnością. Wniosek o to do sądu wieczystoksięgowego może złożyć zarówno obecny, jak i nowy właściciel mieszkania. 

Hipoteka może zostać wykreślona na trzy sposoby. Po pierwsze może zrobić to sprzedający przed zawarciem aktu notarialnego umowy sprzedaży. Wniosek o wykreślenie hipoteki może zostać zawarty również w samym akcie notarialnym lub zostać złożony w sądzie wieczystoksięgowym przez kupującego po zawarciu aktu notarialnego. 

Jak płacić za zakup mieszkania z hipoteką?

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką nie jest bardzo skomplikowany. Płatność za nieruchomość następuje w dwóch częściach. Kupujący przelewa po prostu na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia. Natomiast resztę należności otrzymuje sprzedający. Najłatwiej zrobić to, gdy nieruchomość kupowana jest za gotówkę. Jednak posiłkowanie się kredytem wcale nie przekreśla szans na powodzenie tej operacji.

Trzeba tylko ten stary kredyt hipoteczny spłacić (pamiętając o możliwej prowizji za wcześniejszą spłatę, np. w wysokości 1 proc.). Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten zgodzi się na wykreślenie z księgi wieczystej dopiero po otrzymaniu pieniędzy. Należy więc w akcie notarialnym dokładnie opisać, jak transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone.

Kowalski kupuje mieszkanie warte 300 tys. zł, które obciążone jest hipoteką z tytułu kredytu mieszkaniowego. Saldo zadłużenia wynosi 200 tys. zł. Na zakup nieruchomości Kowalski zaciąga kredyt – w wysokości 250 tys. zł, bo 50 tys. zł ma w gotówce. Z tych 250 tys. kwota 200 tys. trafia na rachunek służący do spłaty kredytu hipotecznego dotychczasowego właściciela mieszkania. A nadwyżka w wysokości 50 tys. wraz z 50 tys. wkładu własnego idzie bezpośrednio na konto sprzedającego.

Ważne! Obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece. Załatwienie tych formalności może zająć nawet dwa tygodnie, więc zakup takiego mieszkania prawdopodobnie będzie trwał nieco dłużej niż lokalu wolnego od hipoteki.

Sytuacja komplikuje się, gdy chcemy kupić nieruchomość obciążoną kredytem w obcej walucie. W związku z osłabieniem złotego może być tak, że, biorąc pod uwagę dzisiejsze kursy walut, kwota zadłużenia przekraczać będzie wartość nieruchomości. Najwięcej problemów jest z mieszkaniami kupionymi na kredyt we franku szwajcarskim, bo wiele z nich było zaciągniętych w latach 2006–2008, gdy kurs tej waluty był dużo niższy od obecnego. Nawet jeśli kwota kredytu nie jest problemem, to należy wziąć pod uwagę, że każdego dnia kursy walutowe się zmieniają, co powoduje wahania salda zadłużenia.