Księga wieczysta. Na jakie zapisy zwracać uwagę

Czytanie księgi wieczystej dla niewprawionej w tym osoby może przysparzać trudności, ale jeśli zapoznamy się z najważniejszymi jej zapisami, możemy ustrzec się błędów przy zawieraniu transakcji kupna-sprzedaży.

Sprawdź: Aktualne oferty nieruchomości na sprzedaż lub skorzystaj z aplikacji Gratki 

Księga wieczysta (KW) – dokument opisujący stan prawny nieruchomości – składa się z czterech działów.

1. Oznaczenie nieruchomości – zawiera informacje, gdzie położona jest nieruchomość w jakiej miejscowości, powiecie, gminie, numery działek ewidencyjnych i opis budynku. 
2. Mówi o tym, kto jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem wieczystym albo komu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Jeśli mowa o współwłaścicielach, pojawia się tam też informacja, ile który z nich ma udziałów w nieruchomości. W dokumencie powinny być wymienione ich imiona, nazwiska, imiona rodziców i numery PESEL.
3. Ograniczone prawa rzeczowe – zawiera zapisy o służebności, dożywotnim użytkowaniu, prawie odkupu lub pierwokupu oraz ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisy innych praw i roszczeń.
4. Hipoteka – czyli zabezpieczenie, w sytuacji gdy nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Zapisy w księdze wieczystej ważne dla kupującego nieruchomość

Beata Witczyk, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami z Opola wyjaśnia, że najważniejsze dla kupujących, jest sprawdzenie, kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona obciążona hipoteką. Ważny jest także dział trzeci księgi wieczystej.

– Może się okazać, że jest w nim np. zapis o dożywociu i po kupieniu nieruchomości pewnego dnia zjawi się u nas krewny sprzedającego, który oświadczy, że w dokumentach jest wpisane, iż ma prawo do skorzystania z dwóch pokoi w tym domu i będziemy musieli to prawo spełnić – wyjaśnia Beata Witczyk.

Jeśli bierzemy kredyt na daną nieruchomość, to o klarowność księgi wieczystej dba też bank i np. nie wyrazi on zgody na udzielenie kredytu, jeśli w księdze wieczystej zapisane jest prawo dożywocia. 

Zobacz również: Jak czytać księgę wieczystą

Służebność przejścia lub przejazdu – ważne zapisy

Istotne w trzecim dziale KW są także informacje o służebności przejścia czy przejazdu. – W sytuacji, gdy np. właściciel dzieli działkę budowlaną na dwie mniejsze i jedna z nich jest położona tak, że nie ma do niej drogi dojazdowej, to kupujący powinien zabezpieczyć swoje interesy żądając ustanowienia takiej drogi i możliwości odkupienia jej razem z działką albo zapisania jej jako drogi służebnej w księdze wieczystej sprzedającego - właściciela drugiej działki. Tak skonstruowany zapis zapewni nabywcy i kolejnym właścicielom dojazd od działki. Teren wyznaczony na przejście czy przejazd służebny nie może być zabudowywany – informuje pośredniczka.

Zapisy w dziale II, o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, są o tyle ważne, że może się okazać, iż umowa przedwstępna podpisana z synem właścicielki lub żoną, gdy mąż jest współwłaścicielem jest nieważna. – Jeśli osoba, która podpisuje z nami umowę przedwstępną, nie figuruje w księdze, musi ona mieć pełnomocnictwo właściciela do podpisania takiej umowy. Jeśli właścicieli jest kilku, to powinna ona mieć pełnomocnictwo każdego z nich, żeby nie okazało się, że któryś nie zgadza się na transakcję – przestrzega Beata Witczyk.

Przeczytaj: Zanim kupisz działkę, zobacz księgę wieczystą

Czwarty dział księgi wieczystej

W dziale IV Hipoteka znajdują się zapisy o wysokości kredytu, dla którego zabezpieczeniem jest ta nieruchomość i nawet jeśli został on spłacony, to zapis ten nie zniknie dopóki właściciel nieruchomości nie złoży stosownego wniosku w odpowiednim sądzie rejonowym popartego zaświadczeniem z banku o spłaconej hipotece. Opłata za taki wpis do księgi kosztuj 100 zł. 

Jeśli kredyt, dla którego zabezpieczeniem jest ta nieruchomość, nie został jeszcze spłacony, to na jej sprzedaż zgodę musi wyrazić bank, który udzielał kredytu, warunkując to oczywiście spłatą zaległości w konkretnym terminie. Wówczas sprzedający musi wystarać się o zaświadczenie z banku z taką zgodą. 

Księgi wieczyste po nowemu

1 grudnia 2013 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 24 maja br. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2013 r., poz. 941). Jej celem jest informatyzacja ksiąg wieczystych w systemie informatycznego działającego w ramach Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, z oddziałami przy odpowiednich wydziałach sądów rejonowych. 

Oznacza to, że od przyszłego roku wszystkie księgi powinny być dostępne w internecie pod adresem: ekw.ms.gov.pl. Instrukcję korzystania z serwisu znajdziemy m.in. na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości o księgach wieczystych.

Ale, żeby dostać się do takiego internetowego dokumentu musimy znać numer ewidencyjny księgi. Jeśli to my jesteśmy właścicielem nieruchomości albo osobą posiadającą pełnomocnictwo, nie ma problemu, bowiem nie znając nawet numeru, możemy bez problemu uzyskać go w wypisie z rejestru gruntów w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Odpis z księgi wieczystej można uzyskać składając wniosek przez internet. 

Dowiedz się: Jak i za ile uzyskasz odpis z księgi wieczystej przez internet