Zakup mieszkania - lepsze nowe czy używane? Poradnik

W przypadku mieszkania przydomek „nowe" oznacza zwykle lokal od dewelopera, choć zdarzają się i lokale, które ktoś już kupił, ale odsprzedaje je przed zasiedleniem.**

Cena za mieszkanie to dla wielu kluczowa kwestia. Uśredniając i patrząc na samą cenę zakupu mieszkania lokale starsze są tańsze. – Za te same pieniądze można kupić nieruchomość o kilka metrów kwadratowych większą, aczkolwiek wszystko zależy od standardu danej nieruchomości oraz jej lokalizacji – ocenia Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker.

Zobacz oferty: Mieszkania na sprzedaż

Analizując możliwe wydatki należy zwrócić uwagę także na kilka innych pozycji niż tylko cena. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy przede wszystkim uwzględnić wyższe koszty transakcyjne, gdyż dochodzi m.in. 2-procentowy podatek od czynności cywilno-prawnych.

Ponadto sam zakup mieszkania to nie wszystkie wydatki. Trzeba je jeszcze urządzić, a czasem wyremontować. O ile na rynku wtórnym zdarza się, że w lokalu praktycznie od razu można zamieszkać, to kupując mieszkanie od dewelopera musimy liczyć się ze sporym wydatkiem na przygotowanie nieruchomości. Koszt wykończenia nowego mieszkania szacowany jest na ok. 1000 zł na metr kwadratowy.

– Przy 50-metrowym mieszkaniu kwota niezbędna na wyremontowanie mieszkania może więc przekroczyć 50 tys. zł – dodaje Krasoń. – Wykonując część prac samodzielnie, kupując tańsze materiały i decydując się na nieco niższy standard można te koszty zmniejszyć do kilkuset złotych za metr kwadratowy.

Zakup nowego mieszkania: Jak uzyskać dopłatę w ramach Mieszkania dla Młodych

Górnej granicy kosztów urządzenia i wyposażenia właściwie nie ma i zależy ona od fantazji właścicieli. Coraz częściej jednak deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania. Niestety koszt ich urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości.

Nowe mieszkania są tańsze w utrzymaniu, gdyż miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie składki na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolacyjność termiczną budynku. Kupując wyposażone mieszkanie narażamy się na dodatkowe koszty w postaci wymiany sprzętów AGD już po kilku latach, a może i szybciej.

Warto przeczytać:Ile faktycznie kosztuje kupno mieszkania

Większość inwestycji deweloperskich koncentruje się w dzielnicach bardziej odległych od centrum miast. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje dawno są już zabudowane. Chcąc zamieszkać w centrum lub wzdłuż najważniejszych linii komunikacyjnych mamy dużo większy wybór mieszkań używanych niż nowych.

– Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura – dodaje Krasoń. – W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat jest też przestrzeń pomiędzy budynkami. Nowe bloki buduje się bardzo blisko siebie, co utrudnia dostęp światła słonecznego i zabiera część prywatności mieszkańcom.

Osoby, którym zależy na czasie powinny raczej unikać rynku pierwotnego. Za wyjątkiem rzadkiej sytuacji, w której deweloper ma w ofercie gotowe do zasiedlenia mieszkania „pod klucz".
Na nowe mieszkanie trzeba czekać. – Czasem może to być nawet kilka lat. Natomiast wśród mieszkań używanych nietrudno jest znaleźć takie, w którym od razu można zamieszkać, a jedynym czynnikiem determinującym opóźnienie jest wyprowadzka dotychczasowych właścicieli oraz oczekiwanie na kredyt hipoteczny – wylicza Krasoń.

W przypadku braku potrzeby remontu kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym mogą w nim zamieszkać w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji.

Otrzymanie z banku finansowania na zakup mieszkania od dewelopera może być czasem trudniejsze. Banki przywiązują dużą uwagę do rzetelności deweloperów i najłatwiej o kredyt mają klienci dużych renomowanych firm. Kredyt na nowe mieszkanie łatwiej uzyskamy też na nieruchomość, której budowa jest bardziej zaawansowana.

– Kredyt na „dziurę w ziemi" będzie trudniej dostać niż na już wykańczaną lub gotową inwestycję – wyjaśnia Krasoń. – W przypadku mieszkań używanych nie ma takiego problemu. Przy mieszkaniu z drugiej ręki niższe są też koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym, które płaci się do chwili ustanowienia wpisu na rzecz banku w księdze wieczystej.

Przeczytaj poradnik: Sposoby na uzyskanie wyższego kredytu mieszkaniowego

Nowe mieszkania mają jednego asa w rękawie: program Mieszkanie dla Młodych, rządowy pomysł na wspieranie młodych ludzi w zakupie ich pierwszego mieszkania. W ramach pomocy skarbu państwa można otrzymać od 10 do 20 proc. wartości mieszkania w formie wkładu własnego do kredytu. A to znacznie podnosi atrakcyjność rynku pierwotnego w oczach kupujących. Analitycy przewidują, że wejście w życie programu może oznaczać w niektórych miastach spadek cen mieszkań używanych.

Kupując nowe mieszkanie urządza i wyposaża się je całkowicie wg własnych potrzeb, gustów i pomysłów, można więc popuścić wodze fantazji i zrealizować kilka swoich marzeń.
– Nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których korzystano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne – dodaje Krasoń. – Nowe mieszkania są też często lepiej zaprojektowane – częściej mają garderobę, większe okna i inne przydatne rozwiązania.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. Tymczasem kilkudziesięcioletnie budynki wymagają kosztownych remontów, co podnosi koszty bieżącego utrzymania

O ile wokół nowych budynków często brakuje obiektów użyteczności publicznej, to niebagatelną ich zaletą jest osiedlowa infrastruktura. Garaże, nowe windy, jakość wykończenia klatek czy osiedlowy plac zabaw – takie szczegóły podnoszą komfort życia. Na kilkudziesięcioletnich osiedlach można liczyć co najwyżej na miejsce parkingowe pod chmurką, a 4-piętrowe budynki bez windy to szara rzeczywistość.

Zobacz również: Garaże na sprzedaż

– Takich czynników, które mogą zdecydować o wyborze mieszkania jest jeszcze więcej. Warto zwrócić uwagę m.in. na bezpieczeństwo – kupując „dziurę w ziemi" od niepewnego dewelopera narażamy się na ryzyko, że mieszkanie w ogóle nie zostanie wybudowane – dodaje Krasoń. – W przypadku zakupu mieszkania używanego takiego ryzyka nie ma, wystarczy sprawdzić stan prawny w księdze wieczystej i inne kluczowe dokumenty.

Trzeba także pamiętać o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego w okolicy, by nie okazało się, że za kilka lat będziemy mieli mieszkanie z widokiem na drogę szybkiego ruchu lub wysypisko śmieci.