Wykup mieszkań lokatorskich: to ostatni moment

Spółdzielcze prawo do lokalu może mieć dwie formy. Pierwsza to tzw. prawo własnościowe, zwane również spółdzielczym hipotecznym. Druga forma to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nazywane po prostu „lokatorskim". W nazwie oba prawa różnią się nieznacznie. Ich posiadacze mają jednak zupełnie różne prawa do nieruchomości.

Spółdzielcze prawo własnościowe jest mocniejsze

Dla własnościowych nieruchomości spółdzielczych można bowiem otworzyć księgę wieczystą. Mieszkanie możemy też obciążyć hipoteką, sprzedać czy dziedziczyć. Prawo to jest zbliżone do pełnej własności. Ale uwaga! Pełna własność mieszkania przysługuje w rzeczywistości spółdzielni. Dopiero przekształcenie spółdzielczego własnościowego we własność zmieniłoby ten stan rzeczy.

– Znacznie słabsze prawo do nieruchomości mają natomiast osoby ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Prawa tego nie mogą sprzedać, nie przechodzi ono na spadkobierców, a lokator nie może otworzyć księgi wieczystej i zabezpieczyć na niej kredytu. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina zwykły najem.

Ostatni dzwonek na przekształcenie

To drugie prawo także można przekształcić w prawo własności. Zwykle kosztuje to niewiele. O takim działaniu zwykło się mówić „wykup za złotówkę", który faktycznie kosztuje przeważnie niecały tysiąc złotych.

Ale uwaga! Nie zawsze spółdzielcze prawo lokatorskie można zamienić w prawo pełnej własności. Jest tak np. kiedy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu pod budynkiem.
– W takim przypadku prawo spółdzielcze lokatorskie można przekształcić jedynie w spółdzielcze własnościowe – wyjaśnia Turek. – Co więcej można to zrobić tylko do końca tego roku, a więc zostało na to już tylko sześć miesięcy.

W efekcie takiego przekształcenia, dotychczasowy lokator uzyskuje spółdzielcze prawo własnościowe. Jak to zrobić? Wymagania nie są wygórowane.
– Sprowadzają się głównie do tego, że lokator nie może zalegać z opłatami wobec spółdzielni – dodaje Turek. – Na odpowiedź na wniosek o przekształcenie spółdzielnia ma 6 miesięcy. Co więcej takiego przekształcenia można dokonać praktycznie bez kosztów.

Kiedy prawo lokatorskie zmienia się we własnościowe, wymagana jest jedynie zwykła umowa w formie pisemnej. Nie trzeba więc opłacać notariusza. Oszczędzamy więc kilkaset złotych. Ponadto dla prawa spółdzielczego własnościowego nie ma konieczności założenia księgi wieczystej, a więc nie trzeba ponosić kosztów sądowych. Gdyby jednak, ktoś chciał to zrobić, musi liczyć się z wydatkiem 260 zł.

Brak zgody wydłuży proces

Zdarza się, że spółdzielnia nie chce spełnić żądania lokatora i nie zamierza przekształcać prawa do lokalu. W takim wypadku przekształcenia można dokonać przed sądem. Wniesienie stosownego pozwu przeciw spółdzielni jest wolne od opłaty sądowej. Koszty postępowania ma pokryć spółdzielnia. Wyrok zastąpi decyzję spółdzielni, a więc z dokumentem tym będzie można się już udać do wydziału ksiąg wieczystych w celu otwarcia księgi dla otrzymanego prawa spółdzielczego własnościowego.