Z czego naprawdę utrzymuje się spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnie mieszkaniowe rządzą się swoimi prawami. Podlegają m.in. przepisom Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i swoim wewnętrznym regulaminom oraz statutom. Ten, kto myśli, że cały czynsz, jaki lokator płaci za swoje mieszkanie, to czysty zarobek spółdzielni, ten się myli. Bowiem to nie zarobek jest głównym celem spółdzielni.

Spółdzielnia mieszkaniowa ma działać dla ludzi, a nie dla zysku

– Istotą spółdzielni mieszkaniowej, a zarazem jej celem, zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, jest gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi, polegające na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb swoich członków oraz ich rodzin – wyjaśnia Justyna Jańczak, główna księgowa Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Bydgoszczy. – Gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi obejmuje całokształt zagadnień organizacyjnych, technicznych i finansowych związanych z bieżącą eksploatacją zasobów, a także z utrzymaniem zasobów w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Przeczytaj: Biuro zamiany mieszkań w spółdzielni mieszkaniowej konkurencją dla biura nieruchomości 

Majątek spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnia ma majątek. – Stanowią go przede wszystkim budynki mieszkalne i użytkowe oraz związane z nimi grunty, z których korzystają członkowie spółdzielni lub właściciele lokali, niebędący członkami spółdzielni – kontynuuje Justyna Jańczak.

Spółdzielnia ma także nieruchomości służące prowadzonej przez nią działalności społeczno-oświatowo-kulturalnej (przykładowo: osiedlowe domy kultury, kluby przedszkolaka czy kluby seniora), administracyjnej oraz nieruchomości przeznaczone do „wspólnego" korzystania przez osoby mieszkające w budynkach spółdzielczych, choćby drogi, place, hydrofornie itp.

Dwa obszary działalności spółdzielni

Głównym przedmiotem działalności spółdzielni jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. W rezultacie każda spółdzielnia prowadzi dwa odrębnie rozliczane obszary działalności: podstawową oraz pozostałą. – Podstawową jest eksploatacja i utrzymanie nieruchomości – wyjaśnia pani księgowa. – Koszty tej działalności są pokrywane z opłat lokatorów, a różnica pomiędzy opłatami a kosztami za rok obrotowy wpływa odpowiednio na wysokość opłat w następnym roku. Oznacza to, że działalność podstawowa jest bezwynikowa.

Natomiast działalność pozostała SM to ta obejmująca wszystkie inne aktywności spółdzielni. – To na przykład: najem lokali użytkowych, dzierżawa terenów pod parkingi, pawilony handlowo-usługowe, dzierżawa powierzchni pod reklamy lub banery. Uzyskany z niej zysk może po opodatkowaniu zostać przeznaczony na cele określone przez najwyższy organ w spółdzielni – Walne Zgromadzenie – zaznacza Justyna Jańczak.

Spółdzielnia mieszkaniowa ponad kreską

W działalności gospodarczej, prowadzonej przez spółdzielnię mieszkaniową, teoretycznie nie występuje pojęcie zysku. Spółdzielnia może jednak prowadzić działalność, która wychodzi jej na plus. Kiedyś spółdzielnie w ogóle nie były kojarzone z inwestycjami deweloperskimi, zaś kojarzone były z minioną epoką i ze skostniałymi strukturami. Czasy jednak się zmieniły i niejedna SM ma ciekawą ofertę: np. stawia bloki czy domy, konkurując tym samym na rynku pierwotnym z deweloperami. Przedstawiciele wybranych spółdzielni twierdzą natomiast, że prowadzona przez ich SM działalność deweloperska ma nie tyle służyć osiąganiu zysku, co powiększać dochody spółdzielni z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Takie rozwiązanie ma prowadzić do zmniejszania opłat związanych z utrzymywaniem zasobów spółdzielni. Ma także wspomóc efektywniejsze gromadzenie składek przeznaczanych na fundusz remontowy.

Więcej: Spółdzielnie mieszkaniowe zaczynają budować domy jednorodzinne 

Często również się zdarza, że spółdzielnia zarządza nie tylko swoimi budynkami, lecz nieruchomościami, które nie stanowią jej mienia bądź mienia jej członków. Działa wówczas na podstawie umów zawartych z właścicielami danych nieruchomości, choćby kamienic, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.