Spółdzielnie mieszkaniowe zaczynają budować domy jednorodzinne – czy warto skorzystać z takiej oferty

– Przez blisko 30 pierwszych lat swojego istnienia realizowaliśmy wyłącznie budownictwo wielorodzinne, które zaspokajało ogromne potrzeby mieszkaniowe rozwijającego się społeczeństwa – wspomina Ewa Hardyk, zastępca prezesa Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Bydgoszczy. – Zmieniająca się sytuacja gospodarcza dawała możliwość rozszerzenia naszej działalności o budowę domów jednorodzinnych. Większość terenów, zarządzanych przez naszą spółdzielnię, jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i to one w pierwszej kolejności decydują o możliwościach inwestycyjnych.

Przeczytaj również: Dlaczego warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przed zakupem nieruchomości

Najnowszy projekt FSM dotyczy miniosiedla, na którym na powstać prawie 50 domów jednorodzinnych. Chętnych jest znacznie więcej. - Na dzień dzisiejszy ponad 140 osób zgłosiło zainteresowanie w formie pisemnej – dodaje pani prezes.

Nie ma dokładnych statystyk dotyczących tego, ile mamy spółdzielni mieszkaniowych w kraju. Z niektórych danych wynika, że 3600, z innych – nieco ponad 3000. Deweloperów jest ponad 5500, chociaż te szacunki też mogą odbiegać od rzeczywistości, ponieważ część firm budowlanych realizuje inwestycje deweloperskie, deweloperami nie będąc. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe w kraju bowiem stawiają na... stawianie bloków i domów niczym deweloperzy.

Spółdzielnia mieszkaniowa kontra deweloper

Spółdzielnie mieszkaniowe działają przede wszystkim w oparciu o ustawę Prawo spółdzielcze oraz ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Firmy deweloperskie podlegają przepisom tzw. ustawy deweloperskiej. Te pierwsze zaczęły się pojawiać pod koniec XIX wieku. Te drugie natomiast istnieją od początku lat 90-tych, ale XX wieku. Spółdzielnie przez lata kojarzyły się z rozbudowaną strukturą zatrudnienia i biurokracją oraz monopolistami. Powstała jednak konkurencja, to właśnie deweloperzy. Oni są najczęściej utożsamiani z małymi podmiotami, prężnie działającymi na rynku, a konkretnie: na placu budowy. Spółdzielnia przez lata to była organizacja, która jedynie utrzymuje budynki, głównie mieszkalne, i ustala czynsze, a deweloper to był ten, który prowadzi kolejne inwestycje.

Porównujemy: Zakup mieszkania od dewelopera czy od spółdzielni 

Dzisiaj spółdzielnie raczej nie przypominają skostniałych struktur sprzed lat. Musiały przejść zmiany, aby się utrzymać. Inwestują nie tylko w utrzymanie swoich obecnych zasobów, lecz również prowadzą następne budowy. Stawiają nie tylko bloki mieszkalne, ale też zajmują się budową domów.

Niektóre spółdzielnie działają już kilkadziesiąt lat, a dopiero teraz zaczynają budować domy. Chociaż z reguły 9 na 10 lokali mieszkalnych to te wybudowane przez dewelopera, to wybrane spółdzielnie mogą z nimi konkurować, choćby nieco niższymi cenami. SM są niekiedy w stanie zaoferować domy w cenie przynajmniej kilka procent niższej od tej, jaką proponuje deweloper. To dlatego, że spółdzielnia często stawia kolejne budynki na swoich gruntach, a deweloper najpierw musi kupić działkę pod inwestycję. Tym samym klient ma szansę kupić taniej nowe mieszkanie od spółdzielni niż od firmy deweloperskiej.

Zobacz: Aktualne oferty mieszkań na sprzedaż lub skorzystaj z aplikacji Gratki

Lokalizacja tak samo może mieć znaczenie. Skoro deweloper funkcjonuje w dużym mieście i kupuje tereny pod inwestycje mieszkaniowe, to często ma do wyboru jedynie działki z dala od centrum, gdyż w śródmieściu nie ma już wolnych terenów o takim przeznaczeniu. Gdy z kolei spółdzielnia przymierza się do realizacji nowych miniosiedli, one mogą mieć lepszą lokalizację: bliżej śródmieścia, lepiej skomunikowaną. To dlatego, że np. spółdzielnia przez dziesiątki lat posiadała niezagospodarowaną działkę blisko centrum, a dopiero niedawno postanowiła zbudować na niej domy.

Następna zaleta: jeżeli obecni członkowie spółdzielni mają mieszkania, a zamierzają kupić dom, postawiony przez tę SM, to mogą liczyć na niższą cenę. Tak dzieje się dlatego, że niektóre spółdzielnie stosują dla swoich członków specjalne programy zniżkowe przy zakupie domu. Bywa także, że pierwszeństwo przy zakupie domu mają członkowie SM, która te domy właśnie buduje i sprzedaje. To udogodnienie dla członków w przypadku, gdy więcej jest chętnych na domy niż domów.

Zakup nowego domu od spółdzielni mieszkaniowej ma też swoje wady. SM nie jest zobowiązana do zakładania i prowadzenia rachunku powierniczego. Taki rachunek musi mieć jednak deweloper, bo to stanowi wymóg przepisów ustawy deweloperskiej. Rachunek powierniczy ma za zadanie chronić pieniądze klienta. W razie upadłości dewelopera, klient może odzyskać swoje pieniądze. Gdyby natomiast SM ogłosiła upadłość, nabywca mógłby stracić oszczędności swojego życia.

Jeśli klient kupuje nieruchomość od dewelopera, od razu zna cenę, jaką będzie musiał zapłacić za cztery kąty. W przypadku SM niekiedy dochodzi do sytuacji, że po zakończeniu budowy klient musi dopłacić pewną kwotę (taką sytuację SM zastrzegła sobie w umowie), choćby kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. To dlatego, że spółdzielnia dokonała rozliczenia inwestycji i okazało się, że ustalona wcześniej cena zakupu domu jest zbyt niska. Koszty wzrosły, gdyż podczas budowy wystąpiły nieprzewidziane sytuacje, łączące się z ekstra wydatkami. To nie spółdzielnia pokryje różnicę, ale nabywcy nowych domów będą musieli wyłożyć dodatkowe pieniądze ze swoich kieszeni.

Warto też poczytać: Mieszkanie od dewelopera i spółdzielni mieszkaniowej 

Inna kwestia: niektóre SM stawiają warunek, że kto chce kupić od niej dom, musi najpierw zostać członkiem spółdzielni. Kolejna sprawa dotyczy możliwości ingerencji klienta w projekt budowy. Gdy nabywca decyduje się na zakup domu, którego budowa dopiero się rozpocznie, deweloper jest skłonny wprowadzić korekty w projekcie, zgodnie z życzeniem klienta. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej wprowadzenie jakichkolwiek zmian wiązałoby się już z większymi trudnościami, gdyż SM jest z reguły mniej skłonna do zmian.

Podobnie jest z wykończeniem lokalu. Deweloper oddaje do użytku przeważnie mieszkania czy domy w stanie deweloperskim (do wykończenia już we własnym zakresie), ale na życzenie klienta, za dodatkową opłatą, oczywiście, może wykończyć lokum pod klucz. SM zwykle jest mniej skłonna do tego typu działań. Jeśli ustaliła, że wszystkie domy będą przekazywane w stanie deweloperskim, to wyjątków nie uzna. 

Dowiedz się: Jak kupić mieszkanie, żeby nie przepłacić?