Szykujesz się do budowy domu w 2023 r.? Oto najważniejsze tegoroczne zmiany w prawie dla inwestorów. To trzeba wiedzieć

Inwestorzy planujący budowę domu do 70 m kw. zostali w 2022 r. zwolnieni z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę – takie budynki stawia się na zgłoszenie (o ile spełniają określone wymogi, m.in. dotyczące liczby kondygnacji). Warto jednak wiedzieć, że w 2023 r. można będzie postawić bez pozwolenia na budowę dom o dowolnym metrażu. Te przepisy nie weszły jednak jeszcze w życie i nie wiadomo, kiedy dokładnie to nastąpi. Co więcej, taki dom będzie musiał spełniać następujące wymogi:

• jest budynkiem jednorodzinnym,
• ma nie więcej niż dwie kondygnacje,
• służy zaspokojeniu potrzeb własnych inwestora (nie powstaje na sprzedaż).

Jeżeli któryś z tych warunków nie jest spełniony, pozwolenie na budowę nadal będzie wymagane na dotychczasowych zasadach.

Nie każdy wie, że już od 2021 r. wiele formalności związanych z budową domu można załatwić przez Internet – za pośrednictwem rządowego serwisu e-budownictwo.gunb.gov.pl. Pula dokumentów, które można złożyć bez wychodzenia z domu, stale się powiększa. Wśród nich znajduje się m.in. zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego, wniosek o pozwolenie na budowę, zgłoszenie rozbiórki i zawiadomienie o zakończeniu budowy. Załatwianie spraw przez Internet nic nie kosztuje, a inwestor nie musi już biegać po urzędach.

Od 24 czerwca 2022 r. inwestorzy planujący budowę domu do 70 m kw. mogą za darmo pobrać projekt takiego budynku ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Do wyboru jest wiele różnych projektów, z których można korzystać całkowicie nieodpłatnie (inwestor płaci tylko za ewentualne zmiany, które postanowi wprowadzić w projekcie). Dzięki temu budujący oszczędza kilka tysięcy złotych. Wystarczy wypełnić prosty formularz i żądany projekt pobiera się automatycznie.

Warto dodać, że choć nie padły w tej kwestii żadne konkrety, jest prawdopodobne, że w przyszłości na stronie GUNB pojawią się także darmowe projekty domów powyżej 70 m kw. W bazie jest bowiem dostępny przycisk pozwalający wyszukać tylko projekty budynków o powierzchni ponad 70 m kw.

Od 27 stycznia 2023 r. inwestorzy nie muszą już prowadzić papierowego dziennika budowy, pojawiła się bowiem możliwość robienia tego elektronicznie. Do Elektronicznego Dziennika Budowy inwestor (oraz kierownik budowy) mogą się logować przez specjalną stronę stworzoną przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Przejście na elektroniczną wersję dziennika będzie póki co dobrowolne, ale docelowo – za kilka lat – papierowe dzienniki znikną całkowicie. Dla osoby budującej dom nowe rozwiązanie jest o tyle wygodne, że zajrzenie do dziennika nie będzie już wymagało przyjechania na plac budowy. Warto dodać, że można już także prowadzić cyfrową książkę obiektu budowlanego.

W bliżej nieokreślonym momencie 2023 r. zmienią się przepisy związane z pozwoleniami na użytkowanie budynku. Po zmianach inwestor nie będzie już musiał uzyskiwać takiego pozwolenia – wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy. W przypadku domów jednorodzinnych nie będzie też już trzeba przeprowadzać procedury oddawania obiektu do użytkowania. Zamiast tego kierownik budowy będzie składał oświadczenie o jej zakończeniu oraz o możliwości przystąpienia do użytkowania domu. Konieczne będzie też dostarczenie urzędnikom szeregu dokumentów, w tym:

• projektu technicznego,
• informację o zgodności usytuowania budynku z projektem,
• protokoły wymaganych badań i sprawdzeń instalacji oraz przyłączy,
• dokumentację geodezyjną,
• dokumentację fotograficzną budowy.

Właściciel domu jednorodzinnego będzie musiał także zawiadomić urząd o rozpoczęciu użytkowania.

Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo energetyczne będzie wymagane przy każdym obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że taki dokument trzeba posiadać, chcąc dokonać m.in. sprzedaży domu lub jego wynajmu. Świadectwo będzie również niezbędne w przypadku budowy domu, gdyż bez niego nie uda się dokonać odbioru budynku. Nie dotyczy to jedynie domów o powierzchni użytkowej poniżej 50 m kw. Docelowo, w 2024 r., świadectwo czy też paszport energetyczny stanie się dokumentem obowiązkowym dla wszystkich właścicieli budynków jedno- i wielorodzinnych.

Sprawdź: Zainwestowałeś w fotowoltaikę? Zobacz, ile zapłacisz za prąd w 2023 r.

W połowie 2022 r. zakończył się proces zgłaszania przez właścicieli źródeł ciepła w budynkach mieszkalnych do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Nie znaczy to jednak, że o CEEB można zapomnieć. Każda osoba, która uruchamia w nieruchomości (np. budowanym domu) nowe źródło ciepła, ma obowiązek zgłosić to źródło do CEEB w ciągu 14 dni od uruchomienia. Dotyczy to wszystkich źródeł ciepła o mocy do 1 MW.

Odpowiedni dokument (deklarację) można złożyć za pomocą strony ceeb.gov.pl lub w wersji papierowej w urzędzie. Jeśli dom ma kilku właścicieli, wystarczy, że deklarację do CEEB złoży jeden z nich.

W I kwartale 2023 r. w Polskę ruszą urzędnicy, którzy będą przeprowadzać audyt termoenergetyczny budynków mieszkalnych, w tym domów jednorodzinnych. Podczas kontroli sprawdzane będą m.in. grubość ścian oraz zużycie opału w skali roku. Zgromadzone dane trafią do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Wpuszczenie urzędników (lub kominiarzy, którzy też są uprawnieni do kontroli) do domu jest dobrowolne. Osoby, które to zrobią, będą mogły później uzyskać dokument z wynikami kontroli (niezbędny do starania się o dofinansowanie na termomodernizację).

Wiele osób budujących dom ignoruje prawny obowiązek umieszczenia na nim w widocznym miejscu tabliczki z numerem domu (w ciągu 30 dni od jego nadania) i podświetlenia jej. Za takie naruszenie przepisów grozi jednak kara grzywny do 250 zł. W 2023 r. (dokładniejszej daty nie podano) Sejm poluzuje zasady – kara za podświetlenie tabliczki zniknie. Zostanie także zlikwidowany obowiązek umieszczenia na budynku tabliczki z nazwą ulicy lub placu, co czasem jest wymagane (gminy będą mogły jednak lokalnie taki obowiązek przywrócić).

Od 1 stycznia 2023 r. odpady budowlane i remontowe trzeba segregować na minimum 6 frakcji wskazanych w ustawie. Co ważne, nie dotyczy to jednak odpadów odbieranych z gospodarstw domowych, a więc osoba budująca dom nie musi się tą zmianą przejmować. Nowe przepisy obejmują przede wszystkim firmy wykonujące prace budowlane i remontowe przy większych inwestycjach.