Budowa domu nie ruszyła lub została przerwana? Możesz mieć problemy. Sprawdź, czym grozi wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Budowa domu nie zawsze przebiega gładko. Niekiedy już po uzyskaniu pozwolenia na budowę zaczynają się piętrzyć problemy i prace w ogóle nie ruszają lub szybko zostają przerwane. W takiej sytuacji trzeba pamiętać o ryzyku wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Jak podaje art. 37 Prawa budowlanego:

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Pozwolenie wygasa w dniu, w którym jedna z powyższych przesłanek została spełniona. Warto pamiętać, że zgodnie z art. 41 Prawa budowlanego za dzień rozpoczęcia budowy uznaje się moment, gdy podjęto się prac przygotowawczych takich jak m.in. wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy czy wykonanie przyłączy na jej potrzeby.

Co istotne, pozwolenie na budowę nie może wygasnąć, jeśli prace rozpoczęły się i trwają – dopóki nie nastąpi przerwanie prac na minimum 3 lata, budowa może trwać dowolnie długo. Nie ma więc ryzyka problemów przy powolnej budowie systemem gospodarczym, o ile inwestor pamięta o tej zasadzie i wykonuje jakiekolwiek działania, które można uznać za prace budowlane. Warto dodać, że w przypadku budowy kilku obiektów wystarczy rozpoczęcie lub kontynuowanie prac przy chociaż jednym z nich, a pozwolenie nie wygaśnie.

Jeśli dojdzie do wygaśnięcia pozwolenia na budowę, urzędnicy muszą wydać decyzję stwierdzającą, że tak się stało. Postępowanie w tej sprawie zawsze prowadzi organ, który wydał pozwolenie na budowę. Jest ono wszczynane, gdy do urzędników dotrze informacja, iż prace nie ruszyły przez 3 lata lub zostały na taki okres przerwane. Urząd może zostać poinformowany np. przez innego inwestora zainteresowanego tą samą działką czy osoby sąsiadujące z inwestycją. Może to też zrobić sam inwestor.

Żeby stwierdzić wygaśnięcie, urzędnicy muszą bezwzględnie potwierdzić (np. na podstawie analizy dziennika budowy czy zdjęć), że prace faktycznie nie wystartowały lub zostały przerwane.

– Wystąpienia przesłanek powodujących wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę nie można domniemywać oraz muszą być one niewątpliwe – wyjaśnia Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. – Ustalenie, czy przedmiotowe przesłanki zostały spełnione, następuje w ramach postępowania dowodowego (…).

Na tym etapie inwestor zostanie wezwany do złożenia wyjaśnień i może przedstawić swoje argumenty oraz dowody. Wydawanie decyzji o wygaśnięciu trwa zwykle około miesiąca, a staje się ona ostateczna po upływie 14 dni od wydania, o ile nikt się od niej nie odwołał.

Jeżeli inwestor nie zgadza się z wydaną decyzją o wygaśnięciu pozwolenia na budowę, może się odwołać do wyższej instancji – na ogół będzie to wojewoda. Na odwołanie się jest 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę oznacza, że od tej pory wszelkie prowadzone przy danym obiekcie prace budowlane są nielegalne. Innymi słowy, kontynuowanie prac bez ważnego pozwolenia oznacza, że inwestor buduje w warunkach samowoli budowlanej. Co więcej, nielegalne kontynuowanie prac uniemożliwi inwestorowi wznowienie pozwolenia na budowę – urząd nie będzie mógł wydać dokumentu, jeśli doszło do samowoli.

W przypadku stwierdzenia samowoli nadzór budowlany może – na mocy art. 48 Prawa budowlanego – nakazać wstrzymanie prac, a w razie wykrycia niebezpieczeństwa dla zdrowia lub życia na placu budowy zażąda także zabezpieczenia terenu i usunięcia zagrożenia. W ciągu 30 dni od dnia doręczenia decyzji o wstrzymaniu budowy inwestor może złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej. Warto to zrobić, w przeciwnym razie nadzór może nakazać rozbiórkę obiektu, a nawet nałożyć wysoką karę pieniężną.

W zależności od tego, z jakiego powodu pozwolenie na budowę wygasło, należy podjąć różne kroki. Art. 37 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego wyjaśnia, że:

• jeśli pozwolenie wygasło, gdyż budowa w ogóle nie ruszyła (lub zostało uchylone) – inwestor musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę,
• jeśli pozwolenie wygasło z powodu przerwy w budowie – inwestor musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę albo decyzję o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (potocznie – odnowić pozwolenie na budowę).

W obu przypadkach inwestor musi dysponować decyzją o wygaśnięciu pozwolenia na budowę. Jeśli jeszcze go nie uzyskał, powinien sam zgłosić się do urzędu i poinformować o swojej sytuacji. W ten sposób uniknie prawnych skutków kontynuowania prac w warunkach samowoli budowlanej i będzie mógł podjąć dalsze kroki.

Jeżeli inwestor chce uzyskać nowe pozwolenie na budowę, procedura jest prawie taka sama jak przy uzyskiwaniu oryginalnego pozwolenia, które wygasło. Jeśli inwestor chce wykorzystać już posiadany projekt budowlany, musi upewnić się, że jest on zgodny z aktualnymi przepisami. Prace budowlane można rozpocząć po 14 dniach od uzyskania nowego pozwolenia.

Jeżeli inwestor chce uzyskać decyzję o wznowieniu robót budowlanych, powinien zgłosić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Inwestor składa komplet wymaganych dokumentów, upewniając się, że dokumentacja projektowa jest zgodna z aktualnymi przepisami. Postępowanie zakończy się wydaniem dokumentu zezwalającego na wznowienie prac.