Budowa domu na działce rolnej – kiedy jest możliwa? Sprawdź, jak przeprowadzić odrolnienie działki i postawić dom

Jak łatwo się domyślić, na działce rolnej najłatwiej zbuduje dom właśnie rolnik. Nie musi on dokonywać odrolnienia ziemi, czyli zmiany statusu działki na budowlaną, a do tego może łatwiej nabywać i sprzedawać grunty rolne. Jednak co do zasady każdy może zbudować dom na działce rolnej, o ile odrolni ziemię. Sama budowa przebiega dokładnie tak samo, jak na zwykłej działce budowlanej.

Warto jednak wiedzieć, że proces odrolnienia bywa skomplikowany, a do tego jest bardzo kosztowny – w przypadku gleb wysokiej klasy wiąże się z opłatą sięgającą kilkuset tysięcy złotych. Dlatego mając wybór między działką budowlaną a działką rolną, lepiej zdecydować się na postawienie domu na tej pierwszej, nawet mimo faktu, że ziemia będzie w tym przypadku droższa.

Działki rolne to m.in. grunty przeznaczone pod uprawę, rodzinne ogrody działkowe oraz ziemia pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi. Zakup takich gruntów jest najłatwiejszy dla rolnika, jednak również inne osoby – z pewnymi ograniczeniami – mogą nabywać działki rolne.

Osoba niebędąca rolnikiem może bez trudu nabyć działkę rolną, o ile jej powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha. Zakup większej działki wymaga już uzyskania zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Grunty do 30 arów nierolnicy mogą nabywać swobodnie. Gdy sprzedawana jest działka o powierzchni od 30 do 99,99 a, KOWR ma prawo pierwokupu. Zakup takiego terenu przebiega zatem następująco:

• nabywca podpisuje u notariusza umowę warunkowej sprzedaży,
• jeśli w ustawowym terminie KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, sprzedający i kupujący mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Jest jeszcze jeden wyjątek, który pozwala kupić działkę rolną bez prawa pierwokupu dla KOWR. Chodzi o grunty do 50 a, zabudowane budynkiem mieszkalnym powstałym przed 30 kwietnia 2016 r. – takie działki rolne można nabywać swobodnie.

Dla osoby niebędącej rolnikiem budowa domu na działce rolnej jest możliwa tylko i wyłącznie po odrolnieniu gruntów. Nie jest to jednak takie proste. Od czego zacząć? Inwestor powinien przede wszystkim sprawdzić, czy dana działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Od tego będą bowiem zależeć dalsze kroki.

Jeśli działka objęta jest MPZP, należy uważnie zapoznać się z zapisami planu. Jeśli dopuszcza on zabudowę na danej działce, sprawa jest jasna. Jeżeli z kolei MPZP nie dopuszcza zabudowy na danym kawałku gruntu, inwestor ma tylko jedną możliwość – złożyć w urzędzie gminy wniosek o zmianę istniejącego planu. Warto jednak wiedzieć, że urzędy czasem niechętnie się na to zgadzają, a sama procedura zmiany planu potrafi trwać długo. W przypadku odmowy urzędników nie ma szans na budowę, dopóki dany MPZP obowiązuje. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy działka rolna znajduje się na obszarze miasta.

Jeżeli twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze i znajduję się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – informuje rząd na gov.pl.

Jeśli dla danego terenu nie uchwalono MPZP, inwestor ma większe szanse. W takiej sytuacji należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ) oraz odrolnić działkę. Uzyskanie „wuzetki” wiąże się z opłatą jednorazową w wysokości 107 zł. Żeby urząd wydał dokument, działka musi spełniać następujące wymogi:

• działka ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub planowane uzbrojenie terenu umożliwia realizację inwestycji,
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• przynajmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający określić wymagania dotyczące nowej zabudowy (tj. możliwa jest kontynuacja zabudowy podobnej, jak na sąsiedniej działce).

Żeby móc budować na działce rolnej, trzeba najpierw zmienić jej przeznaczenie, czyli dokonać odrolnienia gruntu. Procedura jest dość złożona. W pierwszej kolejności inwestor musi wystąpić o decyzję o wyłączeniu danego obszaru z produkcji rolnej. Odrolnienie gruntów o klasie od I do III wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa.

Inwestor składa wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej w lokalnym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta albo gminy. Przed jego złożeniem warto skontaktować się z urzędnikami i ustalić, jakie załączniki są wymagane. Wzór wniosku można znaleźć na rządowej stronie gov.pl. Wniosek powinien zawierać:

• imię i nazwisko wnioskodawcy,
• adres zamieszkania lub siedziby,
• rodzaj planowanej inwestycji,
• lokalizację działki (nr ewidencyjny, obręb, arkusz).

Do wniosku dołącza się załączniki. Te najczęściej wymagane to: wypis z rejestru gruntów, wypis i wyrys z MPZP (jeśli jest), decyzja o warunkach zabudowy, dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, dokument określający wartość rynkową gruntu objętego inwestycją oraz projekt zagospodarowania działki (z mapą do celów projektowych stworzoną przez geodetę).

Po rozpatrzeniu wniosku urząd wyda decyzję w ciągu miesiąca lub dwóch. W razie decyzji odmownej inwestor ma 14 dni na odwołanie się. W przypadku decyzji pozytywnej urzędnicy określają w dokumencie m.in. wysokość należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (opłata jednorazowa). Na jej uiszczenie inwestor ma 60 dni. Jeśli chodzi o odrolnienie działki, koszt zależy od klasy gleby oraz powierzchni terenu i wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Urząd może też wyznaczyć opłaty roczne z tytułu wyłączenia w wysokości 10 proc. należności za wyłączenie gruntu danej klasy. Opłatę roczną uiszcza się do 30 czerwca każdego roku.

W przypadku odrolnienia działki koszt całego procesu zależy m.in. od należności, którą płaci się za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Należność za gleby pochodzenia mineralnego i organicznego wynosi w 2022 roku:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha,
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha,
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha,
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha,
• Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha,
• Ł i PS II – 361 398 za 1 ha,
• Ł i PS III – 291 450 za 1 ha.

Warto pamiętać, że „Ł” oznacza w tym przypadku „łąki”, zaś „PS” – „pastwiska trwałe”.

Nieco inne należności obowiązują w przypadku gleb pochodzenia organicznego:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha,
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha,
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha,
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha,
• Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha,
• Ł V – 145 725 za 1 ha,
• PS V – 116 580 za 1 ha,
• Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha.

Dodatkowo może pojawić się konieczność uiszczenia należności za wyłączenie z produkcji rolnej gruntów pod stawami rybnymi, gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, a także gruntów pod urządzeniami melioracyjnymi czy związanymi z produkcją rolną. W takim wypadku wysokość należności to 233 160 zł za ha.

Planując budowę domu na działce rolnej, warto wiedzieć o kilku istotnych wyjątkach od ogólnych reguł. Przede wszystkim niektóre działki nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Chodzi o gleby klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego, z wyjątkiem niektórych gruntów, takich jak m.in. torfowiska, rodzinne ogrody działkowe, stawy rybne oraz parki wiejskie.

Drugi wyjątek dotyczy opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Jak wynika z przepisów, opłaty jednorazowej ani opłat rocznych nie ponosi się, jeśli działka rolna ma do 500 m kw. i jest przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego. Opłaty nie obowiązują także, jeżeli:

wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30 proc. całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 500 m kw.