Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy. Poradnik

W pozostałych przypadkach, obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania nie występuje i to jest najprostsza zasada związana z zagadnieniem podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania. Na chwilę obecną wiążą nas dwa „systemy podatkowe" dotyczące zakupionych mieszkań: 

1. w latach 2007 i 2008,
2. od roku 2009.

Zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań nabytych w tych dwóch okresach są do siebie podobne. Niestety określenie wysokości podatku dochodowego, jaki trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego, jest trudne zarówno dla osób biorących udział w sprzedaży mieszkania, jak i profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Najważniejsza w ocenie wysokości należnego podatku jest data nabycia mieszkania – należy pamiętać, że jest to nie tylko zakup mieszkania, ale również nabycie nieruchomości w drodze darowizny lub spadku. W przypadku, gdy nabycie mieszkania następuje na podstawie umowy sprzedaży, bądź w drodze umowy darowizny – datą nabycia jest dzień, w którym został podpisany akt notarialny. Gdy dostajemy mieszkanie w spadku – datą nabycia jest moment otwarcia spadku, czyli śmierć spadkodawcy, a nie data widniejąca na postanowieniu sądu stwierdzającym nabycie spadku.

Nowelizując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wprowadził ulgę meldunkową. Jest to jedyne zwolnienie od obowiązku zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkań nabytych w latach 2007 i 2008. Z takiego zwolnienia skorzystać mogą tylko osoby, które były zameldowane w mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed dniem zbycia.

W związku z powyższym, jeżeli chcemy uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego, musimy zameldować się w mieszkaniu na minimum rok czasu przed jego sprzedaniem. Do skorzystania z ulgi meldunkowej wystarczy złożyć oświadczenie w Urzędzie Skarbowym oraz mieć zaświadczenie o meldunku z urzędu gminy.

Opisane zwolnienie dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Oznacza to, że nie skorzystamy ze zwolnienia przy zbyciu niezabudowanej działki gruntu. Z ulgi meldunkowej na chwilę obecną nadal mogą skorzystać te osoby, które nabyły nieruchomość w latach 2007–2008 i chcą ją sprzedać – jednak muszą się zameldować na rok czasu.

Zasady dotyczące skorzystania z ulgi meldunkowej wydają się być dość jasne. Należy jednak pamiętać, że przy lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, mamy także udział w nieruchomości wspólnej i tu pojawia się problem. Polega ona na tym, że przepisy nie wskazują wprost, iż ulga dotyczy też udziału związanego z mieszkaniem.
Czy zapłacimy podatek dochodowy od udziału w gruncie jako prawa związanego z lokalem, zależy od konkretnej decyzji urzędu skarbowego. Oparta jest ona na interpretacji obowiązujących przepisów. Wskazanie wartości tego udziału oraz jego wycena należy do czynności wykonywanych przez podatnika, urzędowi skarbowemu przysługuje prawo do ich weryfikacji.

Od tego dnia uległy zmianie zasady dotyczące zwolnienia z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania. Ulga meldunkowa została zastąpiona możliwością przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Wskazane są one w art. 21 ust. 25-30 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W grę wchodzi m.in.:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• remont własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawodawca rozszerzył katalog możliwości przeznaczenia ceny sprzedaży na cele mieszkaniowe, które pozwalają na uniknięcie podatku przy sprzedaży mieszkań nabytych po 01.01.2009 r. Przede wszystkim wprowadzono możliwość zakupu nieruchomości za granicą na terenie państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii.

Zeznanie podatkowe należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Sam fakt złożenia PIT-39 jest jednoznaczny z deklaracją, że zamierzamy w ciągu dwóch lat przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży lokum na cele mieszkaniowe. Nie musimy oddzielnie zawiadamiać urzędu skarbowego o chęci skorzystania z ulgi.

Cechą wspólną wszystkich nieruchomości nabytych po 01.01.2007 r. jest wysokość podatku. Wynosi on 19% dochodu od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu sprzedawanego mieszkania. Dochodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty poniesione na zbycie nieruchomości. Do takich kosztów zalicza się między innymi: taksę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Od kwoty otrzymanej ze sprzedaży mieszkania możemy również odliczyć nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie posiadania przez nas nieruchomości. Jednak poniesione koszty i nakłady finansowe musimy udokumentować przed urzędem np. fakturami VAT.

Gdy dostaliśmy mieszkanie jako darowiznę lub w spadku i nie mamy możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej oraz jesteśmy jednocześnie zwolnieni z podatku od darowizny i spadku, to sprzedając taką nieruchomość możemy spodziewać się podatku w pełnej wysokości. Będzie to w tej sytuacji 19 % od ceny sprzedaży, jaka widnieje w akcie notarialnym, a to już mogą być kwoty rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego powstanie tylko wtedy, gdy sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 pełnych lat kalendarzowych od daty nabycia. Wysokość ewentualnego podatku dochodowego to 19 % dochodu. O tym, z jakiej ulgi należy skorzystać, aby być zwolnionym z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, decyduje data nabycia mieszkania.

Szczególną uwagę należy zwrócić przy nabywaniu mieszkań w drodze spadku czy darowizny od osób z tzw. grupy „0" (czyli najbliższej rodziny), ponieważ również wtedy powstaje obwiązek podatkowy wynikający z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.