Bardzo wysokie ceny mieszkań na rynku pierwotnym spowodowały wzrost zainteresowania rynkiem wtórnym – taki wniosek płynie z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego. Niestety, gdy zwiększyło się zainteresowanie używanymi mieszkaniami, szybko zaczęły one drożeć. Ceny mieszkań na rynku wtórnym nadal nie są aż tak wysokie jak na rynku pierwotnym, jednak stopniowo pną się w górę. Co to oznacza dla osób planujących zakup mieszkania?
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach
Jak widać w tabeli, w skali roku średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym zauważalnie wzrosły. W największych miastach Polski używane lokale mieszkalne podrożały o minimum 205 zł/mkw., zaś w rekordowym Gdańsku – aż o 1162 zł/mkw. Większość dużych miast odnotowała podwyżki mieszczące się w przedziale 400–700 zł. Oznacza to, że średnia cena 50-metrowego mieszkania wzrosła o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego
Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki
Najdroższe pod koniec 2018 r. okazały się następujące miasta:
- Warszawa – 8259 zł/mkw.,
- Gdańsk – 7499 zł/mkw.,
- Kraków – 6849 zł/mkw.,
- Wrocław – 6191 zł/mkw.,
- Poznań – 5937 zł/mkw.
Najniższe średnie ceny transakcyjne, co nie było zaskoczeniem, odnotowano w nieco mniejszych ośrodkach miejskich. Dla tych, którzy szukali tanich mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego, najlepsze okazały się m.in. Zielona Góra, Kielce oraz Katowice.
Dlaczego rynek wtórny drożeje?
Jeszcze do niedawna rynek wtórny, jako sporo tańszy, był ratunkiem dla tych, których przerażały ceny nowych mieszkań. Teraz jednak ceny używanych lokali zaczynają coraz bardziej zbliżać się do kwot, które trzeba zapłacić za mieszkanie u dewelopera. Zdaniem analityków NBP stało się tak dlatego, że coraz więcej osób zaczęło kupować lokale mieszkalne z drugiej ręki.
– Malejąca różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi [na rynku pierwotnym i rynku wtórnym – przyp. red.] oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny, powodując tam wzrosty cen – komentują eksperci NBP.
Przeczytaj: Bańka mieszkaniowa: pęknie czy nie? Sprawdź, co o tym sądzą eksperci
Panujący w Polsce wysoki popyt na mieszkania sprawia, że Polacy gotowi są płacić coraz wyższe kwoty nawet za używane mieszkania. Warto jednak zauważyć, że ceny rosną również m.in. dlatego, że rośnie też jakość kupowanych nieruchomości. Jak podkreślono w raporcie NBP, na rynku wtórnym sprzedaje się coraz więcej mieszkań wybudowanych po roku 2010, a więc o wyższym standardzie i często lepszej lokalizacji niż większość używanych mieszkań na rynku.
Sprzedający na mocnej pozycji
Co ciekawe, eksperci NBP podkreślają, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym coraz mniejsza jest różnica między ceną ofertową mieszkania (kwotą, jakiej żąda sprzedający) a ceną transakcyjną (faktyczną kwotą, jaką ostatecznie płaci kupujący). Oznacza to, że nawet jeśli nabywca targuje się przy zakupie ze sprzedającym, coraz trudniej jest mu uzyskać obniżkę ceny.
Sprawdź: Jak negocjować z deweloperem cenę mieszkania?
Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że w obliczu wysokiego popytu na mieszkania sprzedający są na znacznie mocniejszej pozycji negocjacyjnej niż kupujący. Mieszkanie stanowi pożądany towar, o który konkuruje ze sobą wielu nabywców, dlatego też sprzedający może utrzymać wysoką cenę bez obawy, że będzie musiał długo czekać na podpisanie umowy. Dotyczy to zwłaszcza małych lokali w dobrych lokalizacjach – są one bardzo poszukiwane, ale na rynku wciąż jest ich za mało.
– Struktura oferowanych mieszkań pod względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców – zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie – zwracają uwagę eksperci NBP.
Na mocną pozycję sprzedających wskazuje także fakt, że przez cały 2018 rok skracał się średni czas potrzebny na sprzedaż używanego mieszkania. W największych miastach kraju wynosi on obecnie tylko ok. 1,5 kwartału. Dla porównania na rynku pierwotnym nowe mieszkania sprzedają się średnio w 3,1 kwartału.
Zobacz: Inwestowanie w mieszkania na wynajem. Czy nadal się opłaca?
