Inwestowanie w mieszkania na wynajem – czy nadal będzie się opłacać?

Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem wciąż się opłaca – i czy będzie się opłacać w najbliższych latach? Na to pytanie postanowiła odpowiedzieć Grupa Deweloperska GEO, analizując szczegółowo rynek mieszkaniowy w artykule opublikowanym przez Prime Time PR. Z zebranych danych wynika, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem wciąż powinno pozostać opłacalne – warto jednak wiedzieć, gdzie inwestować.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem popularne jak nigdy

Inwestowanie w mieszkania na wynajem już od kilku lat stanowi jeden z najpopularniejszych sposobów inwestowania oszczędności w Polsce. Jak wynika z danych fiskusa, na które powołuje się Grupa Deweloperska GEO, w 2017 r. aż 715 tys. osób w kraju uzyskiwało przychody z wynajmu mieszkań. Na lokalach mieszkalnych zarabiają zarówno inwestorzy doświadczeni, mający w swoim portfelu kilka czy kilkanaście mieszkań, jak i tacy, którzy dopiero zaczynają swoją przygodę na rynku nieruchomości.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Mieszkania na wynajem cieszą się dużym zainteresowaniem, ponieważ postrzegane są jako inwestycja pewna i bezpieczna, a do tego przynosząca zyski wyższe niż np. lokata bankowa czy obligacje skarbowe. Dodatkowym plusem jest stosunkowo niski próg wejścia – każdy, kto posiada choćby jedno mieszkanie, może już próbować swoich sił z wynajmem. Zachęcające są również możliwe do uzyskania zyski. Jak wyliczają eksperci firmy Emmerson Evaluation, stopa zwrotu z inwestycji mieszkaniowej w zależności od lokalizacji wynosi w Polsce 4,1–5,5 proc.

Ceny mieszkań ostro pną się w górę

Ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego (zł/mkw.). Źródło: NBP, dane na III kw. każdego roku

Inwestowanie w mieszkania z roku na rok jest jednak coraz trudniejsze z powodu rosnących kosztów takiej inwestycji. Ceny mieszkań na sprzedaż rosną dynamicznie już od kilku lat, a w szerszej skali czasowej z przerwami pną w górę już od zakończenia kryzysu gospodarczego z lat 2008–2009. Zjawisko to dotknęło najsilniej największe miasta kraju – w 2018 r. w niektórych z nich ceny mieszkań potrafiły wzrosnąć nawet o 10 proc. w ciągu zaledwie 6 miesięcy.

Sprawdź: 2019 na rynku nieruchomości. Jakie są prognozy ekspertów?

Ile obecnie kosztują mieszkania na sprzedaż? Według najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego ceny w wybranych miastach wynosiły w III kwartale 2018 r.:

• Gdańsk – 7257 zł/mkw.,
• Kraków – 6915 zł/mkw.,
• Łódź – 5355 zł/mkw.,
• Poznań – 6853 zł/mkw.,
• Warszawa – 8560 zł/mkw.

Tak astronomiczne ceny mogą stanowić poważną przeszkodę dla osób, które planowały inwestycje w mieszkania na wynajem. Jeśli koszt zakupu mieszkania jest zbyt wysoki w stosunku do możliwych zysków z wynajmu, inwestowanie staje się po prostu nieopłacalne. Trzeba też pamiętać, że nie każde mieszkanie w równym stopniu nadaje się pod inwestycję. Żeby lokatorzy chcieli je wynajmować, musi ono być położone w dobrze skomunikowanym punkcie miasta i oferować odpowiedni standard – a takie mieszkania są oczywiście najdroższe.

Mieszkania na wynajem – rosną nie tylko ceny, ale i czynsze

Wysokie koszty zakupu mieszkania z pewnością czynią inwestowanie w nieruchomości trudniejszym, jednak wciąż może to być zajęcie opłacalne. Przede wszystkim obecne rekordowe ceny mieszkań nie będą utrzymywać się wiecznie – a część ekspertów uważa, że obecny trend wzrostowy wyhamuje już w 2019 roku.

– Dla części kupujących tak dynamiczny wzrost cen jest nie do zaakceptowania i rezygnują oni z zakupów lub zmuszają sprzedających do obniżek – wskazuje Marcin Krasoń z Home Brokera. – Spodziewam się w najbliższych miesiącach okresu „wypłaszczenia", a potem obniżek.

Zobacz: Czy bańka mieszkaniowa niedługo pęknie? Jak zmienią się ceny mieszkań?

Co więcej, w minionych latach wzrastały nie tylko ceny mieszkań, ale też czynsze najmu. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, w 2018 roku w największych miastach pięły się one w górę o kilka, a nawet kilkanaście procent. W III kwartale 2018 r. sytuacja w wybranych ośrodkach wyglądała następująco:

• Łódź – średni czynsz 1046 zł/mies. (o 12,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2017),
• Gdańsk – średni czynsz 1594 zł/mies. (o 11,9 proc. więcej),
• Warszawa – średni czynsz 1780 zł/mies. (o 10,07 więcej),
• Kraków – średni czynsz 1447 zł/mies. (o ok. 4 proc. więcej),
• Wrocław – średni czynsz 1563 zł/mies. (o ok. 4 proc. więcej),
• Poznań – średni czynsz 1232 zł/mies. (o ok. 4 proc. więcej),
• Katowice – średni czynsz 915 zł/mies. (o ok. 4 proc. więcej).

Widać zatem, że choć czynsze nie rosną równie dynamicznie jak ceny lokali mieszkalnych, wzrost wciąż jest zauważalny. To zaś daje nadzieję, że inwestowanie w mieszkania wciąż może być opłacalne. Do takiego wniosku doszli m.in. eksperci NBP, którzy w III kwartale 2018 r. wskazywali, że rentowność takiej inwestycji w największych ośrodkach miejskich jest wyższa od rentowności lokaty bankowej i 10-letnich obligacji skarbowych. Co więcej, eksperci zaznaczyli też, że (podobnie jak w poprzednich latach) przychody z najmu są wystarczająco wysokie, żeby dało się za ich pomocą spłacać kredyt hipoteczny.

Inwestowanie w mieszkania – jak inwestować, by zarobić?

Jak zatem inwestować w nieruchomości, żeby było to zajęcie opłacalne? Z raportu firmy Emmerson Evaluation jasno wynika, że warto postawić przede wszystkim na... mniejsze miasta. Stopa zwrotu z wynajmu wynosi w nich bowiem ok. 5,3–5,5 proc., zaś w największych aglomeracjach – 4,1–5,4 proc. Warunkiem jest jednak, żeby inwestor wybierał lokale z potencjałem. Kluczowe znaczenie ma lokalizacja w centrum lub w punkcie dobrze z nim skomunikowanym oraz dostosowanie lokalu do potrzeb najemców. Samych chętnych na wynajem nie powinno jednak zabraknąć.

– Pomimo wyższych cen na rynku nieruchomości, osoby ogłaszające mieszkania na wynajem nie powinny obawiać się niższych przychodów – uważa Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej GEO. – Popyt na najem wciąż jest zauważalny, szczególnie wśród osób wkraczających w samodzielne życie; studentów, obcokrajowców oraz singli. W przeciągu najbliższych lat rynek wynajmu nie wyczerpie się, a po wprowadzonych zmianach prawnych może stać się jeszcze bardziej opłacalny.

Przeczytaj: Ulga mieszkaniowa 2019. Korzystne zmiany dla kupujących mieszkania

Eksperci zwracają również uwagę, że rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia, a lokatorzy oczekują dziś od wynajmowanych mieszkań więcej niż kiedyś. Zmieniły się przede wszystkim oczekiwania dotyczące standardu lokalu – Polacy nie chcą już mieszkać byle jak i chętnie dbają o własny komfort. Dotyczy to również wynajmu studenckiego, do czego przyczynia się m.in. trwający obecnie niż demograficzny. Systematycznie spadająca liczba studentów oznacza, że konkurencja o mieszkania będzie coraz mniejsza, a właściciele lokali o niezadowalającym standardzie mogą długo czekać na najemcę.