Raport. Ceny mieszkań i koszty kredytów hipotecznych

Tak wygląda sytuacja w branży nieruchomości, okiem ekspertów Expandera, Szybko.pl i Metrohouse. Z czerwcowych danych wynika również, że zmiany cen mieszkań idą w różnych kierunkach, w zależności od miasta.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych spada już dziewiąty miesiąc z rzędu. Dzięki temu, po raz pierwszy w historii, pojawiły się oferty kredytów w złotych z oprocentowaniem niższym niż 4%. Taki kredyt oferują obecnie trzy banki – Credit Agricole, Nordea i Alior Bank.
– Trzeba jednak dodać, że są to wyłącznie oferty dla osób posiadających wkład własny. W przypadku jego braku, najniższe oprocentowanie, na jakie można obecnie liczyć to 4,24% – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk, Expander Advisors.

O obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym: Teraz jest dobry czas na budowę domu 

Dzięki spadkowi oprocentowania, po raz kolejny wzrosła dostępność kredytów w złotych. Obecnie można uzyskać o mniej więcej 15% wyższą kwotę niż we wrześniu ubiegłego roku. Oznacza to, że dość zamożna rodzina, uzyskująca dochód w wysokości 8 000 zł netto, może teraz uzyskać o blisko 100 000 zł wyższy kredyt niż dziewięć miesięcy temu.

Dobre wiadomości dotyczą jednak nie tylko tych, którzy dopiero starają się o kredyt w złotych, ale także tych, którzy już taki kredyt spłacają.
– Dzięki spadkowi stóp procentowych spadają bowiem ich raty – wyjaśnia Sadowski. – W omawianym okresie spadły one przeciętnie o ok. 23%. Oznacza to, że ktoś, kto we wrześniu 2012 r. płacił ratę w wysokości 2000 zł obecnie zapłaci ok. 1540 zł.

Powodów do zadowolenia nie mają jedynie osoby spłacające kredyty walutowe. Mniej więcej od połowy kwietnia kurs euro szybko rośnie a 6 czerwca przekroczył nawet poziom 4,3 zł. Rośnie również kurs franka. Podczas gdy jeszcze 22 maja br. kosztował on 4,31 zł, to już 6 czerwca kurs CHF nieznacznie przekroczył 3,5 zł. W ciągu 2 tygodni opisana zmiana podwyższyła więc ratę o 100 zł (rata 500 CHF).

Ceny ofertowe mieszkań

W maju ceny ofertowe mieszkań spadły minimalnie i tylko w dwóch miastach: w Warszawie i Szczecinie o 0,4%. Średnia zmiana w stosunku do kwietnia jest dodatnia i wyniosła 0,6%.

– Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek, stabilizacja podaży oraz koncentracja cen w przedziałach zbliżonych do średniej to dowody na długo oczekiwaną stabilizację na wtórnym rynku nieruchomości – ocenia Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. – Obniżka stóp procentowych i rekordowo niskie oprocentowanie na poziomie poniżej 4% zarówno znacząco podwyższają zdolność kredytową, jak i zwiększają grupę osób, które mogą otrzymać kredyt. Skutkiem może być zwiększony popyt, ale również zakup mieszkań większych i w lepszym standardzie.

Z drugiej strony, przed nami wakacje. To oznacza zwykle okresowy spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym. Dlatego też, zdaniem specjalistów, w najbliższych tygodniach nie należy spodziewać się żadnych poważnych zmian. W Warszawie cena ofertowa utrzyma się na poziomie 7 350-7 450 zł/m kw., w Gdańsku i Gdyni 5300-5350 zł/m kw., w Krakowie 6400 zł/m kw., a we Wrocławiu nie powinna przekroczyć 5500 zł/m kw.

Z kolei w Lublinie średnia cena utrzymuje się na poziomie 4658 zł za mkw. Nieznacznego wzrostu można się natomiast spodziewać w Sopocie, gdzie w przeciwieństwie do reszty kraju, w okresie wakacyjnym zainteresowanie mieszkaniami i popyt rośnie.

Ceny transakcyjne mieszkań

Niewykluczone, że jesteśmy świadkami powrotu na rynek mieszkaniowy inwestorów indywidualnych. Elementem dopingującym do poszukiwania mieszkaniowych okazji są kolejne obniżki stóp procentowych. Stawiają one pod znakiem zapytania dalsze oszczędzanie na lokatach bankowych.

– W każdym z dużych miast rentowność wynajmu jest wyższa niż stopa zwrotu z lokat bankowych – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert firmy Metrohouse & Partnerzy. – Trendy cenowe są bardzo zróżnicowane. Najwyższe spadki cen pojawiły się w Poznaniu i Łodzi, podczas gdy np. w Krakowie i Gdańsku ceny wzrosły.

Kolejne już obniżenie stóp procentowych przez RPP dało wiele do myślenia oszczędzającym na lokatach bankowych. Roczna lokata pozwala na zwrot z inwestycji średnio ok. 2,6 proc. w skali roku (po uwzględnieniu podatku Belki). Zakup mieszkania i przeznaczenie go na rynek wynajmu to, w większości dużych miast, rentowność przekraczająca 4 proc., a nawet 5 proc. (Wrocław).

Warto przeczytać:Kredyty hipoteczne coraz tańsze, ale lokaty bankowe mniej opłacalne

– Nie może więc dziwić fakt, że przedmiotem zainteresowania klientów gotówkowych są niewielkie mieszkania, których zakup uda się sfinansować tylko ze środków własnych – dodaje Jańczuk. – Cechą wspólną komentarzy doradców z różnych miast jest zgłaszany popyt na mieszkania o niskim standardzie, które są nabywane z myślą o przeznaczeniu na rynek wynajmu.

Poszukiwane są mieszkania do gruntownego remontu, w nadziei, że wynegocjowana cena ostateczna będzie znacząco odbiegać od średnich stawek na rynku.

Zdaniem ekspertów: Zakup mieszkania pod wynajem bardziej opłacalny od lokat bankowych 

Tymczasem po raz kolejny na dwóch dużych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków) widać niewielkie wzrosty cen. W Krakowie, w porównaniu do notowania sprzed miesiąca, m kw. nabywany jest o 60zł drożej. Obecnie średnia cena m kw. wynosi 5829 zł. W Warszawie wzrost cen jest kosmetyczny (12 zł za m kw.), ale dość znamienny, bo choć duża podaż mieszkań powinna powodować zwiększone możliwości negocjowania cen ofertowych, to zainteresowanym zakupem udaje się wynegocjować średnio nie więcej niż 3 proc. ceny ofertowej.

– Wystarczy porównać średnie ceny ofertowe i transakcyjne w Warszawie – różnica to tylko 2,8 proc – dodaje Jańczuk. – Oferta jest już bardzo zbliżona do realnych możliwości nabywczych kupujących mieszkania. We Wrocławiu, po ostatnich spadkach cen, tym razem widoczny jest niewielki wzrost o 0,3 proc.

Liderem wzrostów cen jest Gdańsk (3,4 proc.). Po raz pierwszy od notowań z października cena metra kwadratowego nabywanego mieszkania przekroczyła tu 5000 zł. W sąsiedniej Gdyni średnie ceny w maju nieznacznie spadły do poziomu 4793 zł, ale za to kupowane są tu większe mieszkania (57,1 mkw.) niż w Gdańsku (51,8 mkw.).

Najwyższe spadki tym razem zauważamy w Poznaniu. W porównaniu do poprzedniego raportu cena m kw. w transakcjach obniżyła się o 120 zł i wynosi 4927 zł. Poza Poznaniem ponownie spadły też ceny w Łodzi (3403 zł).