Zakup mieszkania pod wynajem bardziej opłacalny od lokat bankowych

Widać już skutki ostatnich spadków stóp procentowych. Polacy masowo wycofują środki zgromadzone na lokatach bankowych. W samym kwietniu z depozytów terminowych ubyło 6,7 mld zł. Podawane przez Narodowy Bank Polski średnie oprocentowanie lokat rocznych wyniosło w kwietniu 3,3 proc. A to oznacza, że po odjęciu tzw. podatku Belki, rentowność dwunastomiesięcznej lokaty to tylko 2,67 proc.

– Wiele wskazuje na to, że w tym roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejną obniżkę stóp procentowych. Wtedy deponowanie gotówki na lokatach stanie się jeszcze mniej opłacalne. Więcej osób zastanowi się nad powrotem na giełdę lub inwestycje w nieruchomości, mówi Łukasz Świerzewski, dyrektor zarządzający doradcami kredytowymi w Metrohouse.

Przeczytaj również: Co oprócz mieszkania na wynajem pozwoli zarobić na oszczędnościach

Boomu inwestycyjnego nie ma. Jednak coraz więcej osób szuka ciekawych ofert zakupu mieszkania. Aleksandra Wojdyła z Metrohouse twierdzi, że zwykle zainteresowaniem cieszą się miasta akademickie, w których jest duży napływ studentów.

Osoby wycofujące pieniądze z lokat często przenoszą je teraz do funduszy inwestujących w obligacje oraz pieniężnych i gotówkowych. Powinny jednak uważać. Ponieważ wypracowane w ostatnim roku przez fundusze zyski wynikają ze spadku stóp procentowych i w przyszłości nie będą już tak atrakcyjne.

Wyższe zyski niż na lokacie bankowej można uzyskać, gdy zainwestujemy oszczędności w mieszkanie na wynajem.

W celu analizy założono zakup mieszkania dwupokojowego z rynku wtórnego, o powierzchni 50 metrów kwadratowych (segment popularny). Cena lokalu policzona została po średnich cenach transakcyjnych z okresu od lutego do kwietnia tego roku.

Analiza opłacalności kupna mieszkania na wynajem uwzględnia miesięczny przestój w wynajmie oraz  opodatkowanie umowy najmu. Wzięto pod uwagę czynsz, jaki trzeba zapłacić wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej. Jedyne nieuwzględnione koszty to te związane z amortyzacją lokalu (mogą one zmieniać się w zależności od stanu lokalu i potrzebnych w nim napraw).

Najwyższą rentowność ma inwestycja w mieszkania we Wrocławiu (5,08 proc.). Na korzyć nabywców mieszkań w tym mieście przemawiają kolejne spadki cen mieszkań, którym towarzyszą stabilne ceny na rynku wynajmu.

Nieco mniej, bo 4,78 proc. w skali roku zarobimy na inwestycji w Łodzi. Tu atutem są ceny mieszkań, które znacznie odstają od kwot w innych największych polskich miastach. Za mieszkanie  powierzchni 50 mkw. zapłacimy w Łodzi średnio 172,4 tys. zł, czyli ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie.

Kupując mieszkanie na wynajem w stolicy, rentowność może być w granicach 4,51 proc. Natomiast w Krakowie 4,25 proc. Stosunkowo najniższe zyski z inwestycji możliwe do osiągnięcia są w Gdańsku i Poznaniu – w obu miastach nieco poniżej 4 proc. To jednak nadal więcej niż na lokacie bankowej (średnio po opodatkowaniu 2,67 proc. w skali roku). 

Duże zainteresowanie małymi mieszkaniami do remontu

Inwestorzy interesują się najczęściej niedużymi mieszkaniami do remontu, które są w stanie kupić za gotówkę. Mniejszą uwagę przywiązują do standardu mieszkania. Remonty najczęściej robią już we własnym zakresie. Średni koszt remontu mieszkania przystosowanego do wynajmu nie powinien przekraczać 500–600 zł za mkw. Kwoty te mogą być jednak znacznie wyższe, gdy mieszkanie znajduje się w kamienicy (szczególnie objętej nadzorem konserwatorskim).

Osoby zainteresowane kupnem mieszkania pod wynajem szukają prawdziwych okazji. Przykładowo Warszawie za taką uchodzi zakup mieszkania w budynku z wielkiej płyty za 4000–4500 zł za mkw., a w Łodzi za ok. 2000 zł.

Wzrost zainteresowania kupnem mieszkania w mniejszych miastach

Większe zainwestowanie nieruchomościami widać też w mniejszych miastach. Piotr Kurowski, dyrektor oddziału Metrohouse w Opolu zauważył zwiększoną liczbę zapytań klientów deklarujących gotowość do transakcji gotówkowych:
– Poszukują mieszkań w pobliżu uczelni lub centrum miasta. Są w stanie zapłacić do 130 tys. zł. Także w Toruniu doradcy zauważają wzrost zapytań od klientów gotówkowych.

– Wśród klientów gotówkowych dużo jest np. rolników. Przedmiotem transakcji są mieszkania zarówno małe, do 40 mkw. (kawalerki i dwupokojowe) jak również duże, powyżej 3 pokoi – dodaje Zbigniew Kośmiński.

– W ostatnim czasie zauważyliśmy większe zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości, głównie w ziemię rolną i mieszkania, mówi Marta Śliwińska, pośrednik z Iławy. – Klienci gotówkowi zazwyczaj realizują transakcje po okazyjnych cenach, często po burzliwych negocjacjach. Standard sprzedawanych lokali zazwyczaj jest bardzo niski. Mieszkania te są często nabywane z przeznaczeniem pod wynajem, ale zdarzają się też transakcje czysto zarobkowe czyli "taniej kupię, zrobię mały remont i drożej sprzedam".