Program Mieszkanie dla młodych: komentarz do projektu

Nawet przy maksymalnych dopłatach nowy program – MdM, będzie mniej atrakcyjny od dotychczasowej Rodziny na swoim (RnS). 

Warto przeczytać: Bezdzietne małżeństwa mniej zyskają na MdM niż w RnS

Co w programie Mieszkanie dla Młodych

Program może wejść w życie w połowie 2013 lub na początku w 2014 r. Przeznaczony jest on dla rodzin i singli do 35 roku życia. W przypadku małżeństw jeden ze współmałżonków musi mieć mniej niż 35 lat. Osoby korzystające z dopłat w MdM nie mogą mieć innego mieszkania. Dofinansowanie uzyskają, jeśli jest to ich pierwsza kupowana nieruchomość.

Dopłatami objęte będą tylko mieszkania z rynku pierwotnego, o powierzchni do 75 mkw. Jednak dopłata będzie obowiązywać tylko do 50 mkw. Podobnie jak w przypadku Rodziny na swoim, obowiązywać będą także limity cenowe. To wojewodowie będą ogłaszać wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania. Wskaźnik przeliczeniowy dla programu wynosi 1,0 – czyli w praktyce limity będą równoznaczne ze wskaźnikami odtworzenia.

Przeczytaj również: Raport o aktualnej sytuacja na rynku mieszkaniowym 

W odróżnieniu od Rodziny na swoim program ma być prorodzinny. Podstawowa dopłata do kredytu (do wartości proporcjonalnej dla 50 mkw. mieszkania) wynosi 10 proc. Natomiast jeśli rodzina ma już jedno dziecko będzie to 15 proc., a posiadanie trzeciego dziecka w ciągu 5-ciu lat od podpisania umowy kredytowej będzie się wiązać z kolejnymi pięcioma procentami dopłat. W sumie będzie możliwe uzyskanie 20 proc. dopłat do kredytu. Program najbardziej opłacać się więc będzie rodzinom z dzieckiem, które w bliskiej perspektywie czasowej myślą o kolejnym potomku.

Nie przewidziano natomiast dopłat do domów – zarówno nabywanych od deweloperów, jak i budowanych metodą gospodarczą przez kredytobiorcę.

Tylko mieszkania deweloperskie

Projekt MdM zakłada, że na dopłaty będą mogli liczyć tylko nabywcy mieszkań od deweloperów. To jedno z głównych zastrzeżeń, które może budzić wątpliwości przy analizie założeń Mieszkania dla młodych. W naturalny sposób odcina się od pomocy osoby zainteresowane rynkiem wtórnym.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego z pierwszego półrocza 2012 r. wynika, że 46 proc. kredytów udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim (RnS) dotyczy transakcji przeprowadzanych na rynku wtórnym. Należy zauważyć, że taki wynik był możliwy do uzyskania nawet przy niższych limitach cenowych niż w przypadku rynku pierwotnego. W ubiegłym roku dopłaty do zakupów na rynku wtórnym wyniosły 53,8 proc. wszystkich udzielonych kredytów w ramach RnS. To świadczy o zainteresowaniu programem w kontekście używanych mieszkań, ale jest też odzwierciedleniem specyfiki rodzimego rynku mieszkaniowego, gdzie większość transakcji ma miejsce właśnie na rynku wtórnym.

Ograniczenie dopłat tylko do mieszkań deweloperskich wyeliminuje z ich uzyskania osoby, które nabywają mieszkania na rynkach ubogich w działalność firm budowlanych. W mniejszych miastach zazwyczaj nabywcy mieszkań zdani są na rynek wtórny. Dlatego przy zaproponowanym kształcie projektu zostaną pozbawieni możliwości wsparcia podczas zakupu własnego M.

Rodzina na swoim bardziej opłacalna dla kredytobiorcy niż Mieszkanie dla młodych

Jeżeli z programu Mieszkanie dla młodych będzie chciała skorzystać rodzina kupująca mieszkanie w Warszawie (za 285 tys. zł, o powierzchni 50 m kw., 5700 zł za/k2) przy założeniu, że w ciągu kolejnych pięciu lat ich trzeci potomek pojawi się na świecie (dofinansowanie 20 proc.) mogą liczyć na dopłatę w wysokości 57 tys. zł. Ta sama rodzina kupując obecnie takie mieszkanie w ciągu 8 lat dopłat do odsetek kredytu zaciągniętego na 30 lat może zyskać 76 tys. zł Różnica nominalna wynosi 19 tys. zł na korzyć obecnego programu.

Warto przeczytać: Wzrośnie nasza zdolność kredytowa. Nowa Rekomendacja T 

W symulacji zakładamy skorzystanie z najwyższych możliwych dopłat do kredytu, choć liczba rodzin, która je otrzyma będzie stanowić znikomy odsetek. Większość dopłat będzie ograniczona do 10–15 proc., co sprawia, że nowy program będzie mniej atrakcyjny w stosunku do Rodziny na swoim.

Prorodzinny elementy programu MdM

Na największe dopłaty mogą liczyć rodziny, które w perspektywie pięciu lat od zawarcia umowy kredytu będą mieć trójkę lub więcej dzieci. Podejście prorodzinne opiera się jednak w istocie na zwiększeniu do 20 proc. wsparcia przy zakupie mieszkania pozostawiając bez zmian inne warunki programu. Idealnym rozwiązaniem prorodzinnym powinno być umożliwienie rodzinom wielodzietnym dopłaty do metrażu większego niż proponowane 50 mkw. W obecnej sytuacji rodziny z trójką dzieci stawia się w tej kategorii np. na równi z singlami, choć potrzeby względem metrażu nabywanego mieszkania dla wspomnianych dwóch grup kupujących są zupełnie inne.

Sytuacja deweloperów w 2013 roku

Pogram Rodzina na swoim był istotnym wsparciem dla tempa sprzedaży w inwestycjach deweloperów. Po jego zakończeniu nastąpi pół roku lub nawet rok, w którym nie będzie można liczyć na pomoc przy zakupie pierwszego M. Taka sytuacja nie wpłynie mobilizująco na klientów, którzy będą wstrzymywać decyzję o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego oczekując na rozpoczęcie programu Mieszkanie dla młodych. Dzięki cierpliwości będą mogli zyskać kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Przeczytaj również: Mieszkanie dla młodych: program skierowany do uzgodnień wewnętrznych 

Taki przestój może niekorzystnie wpłynąć na przedstawicieli branży deweloperskiej. Dlatego nieuniknione będzie zintensyfikowanie polityki sprzedażowej i dostarczenie klientom nowych zachęt do zakupu, które zrównoważą brak rządowego wsparcia. Tylko od deweloperów zależy, czy zachęty te wygrają z niewątpliwie opłacalną pokusą opóźnienia zakupu o kilka, czy kilkanaście miesięcy.