Podatek od sprzedaży nieruchomości – kto i kiedy go płaci? Czy przy sprzedaży mieszkania można go uniknąć?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Podatek od sprzedaży nieruchomości bywa uciążliwy, jednak w określonych sytuacjach można uniknąć płacenia go.
Podatek od sprzedaży nieruchomości bywa uciążliwy, jednak w określonych sytuacjach można uniknąć płacenia go. piter2121/123RF
Podatek od sprzedaży nieruchomości należy uiścić do 30 kwietnia, jednak czasem można go uniknąć. Wyjaśniamy, co warto wiedzieć o tej daninie.

Spis treści

Podatek od sprzedaży nieruchomości płaci ten, kto zdecyduje się sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia. To samo dotyczy innych typów nieruchomości, np. domów. Wyjaśniamy, jaka jest stawka podatku oraz kiedy należy go zapłacić, a kiedy nie jest to konieczne.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – podstawa prawna

Podatek od sprzedaży nieruchomości, czasami nazywany także podatkiem od wzbogacenia się, to jedna z wielu formalności, o których trzeba pamiętać przy sprzedaży mieszkania czy domu. Obowiązek płacenia tej daniny wynika z Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najważniejszy jest art. 30e, który określa wysokość podatku, sposób jego obliczania oraz inne ważne aspekty.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Chcąc sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia go, trzeba zapłacić 19-procentowy podatek. Co ważne, ten pięcioletni okres liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych.

Wątpliwości mogą pojawić się w przypadku rozwodników, którzy nabyli nieruchomość wspólnie, a później w wyniku podziału majątku przypadła ona jednej z osób. Jak pokazuje orzecznictwo sądów, w takim przypadku 5-letni okres liczy się od momentu wspólnego zakupu nieruchomości, a nie uzyskania jej przez jedno z małżonków w wyniku rozwodu. Podobnie jest w przypadku śmierci jednego z małżonków – tu również 5 lat liczy się od daty wspólnego nabycia nieruchomości.

Obowiązek zapłacenia podatku mają osoby fizyczne, które sprzedają:

  • nieruchomość lub jej część,
  • udział w nieruchomości,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Podatek należy uiścić od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego po tym, w którym doszło do sprzedaży. A zatem przykładowo podatek od sprzedaży nieruchomości w 2021 r. trzeba zapłacić do 30 kwietnia 2022 r. W tym celu składa się PIT-39.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Żeby zapłacić daninę, należy obliczyć 19 proc. od kwoty dochodu uzyskanego w przy sprzedaży nieruchomości.

– Dochód oblicza się tak: w pierwszej kolejności uzyskany przychód pomniejsza się o koszty odpłatnego zbycia. Przychód w tej wysokości wykazuje się w zeznaniu rocznym. Tak obliczony przychód pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu – czytamy w broszurze Ministerstwa Finansów dostępnej na podatki.gov.pl.

Przykładowo pan Tomasz nabył swoje mieszkanie za 200 tys. zł, a następnie sprzedał je za 300 tys. zł. Dochód z tej sprzedaży wynosi zatem 100 tys. zł. 19-procentowy podatek od tej kwoty wyniesie 19 tys. zł.

Warto zwrócić uwagę, że jeśli nieruchomość została sprzedana za tę samą kwotę, za jaką została nabyta, to podatek wyniesie 0 zł, ponieważ nie uzyskano dochodu.

Trzeba jednak pamiętać, że kwota dochodu, którą sprzedający przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, jest zwolniona z podatku. Kwotę wolną oblicza się, mnożąc dochód przez deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe i dzieląc uzyskaną kwotę przez przychód ze sprzedaży.

Wyobraźmy sobie, że pan Tomasz z poprzedniego przykładu, zarobiwszy 300 tys. zł na sprzedaży mieszkania, postanawia przeznaczyć 240 tys. zł zakup nowego lokum, a 60 tys. zł wydać na inne cele. Mnożymy więc 240 tys. zł (wydatki na cele mieszkaniowe) przez 100 tys. zł (dochód ze sprzedaży), a potem dzielimy wynik przez 300 tys. zł (przychód ze sprzedaży). Uzyskujemy kwotę 80 tys. zł, która jest wolna od podatku.

W tej sytuacji przy obliczaniu podatku od sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania jest kwota 20 tys. zł (100 tys. dochodu ze sprzedaży minus 80 tys. kwoty wolnej od podatku). Do zapłacenia jest zatem 19 proc. z 20 tys. zł, czyli 3800 zł.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku – od kiedy liczy się 5 lat?

Osobną kwestią jest zapłacenie podatku, gdy nieruchomość została odziedziczona. Tu od 2019 r. obowiązuje ważna zmiana. 5-letni okres, który trzeba odczekać, by nie płacić daniny, liczy się bowiem obecnie od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiorcę. Czyli przykładowo jeśli ktoś w 2021 r. odziedziczy dom wybudowany w 2015 r., to nie musi czekać ze sprzedażą do 2026 r., tylko może dokonać jej od razu i nie płacić podatku. To samo dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość uzyskano w drodze darowizny.

Jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości?

W pewnych sytuacjach płacenia daniny można uniknąć. Najprostsza metoda to oczywiście nie decydować się na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od chwili nabycia, tylko cierpliwie poczekać i sprzedać je później. Są też jednak sposoby niewymagające czekania.

Jak wspomniano, podatek wyniesie również 0 zł, jeśli przy sprzedaży nieruchomości nie uzyskano dochodu (nieruchomość sprzedała się za tę samą kwotę, za jaką została nabyta). Zdarza się, że podatnicy celowo próbują upozorować taką sytuację, zaniżając w wyliczeniach kwotę sprzedaży. Jest to jednak bardzo ryzykowne, bo urzędy zwracają uwagę na tak nietypowe transakcje i sprawdzają, czy nie doszło do oszustwa.

Lepszym pomysłem jest przeznaczenie całej kwoty uzyskanej przy sprzedaży na własne cele mieszkaniowe – wtedy również omija się podatek. Może chodzić np. o zakup mieszkania, budowę domu, nabycie działki pod budowę czy remont własnego lokum. Trzeba jednak pamiętać, że w tym wypadku warunkiem jest wydanie wszystkich środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Okres ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

Warto także pamiętać, że podatku unika się też w sytuacji, gdy sprzedaż miała związek z prowadzeniem działalności gospodarczej.

[QUIZ] Problemy z sąsiadem – znasz swoje prawa? Czy tylko myślisz, że znasz?

Dopłaty do cen energii

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie