Mieszkanie TBS – co to takiego i jak je uzyskać? Oto zasady dotyczące wynajmu nieruchomości TBS

Mieszkanie TBS to typ lokalu przeznaczonego na wynajem. Mieszkania TBS są budowane, jak sama nazwa wskazuje, przez TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego. To prywatne lub państwowe spółki non-profit, których celem jest budowa i utrzymywanie mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu, z których mogą korzystać osoby gorzej zarabiające. Nie są to jednak mieszkania komunalne, a więc gminne. TBS-y tylko współpracują z gminami, np. w celu pozyskania działki budowlanej. Warto dodać, że na podobnej zasadzie do TBS-ów działają SIM-y, czyli Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, również oferujące lokale na wynajem.

Od typowych mieszkań na wynajem TBS-y odróżnia przede wszystkim to, że w celu uzyskania lokalu najemca musi wpłacić kwotę partycypacji. To jego wkład w budowę bloku, w którym w przyszłości zamieszka. Kwota partycypacji to równowartość 10–30 proc. kosztów wybudowania danego mieszkania. Druga najważniejsza różnica jest taka, że czynsz w lokalu TBS jest niższy niż rynkowy, a jego maksymalną wysokość określa ustawa. Lokator może więc liczyć na tańszy wynajem – a po spełnieniu określonych warunków także na wykup mieszkania TBS na własność.

O mieszkanie TBS może wnioskować każdy, kto spełnia kilka kryteriów. Najważniejsze jest kryterium dochodowe. Jest ono powiązane ze średnim miesięcznym wynagrodzeniem brutto w danym województwie oraz liczbą osób w gospodarstwie domowym osoby składającej wniosek o mieszkanie. Dokładne kwoty różnią się w zależności od TBS-u, dlatego najlepiej pytać o szczegóły sam TBS. Dodatkowo kandydat na mieszkanie musi spełnić następujące warunki:

• nie posiadać na własność innego mieszkania lub domu w danej miejscowości,
• zamieszkiwać na stałe na terenie danej gminy,
• posiadać stałe źródło dochodu.

Jak wspomniano, kandydat na najemcę musi też dysponować kwotą oszczędności wystarczającą, by uiścić opłatę partycypacyjną.

Maksymalny czynsz za mieszkanie TBS nie może przekroczyć 4–5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. W praktyce taki czynsz jest zwykle nieco niższy niż czynsze rynkowe za podobnej wielkości lokale. Składnikiem czynszu jest często przypadająca na danego lokatora część kredytu zaciągniętego przez TBS na wzniesienie budynku. Oprócz czynszu TBS może też żądać od najemcy kaucji w wysokości nawet 12-krotności miesięcznego czynszu. Podobnie jak w przypadku umowy najmu, kaucja podlega zwrotowi po rozwiązaniu umowy.

Z kolei opłata partycypacyjna (kwota partycypacji) to od 10 do 30 proc. kosztów wybudowania mieszkania. Koszt ten najemca ponosi przed otrzymaniem kluczy do lokalu. Opłata partycypacyjna podlega zwrotowi (po waloryzacji) w ciągu roku od zakończenia najmu.

Osoba, która spełnia kryteria uprawniające do otrzymania lokalu TBS, ma dwie możliwości zostania najemcą. Pierwsza to zawarcie umowy z TBS-em, zanim budynek powstanie albo w trakcie budowy. W tym celu należy dowiedzieć się, które TBS-y w okolicy prowadzą nabór wniosków o najem lokalu i postąpić zgodnie z procedurą danego TBS-u. Złożony wniosek jest analizowany przez Komisję Mieszkaniową, która przyznaje punkty w oparciu o regulamin. Następnie osoby z najwyższą liczbą punktów mogą już wpłacać kwotę partycypacji i zawiera umowę partycypacji oraz umowę najmu.

Druga metoda na uzyskanie mieszkania TBS to odkupienie od najemcy TBS prawa do korzystania z lokalu. W takim przypadku dotychczasowy najemca dokonuje cesji praw na nowego lokatora – obie strony zawierają odpowiednią umowę cywilnoprawną w formie aktu notarialnego. Niekiedy w umowie partycypacji, jaką podpisał dotychczasowy najemca, znajduje się zapis, że taka „zamiana” jest możliwa wyłącznie za zgodą TBS-u lub jest całkowicie zabroniona, są to jednak rzadkie przypadki.

Warto dodać, że w określonych sytuacjach najemca mieszkania TBS może wykupić je na własność. Stało się to możliwe od 1 stycznia 2022 r. Szczegóły opisujemy w artykule na temat wykupu mieszkań TBS. Mówiąc w skrócie, najemca może to zrobić, jeśli wynajmuje lokum od minimum 5 lat, nie zalegał przez ten okres z czynszem dłużej niż 3 miesiące oraz wniósł opłatę partycypacyjną wynoszącą minimum 20–25 proc. kosztów wybudowania mieszkania. Na wykup potrzebna jest też zgoda TBS-u.