Mieszkanie TBS można wykupić na własność. Kto może to zrobić? Oto zasady najmu z dojściem do własności

Działające w całej Polsce TBS-y to nieruchomości Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Ich zadaniem jest budowa mieszkań na wynajem przeznaczonych dla osób gorzej zarabiających, spełniających określone kryterium dochodowe. Mieszkań TBS nie należy mylić z mieszkaniami komunalnymi – takie lokale nie są bowiem własnością gminy, a Towarzystwa, które je wybudowało. Standard mieszkania TBS zależy od budżetu Towarzystwa oraz wieku budynku i bywa różny – w nowszych obiektach można mówić o standardzie porównywalnym z mieszkaniami deweloperskimi z tzw. segmentu popularnego.

Mieszkania TBS oferują czynsz najmu niższy niż rynkowy, ale lokatorzy muszą ponieść pewien dodatkowy koszt. Chodzi o partycypację – osoba chcąca zamieszkać w lokalu wpłaca kwotę stanowiącą równowartość 10–30 proc. kosztów wybudowania „swojego” mieszkania (maksymalnie kilkadziesiąt tysięcy zł). Po zakończeniu najmu kwota partycypacji (po waloryzacji) jest zwracana byłemu najemcy.

Od 1 stycznia 2022 r. obowiązują przepisy pozwalające na wykup mieszkania TBS. Za zgodą samego TBS-u może to zrobić każdy, kto spełnia poniższe warunki:

• wniósł opłatę partycypacyjną w wysokości co najmniej 20 proc. kosztów budowy mieszkania (w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców) lub 25 proc. kosztów budowy mieszkania (w miejscowościach powyżej 100 tys. mieszkańców),
• wynajmuje mieszkanie TBS od minimum 5 lat,
• w ciągu ostatnich 5 lat wynajmowania lokalu TBS nie zalegał nigdy z czynszem dłużej niż 3 miesiące.

W ramach zmian w TBS 2022 ustalono też zasady wykupu mieszkania. Przede wszystkim o wykup można się starać dopiero po tym, jak TBS spłaci kredyt zaciągnięty na budowę w Banku Gospodarstwa Krajowego. Informację na temat tego, kiedy to nastąpi (albo czy już nastąpiło) można uzyskać od samego TBS-u. TBS musi też wyrazić zgodę na sprzedanie nieruchomości lokatorowi. Warto jednak dodać, że w praktyce TBS-y często robią, co mogą, żeby utrudnić wykup, gdyż nie chcą pomniejszać swojego zasobu lokali.

Koszt wykupu mieszkania TBS ocenia się w każdym przypadku indywidualnie. Nieruchomość kupuje się po cenie rynkowej, ustalanej na podstawie fachowej wyceny. W przepisach określono jednak cenę maksymalną mieszkania TBS. Jak podaje art. 33dl ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, cena lokalu nie może być wyższa niż „kwota zwracanej partycypacji” podzielona przez „udział kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego”.

Osoba chcąca dokonać wykupu nie musi płacić całej ceny za jednym zamachem. Prawo pozwala zrobić to w ratach – najemca mieszkania TBS może przez 10 lat (lub krócej, na swój wniosek) płacić podwyższony czynsz, a nadwyżka będzie zaliczana na poczet zakupu.

Żeby dokonać wykupu mieszkania TBS, należy wykonać kilka kroków. Formalności nie są na szczęście zawiłe. Wystarczy postępować według poniższego planu:

1. Upewnij się, że spełniasz wymogi uprawniające do wykupu.
2. Złóż w swoim TBS-ie wniosek o wykup mieszkania TBS.
3. W przypadku otrzymania decyzji pozytywnej następuje rozwiązanie dotychczasowej umowy najmu i podpisanie umowy najmu z dojściem do własności (najem instytucjonalny).
4. Zapłać pełną cenę mieszkania w sposób wskazany w umowie (np. w całości na raz lub w ratach).
5. Zawrzyj umowę kupna-sprzedaży mieszkania TBS.

Wniosek o wykup mieszkania TBS można często znaleźć na stronie samego TBS-u lub uzyskać w jego siedzibie. Takie pismo można też stworzyć samodzielnie – wystarczy podać w nim swoje dane, dokładny adres interesującego nas lokalu i datę zawarcia umowy najmu z TBS-em; trzeba też zawrzeć prośbę o sprzedaż mieszkania, zaznaczając, by na poczet ceny zaliczono naszą partycypację oraz kaucję (jeśli dotyczy).

Co ważne, mieszkanie przechodzi na własność nabywcy dopiero po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze nabywca musi uiścić całą należną kwotę za mieszkanie, a po drugie TBS musi spłacić w BGK odpowiednią część kredytu zaciągniętego na budowę (chodzi o część przypadającą na sprzedany lokal). Na tym formalności dobiegają końca i dotychczasowy najemca może się cieszyć własnym M.