Mieszkanie studenckie – jak wynająć je bezpiecznie?

W ubiegłym roku akademickim w całej Polsce kształciło się ponad 1,3 mln studentów. Największe uczelnie w kraju przyciągały po ok. 40 tys. studiujących osób, a sama Warszawa stała się domem dla ponad 240 tys. żaków. To spore zasilenie dla rynku najmu. Tradycyjnie ruch jest największy na przełomie sierpnia i września, ponieważ zbliża się wówczas początek roku akademickiego i wielu studentów poszukuje lokum. Osoby chętne na mieszkanie studenckie przeglądają jednak ogłoszenia również w innych miesiącach. Aby sprawnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie, warto trzymać się poniższych wskazówek.

Aby zabezpieczyć interesy obu stron najmu, podpisuje się umowę najmu. Dobrze skonstruowany dokument powinien zawierać wyszczególnione prawa i obowiązki najemcy (studenta) i wynajmującego (właściciela mieszkania) oraz dokładnie wskazywać granicę odpowiedzialności za koszty utrzymania wynajmowanej nieruchomości. Jeśli chodzi o mieszkanie studenckie, z reguły koszty drobnych napraw, zwłaszcza za własnoręcznie poczynione szkody, ponosi student. Większe remonty leżą już w gestii właściciela lokalu.

Prawidłowo skonstruowana umowa najmu powinna zawierać dane obu stron, informację o kosztach najmu oraz terminach płatności, zapis o wysokości kaucji oraz warunkach jej zwrotu, a także okres wypowiedzenia dokumentu. Przed podpisaniem umowy najmu należy ją dokładnie przeczytać, a w razie wątpliwości interpretacyjnych – skonsultować jej treść z prawnikiem. Wraz z umową podpisuje się z reguły protokół zdawczo-odbiorczy, który wymienia meble i sprzęty znajdujące się w mieszkaniu oraz podaje ich stan.

 Pobierz: Umowa najmu mieszkania WZÓR

Podpisując umowę najmu ważny jest również czas, na który ma ona obowiązywać. Ustawa o ochronie lokatorów mówi, że umowa na czas nieokreślony łączy się automatycznie z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Ale w przypadku studentów to raczej mało korzystne rozwiązanie, bo w sytuacji np. zmiany planów mogą pojawić się komplikacje. Gdy chodzi o mieszkanie dla studenta umowa na czas określony jest zatem lepszym rozwiązaniem.

Terminowa umowa najmu (umowa na czas określony) trwa do wskazanej w niej daty, a po okresie tym samoistnie wygasa. Dokument taki zawiera również z reguły wskazany okres wypowiedzenia, najczęściej miesięczny. W przypadku studentów popularnym rozwiązaniem jest wynajem na dziewięć miesięcy (od początku października do końca czerwca) lub dłuższy okres, ale z zastrzeżeniem, że w wakacje najemcy płacą połowę stawki. Możliwe są też inne, indywidualne ustalenia, np. pisemna gwarancja od właściciela, że po przerwie wakacyjnej dotychczasowy najemca będzie mógł wynająć ten sam lokal ponownie – wszystko zależy od zapisów umowy.

Wprawdzie rzadko, ale niestety zdarzają się na rynku najmu próby oszustwa. Czasem ktoś próbuje wynająć tę samą nieruchomość kilku osobom. Inny natomiast chce wynająć mieszkanie studenckie, choć nieruchomość nie jest jego własnością. Dlatego warto zachować dużą ostrożność i dokładnie zweryfikować, czy osoba, z którą rozmawiamy, jest tym, za kogo się podaje oraz czy ma prawo do wynajęcia nam nieruchomości.

Warto przeczytać: Jak działają oszuści na rynku najmu 

Jak sprawdzić wiarygodność wynajmującego? Można poprosić go o pokazanie dwóch dokumentów tożsamości oraz aktu notarialnego, czyli aktu własności lokalu. Można również zweryfikować stan prawny mieszkania, zaglądając do jego księgi wieczystej. Dla uczciwego wynajmującego pokazanie tych dokumentów nie będzie problemem. Jeśli wynajmujący twierdzi, że udostępnia lokal w czyimś imieniu (np. członka rodziny), powinien być w stanie okazać podpisane przez właściciela lokalu pełnomocnictwo.

Spora część nieruchomości dostępnych na rynku najmu to oferty agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Warto pamiętać, że dobry pośrednik nie powinien pobierać prowizji za nic innego poza podpisaniem finalnej umowy najmu. Tych, którzy pobierają opłatę za udostępnienie adresów lub oglądanie mieszkania, należy omijać szerokim łukiem. Prowizja płacona agentowi to pieniądze nie tylko za udostępnienie bazy mieszkań i skontaktowanie nas z właścicielem, ale także za merytoryczną pomoc polegającą na zweryfikowaniu dostępności mieszkania, przygotowaniu umowy najmu itp. Niestety standardowa prowizja dla pośrednika nieruchomości to spory wydatek, bo równa się miesięcznemu czynszowi. Jeśli jednak mamy problem ze znalezieniem odpowiedniego lokalu, warto taką inwestycję rozważyć.

Standardowym zabezpieczeniem interesów właściciela nieruchomości jest kaucja. Najemca wpłaca ją w chwili podpisania umowy i – o ile nie ma przesłanek, by właściciel ją zatrzymał – odzyskuje przy zakończeniu współpracy. Kaucja powinna być wpisana w umowę najmu i zwykle opiewa na kwotę miesięcznego czynszu. Jest ona pobierana na wypadek problemów z płatnościami lub zniszczeń w mieszkaniu. Jest to normalna praktyka rynkowa. Ostrożność warto zachować jedynie w sytuacji, gdy właściciel żąda znacznie wyższej kaucji – dla studenckiego portfela może to być spory wydatek.

Nie jest natomiast przyjętą praktyką rynkową żądanie od najemcy jakichkolwiek dodatkowych opłat. Co więcej, właściciel nie może również odmówić zwrotu kaucji za rzekome przewinienia najemcy niewymienione w umowie najmu.

Dokumentem, który obu stronom umowy najmu pozwoli uniknąć problemów z oceną stanu nieruchomości przed rozpoczęciem współpracy i po jej zakończeniu, jest wspomniany już protokół zdawczo-odbiorczy. Opisuje się w nim stan faktyczny lokalu oraz jego wyposażenia. Powinniśmy zawrzeć w nim jak najdokładniejszy opis mieszkania oraz ewentualne istniejące zniszczenia (ścian, podłóg, mebli, wyposażenia). Im bardziej szczegółowy będzie to protokół, tym lepiej. Dokument taki chroni bowiem studenta przed ponoszeniem kosztów wymiany urządzeń, które były już zepsute przed jego wprowadzeniem się do lokalu.

W protokole zdawczo-odbiorczym zamieszczamy także stan liczników, dzięki czemu najemca pokryje tylko rzeczywiste koszty użytkowania nieruchomości. Pominięcie tego kroku może spowodować, że student zapłaci za wodę, prąd czy gaz, które zużył jeszcze poprzedni lokator. Warto także wykonać i załączyć do protokołu dokumentację zdjęciową. W razie wystąpienia jakichś wątpliwości powinna ona pomóc je rozwiać.

Aby obniżyć koszty najmu, można rozważyć wynajem mieszkania w kilka osób. To rozwiązanie bardzo popularne wśród polskich studentów. Często najemcy są zaprzyjaźnieni lub przynajmniej się znają, ale nie brakuje też sytuacji, gdy jedna lub dwie osoby podpisują umowę, a potem szukają współlokatorów. Taką możliwość należy jednak uzgodnić z właścicielem mieszkania. Istotna jest bowiem kwestia odpowiedzialności za ponoszenie opłat. W przypadku kilku najemców sprawa ta powinna zostać doprecyzowana w umowie.

 Podpowiadamy studentom: Jak szukać mieszkania na wynajem