Mieszkania sprzedają się najgorzej od czasu pierwszego lockdownu. Lokale od dewelopera kupują już tylko inwestorzy?

Eksperci firmy doradczej JLL przyjrzeli się rynkowi pierwotnemu w 6 największych miastach Polski. Jak się okazuje, III kwartał 2022 r. przyniósł dalsze hamowanie popytu na mieszkania. Deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu i Trójmieście znaleźli nabywców jedynie na 6,6 tys. mieszkań – to o 30 proc. mniej niż w II kwartale.

– Tak niski wolumen odnotowany został ostatnio w II kwartale 2020 roku, kiedy z powodu pierwszej fali pandemii COVID-19 zamknięte zostały biura sprzedaży – czytamy w raporcie JLL. – Na popyt negatywnie wpłynęła seria wcześniejszych podwyżek stóp procentowych i jej konsekwencje dla oprocentowania kredytów (…).

Nabywców nie zachęcały też wysokie ceny mieszkań. Według JLL pod koniec III kwartału średnie kwoty w ofertach wyglądały następująco:

• Łódź – 9000 zł/m kw.,
• Kraków – 13 000 zł/m kw.,
• Poznań – 10 400 zł/m kw.,
• Trójmiasto – 12 400 zł/m kw.,
• Warszawa – 13 600 zł/m kw.,
• Wrocław – 12 100 zł/m kw.

Kupujący i tak byli jednak w lepszej sytuacji niż jeszcze kilka miesięcy temu, gdyż w wielu miastach ceny zaczęły lekko spadać. Jak podano w raporcie Expandera i Rentier.io, średnio były to spadki niewielkie, wynoszące od 0,2 proc. (mieszkania do 35 m kw.) do 1,2 proc. (mieszkania powyżej 60 m kw.) w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na największe obniżki mogli liczyć nabywcy dużych lokali w Toruniu (cena o 9,2 proc. niższa), małych w Szczecinie (o 6,4 proc.) oraz ponownie dużych w Radomiu (o 5,2 proc.). Były też jednak miasta takie jak Gdynia i Rzeszów, gdzie ceny wzrosły (o 7,1– 11,5 proc.).

– Pomimo statystycznego wzrostu cen mieszkań sprzedanych w III kwartale, na rynku widać pojawiające się kolejne oferty promocyjne oraz upusty. Może znaleźć to odbicie w polityce cenowej w przyszłych kwartałach – podaje raport JLL.

Eksperci JLL zwracają uwagę, że mimo faktu, iż zdolność kredytowa przeciętnego Polaka ostatnio wzrosła, wciąż niewiele osób kupuje mieszkanie na kredyt. Przewiduje się, że do końca roku ta grupa nabywców jeszcze się zmniejszy. Popyt na kredyty hipoteczne wciąż utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie, co sprawia, że na rynku pierwotnym zostali niemal wyłącznie klienci gotówkowi – inwestorzy indywidualni i wielkie fundusze inwestycyjne.

– Na rynku obecni byli głównie nabywcy gotówkowi, których decyzje mogą być teraz coraz bardziej uzależnione od kształtowania się cen mieszkań w najbliższej przyszłości – wyjaśniają autorzy raportu.

Jak zauważają eksperci, spadek sprzedaży mieszkań w największych miastach był nieco mniejszy niż spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w tym samym okresie. Te dane również sugerują, że coraz większą rolę na rynku odgrywają osoby kupujące nieruchomości za gotówkę.

III kwartał br. pokazał też, że deweloperzy mają problem z dopasowaniem podaży do sytuacji na rynku pierwotnym. Jak piszą eksperci, „relacja popytu i podaży uległa wyraźnemu pogorszeniu”. Około 10 proc. rynku stanowią dziś gotowe, niesprzedane mieszkania – to nie tak dużo, jednak w obliczu hamowania rynku firmy są skazane na ograniczanie nowych inwestycji. I tak też robią: eksperci JLL są zdania, że do końca 2023 r. liczba mieszkań w budowie może spaść do zaledwie ok. 60 tys. (w porównaniu z ok. 160 tys. w 2021 r.).

– Realna oferta, a zatem pula mieszkań, które można kupić, pozostała wysoka. Pomimo decyzji o wstrzymaniu sprzedaży części projektów odnotowano także sporo tzw. zwrotów, czyli najczęściej rezygnacji z płatnych rezerwacji. Liczba wstrzymanych projektów była jednak od nich wyższa, w wyniku czego dostępna oferta mieszkaniowa na koniec III kwartału 2022 spadła – czytamy w podsumowaniu raportu JLL.