Łączenie mieszkań w bloku lub kamienicy. Kto może to zrobić i w jaki sposób?

Łączenie mieszkań w bloku czy kamienicy pozwala uzyskać większy metraż bez konieczności przeprowadzania się. Zanim jednak właściciel lokalu chwyci za młot i zacznie burzyć ścianę dzielącą lokale, powinien ustalić, czy i jakie zgody musi uzyskać. Poniżej wyjaśniamy, jak kwestia ta wygląda od czasu ważnej nowelizacji Prawa budowlanego z 2020 r.

Łączenie mieszkań w bloku lub kamienicy. Kiedy można to zrobić bez zgód?

Chcąc połączyć mieszkania, trzeba przede wszystkim ustalić, czy planowane prace będą ingerowały w przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku (np. ściany nośne). Można spróbować zrobić to samodzielnie na podstawie dokumentów, ale dużo bezpieczniej jest poprosić o pomoc kogoś z uprawnieniami budowlanymi.

Zobacz: Balkony podwieszane i markizy. Jak je zamontować w mieszkaniu zgodnie z prawem?

Jeśli planowane połączenie lokali nie ingeruje w konstrukcję ani przegrody zewnętrzne (czyli np. chodzi tylko o wybicie dziury w ścianie działowej), sprawa jest prosta – nie trzeba uzyskiwać w urzędach żadnych zgód ani pozwoleń na budowę. Jeśli przebudowa nie ingeruje w nieruchomość wspólną, nie trzeba też starać się o zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Można zatem przystąpić do prac. Dotyczy to jednak wyłącznie fizycznego połączenia lokali (prawne połączenie dwóch mieszkań w jedno wymaga już zgody wspólnoty, co określa art. 22 ust. 4 Ustawy o własności lokali).

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej – kiedy jest potrzebna?

Jeśli w celu połączenia mieszkań konieczna jest ingerencja w przegrody zewnętrzne, elementy konstrukcyjne budynku lub nieruchomość wspólną, konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. To, jak dokładnie będzie wyglądała procedura, zależy od wielkości wspólnoty. Możliwe są dwa scenariusze:

• wspólnota obejmuje do 3 lokali (tzw. mała wspólnota) – wówczas wszyscy właściciele lokali muszą jednomyślnie wyrazić zgodę na połączenie mieszkań;
• wspólnota liczy więcej niż 3 lokale (tzw. duża wspólnota) – wówczas zgodę na połączenie musi wyrazić większość właścicieli.

Większość głosów liczy się zwykle według wielkości udziałów (jeśli wspólnota nie uchwaliła inaczej). W razie nieuzyskania zgody pozostaje próba przekonania sąsiadów do swojego pomysłu lub droga sądowa. Powództwo można wytoczyć w ciągu 6 tygodni od daty podjęcia uchwały o braku zgody.

Przeczytaj: 10 najczęstszych błędów popełnianych przy remoncie

Zdarza się, że wspólnota ustala własne, odbiegające od zapisów ustawy zasady zarządzania nieruchomością wspólną – jeśli tak się stało, informację o tym można znaleźć np. w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. W takim przypadku warto zapytać we wspólnocie, jak wygląda kwestia łączenia mieszkań w bloku czy kamienicy.

Co ważne, zgodę wspólnoty trzeba uzyskać również w sytuacji, gdy właściciel dwóch lokali chce je połączyć prawnie w jeden lokal z jedną księgą wieczystą.

Dalsze formalności i przebudowa

Jeżeli planowana przebudowa ingeruje w konstrukcję budynku lub przegrody zewnętrzne, samo uzyskanie zgody wspólnoty nie wystarczy. Następnym krokiem będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Sprawę tę załatwia się w lokalnym urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Informację o tym, jak dokładnie wygląda procedura, można znaleźć na stronie internetowej urzędu lub uzyskać bezpośrednio od urzędników. Będzie to jednak czasochłonny proces, wymagający m.in. przygotowania projektu budowlanego.

Sprawdź: Jak wybrać kierownika budowy?

Po uzyskaniu pozwolenia wystarczy już tylko zgłosić roboty budowlane w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego i można przystąpić do pracy. Łączenie mieszkań w bloku czy kamienicy musi nadzorować kierownik budowy, który będzie m.in. odnotowywał przebieg prac w dzienniku budowy. Zakończenia robót nie trzeba już nigdzie zgłaszać.

Połączenie fizyczne gotowe – a prawne?

Gdy lokale będą już fizycznie połączone, pozostaje już tylko uregulować ich stan prawny. W tym celu potrzebne jest zaświadczenie o samodzielności nowego lokalu mieszkalnego od starostwa lub urzędu miasta. Bez tego dokumentu niemożliwe będzie np. założenie połączonym lokalom jednej, wspólnej księgi wieczystej.

Z uzyskanym zaświadczeniem trzeba następnie udać się do notariusza, który ustanowi odrębną własność lokalu w formie aktu notarialnego. Następnie sam zajmie się złożeniem do sądu wieczystoksięgowego wniosku o połączenie dwóch ksiąg wieczystych w jedną. Na tym formalności dobiegają końca.