Kierownik budowy – jak go wybrać, żeby spełniał oczekiwania? Ile kosztują usługi tego fachowca?

Kierownik budowy to, najkrócej rzecz ujmując, specjalista od prowadzenia budowy. Nie należy go mylić z kierownikiem robót budowlanych, który ma mniejszy zakres obowiązków i podlega kierownikowi budowy. Zatrudnienie takiego fachowca jest obowiązkowe w przypadku każdej budowy domu z wyjątkiem tzw. domów bez pozwolenia do 70 m kw.

Zadaniem kierownika budowy jest nadzór nad inwestycją, dbanie o przestrzeganie prawa budowlanego i przepisów BHP, zarządzanie prowadzonymi pracami i dbanie o ich zgodność z projektem, przygotowywanie obiektu do odbiorów oraz wypełnianie dziennika budowy. Jest to zatem rola bardzo odpowiedzialna i kluczowa dla sprawnego przebiegu budowy domu.

Kierownik musi zostać zatrudniony za każdym razem, gdy prowadzona jest budowa domu jednorodzinnego. Obowiązek zatrudnienia kierownika wskazany jest w pozwoleniu na budowę, które uzyskuje inwestor. Kierownik budowy potrzebny jest na wszystkich etapach prac budowlanych, aż do oddania budynku do użytkowania. Jedynym wyjątkiem są tzw. domy bez pozwolenia na budowę do 70 m kw. – w ich przypadku zatrudnianie kierownika jest możliwe, ale niekonieczne.

Inwestor musi zatrudnić kierownika przed rozpoczęciem właściwej budowy, na etapie załatwiania formalności – warto zrobić to jak najwcześniej. Należy pamiętać, że kierownika zatrudnia się na podstawie umowy, która powinna dokładnie określać zakres współpracy, np. to, jak często fachowiec będzie pojawiał się na budowie.

Kierownik budowy ma liczne obowiązki, ponieważ nadzoruje całą inwestycję oraz kieruje prowadzonymi pracami. Obowiązki te określa ustawa Prawo budowlane. Poniżej przedstawiamy listę najważniejszych zadań kierownika:

• przejęcie terenu budowy od inwestora i zabezpieczenie go,
• prowadzenie dokumentacji budowy (dziennika budowy),
• organizacja budowy i kierowanie nią tak, by była zgodna z projektem budowlanym, prawem budowlanym oraz przepisami BHP,
• koordynowanie działań służących zapewnieniu bezpieczeństwa na budowie (oraz niezwłoczne wstrzymanie robót w razie ryzyka, że wystąpi zagrożenie),
• uniemożliwianie dostępu do placu budowy osobom nieupoważnionym,
• realizacja zadań wpisanych do dziennika budowy,
• przygotowanie obiektu do zgłoszenia do odbioru (m.in. upewnienie się, że przeprowadzono wszelkie niezbędne testy instalacji itp.), a następnie dokonanie zgłoszenia,
• przygotowanie dokumentacji powykonawczej,
• komunikowanie ważnych informacji związanych z budową inwestorowi.

Kierownik przygotowuje także plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia przy realizacji danego przedsięwzięcia budowlanego. Robi to przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Jeśli kierownik w toku wykonywania swoich obowiązków stwierdzi, że proces budowy domu można usprawnić, albo że konieczne jest zapewnienie większego bezpieczeństwa, ma prawo zwrócić się do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych.

Kierownik może też sprawdzić projekt domu pod względem technicznym, doradzić w kwestii wyboru wykonawcy oraz pomóc w ocenie tego, czy uwagi i propozycje zgłaszane inwestorowi przez ekipę budowlaną są sensowne.

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane kierownik budowy musi spełniać określone wymogi, żeby móc wykonywać zawód. Osoba taka powinna:

• mieć ukończone studia wyższe (architektura lub budownictwo),
• posiadać uprawnienia budowlane uzyskane dzięki zdaniu egzaminu,
• odbyć praktyki zawodowe.

Uprawnienia kierownika muszą być poświadczone odpowiednimi dokumentami. Co ważne, ta sama osoba nie może jednocześnie pełnić funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Najczęściej popełnianym przez inwestorów błędem jest zatrudnianie w roli kierownika budowy znajomego lub kogoś z rodziny. Niestety, praktyka pokazuje, że taka współpraca zwykle się nie układa – fachowiec zatrudniony „po znajomości” często luźniej podchodzi do swoich obowiązków, a inwestor zazwyczaj nie umie go dopilnować.

Dobrym pomysłem jest za to wybór kierownika z polecenia. Przed zatrudnieniem takiego fachowca warto jednak dokładnie wypytać znajomych czy rodzinę, jak przebiegała współpraca i na jakie ewentualne problemy trzeba się przygotować. Jeśli bliscy nie potrafią nikogo polecić, można np. przejechać się po zauważonych w okolicy budowach i porozmawiać z inwestorami – wielu z nich chętnie poleci swojego specjalistę.

Czym kierować się przy wyborze kierownika budowy? Oto najważniejsze zasady:

• zawsze należy sprawdzić, czy fachowiec posiada odpowiednie uprawnienia,
• im większe doświadczenie w prowadzeniu budów, tym lepiej,
• warto wybrać specjalistę, którego poleca wielu jego poprzednich klientów,
• bezwzględnie należy spytać kandydata, z jak daleka będzie dojeżdżał na budowę – im większa odległość, tym mniej czasu fachowiec realnie spędzi na placu budowy,
• nie opłaca się wybierać najtańszego kandydata – jest spora szansa, że będzie traktować swoje obowiązki po macoszemu i nie dopilnuje wykonawców,
• jeśli ekipa budowlana odradza inwestorowi zatrudnianie konkretnego fachowca, warto dowiedzieć się o nim więcej – zdarza się, że taka negatywna opinia wynika z faktu, że fachowiec jest zdaniem ekipy „zbyt dokładny” i nie pozwala ukryć niedoróbek.

Warto pamiętać, że im częściej kierownik ma się pojawiać na placu budowy, tym więcej inwestor mu zapłaci. Nie należy jednak przesadzać z oszczędzaniem – jeśli kierownik będzie zbyt rzadko kontrolować, co się dzieje na budowie, błędy wykonawcze są w zasadzie pewne. Niestety, wielu początkujących inwestorów traktuje kierownika budowy jako zło konieczne i zatrudnia kogoś, kto tylko podpisuje się na dokumentach. Takie pozorne oszczędności skutkują jednak niemal zawsze niedoróbkami ze strony wykonawcy i kosztownymi poprawkami.

W porównaniu z kosztami całej budowy domu jednorodzinnego wynagrodzenie kierownika budowy to stosunkowo nieduży wydatek. Dokładna kwota zależy od tego, na jaki zakres obowiązków umówią się inwestor i kierownik oraz od regionu Polski, ale ceny zaczynają się zwykle od 1500–2000 zł. Górna granica – w przypadku skomplikowanych projektów i częstych wizyt na budowie – to nawet 8–12 tys. zł.