Spis treści
- Każde mieszkanie na wynajem będzie musiało mieć unikalny numer rejestracyjny. Tego wymagają przepisy unijne
- Właściciele mieszkań zarabiają, ale inni lokatorzy mają problemy. Brakuje też mieszkań do najmu długoterminowego
- Limity na wynajem krótkoterminowy mieszkań w Europie. Tak sobie radzą europejskie miasta
- Możliwe zmiany w Polsce. Propozycje są różne, a skutki regulacji europejskich będą odczuwalne w perspektywie dwóch lat
Każde mieszkanie na wynajem będzie musiało mieć unikalny numer rejestracyjny. Tego wymagają przepisy unijne
W związku z różnorodnością przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w krajach UE, Parlament Europejski zatwierdził w lutym 2024 roku regulacje mające na celu ujednolicenie zasad. Nowe przepisy wymagają, aby właściciele rejestrowali nieruchomości na wynajem krótkoterminowy i uzyskiwali unikalny numer rejestracyjny. Platformy, takie jak Airbnb, będą zobowiązane do zapewnienia zgodności, udostępniania danych o wynajmach lokalnym władzom i kontrolowania legalności ofert. Państwa członkowskie będą miały 24 miesiące na wdrożenie nowego prawa po jego zatwierdzeniu przez Radę UE.
– Najem krótkoterminowy rzeczywiście dla wielu osób zamieszkujących w centrach turystycznych miejscowości stanowi duży problem, z którym trudno jest sobie skutecznie radzić. Próbowano w naszych rodzimych realiach ten problem rozwiązać na poziomie wspólnot mieszkaniowych w ten sposób, że podejmowano uchwały wyłączające możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku na cele wynajmu krótkoterminowego. Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał jednak, że wszelkie tego typu działania ingerujące w prawo odrębnej własności lokalu są zakazane ( por. wyrok z dnia 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21). W konsekwencji konieczne staje się sięganie do środków bardziej skomplikowanych jak powództwa sądowe oparte na przepisie a art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c., a w przypadkach bardziej drastycznych nawet po przymusową sprzedaż lokalu, o jakiej mowa w art. 16 ustawy o własności lokali. Te rozwiązanie jednak są zarówno kosztowne, jak i długotrwałe więc w zasadzie nie są stosowane – mówi Katarzyna Siwiec z Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyna Siwiec.
Właściciele mieszkań zarabiają, ale inni lokatorzy mają problemy. Brakuje też mieszkań do najmu długoterminowego
Najem krótkoterminowy, choć korzystny dla właścicieli mieszkań, wywołuje szereg problemów. Jednym z głównych zarzutów jest pogorszenie jakości życia stałych mieszkańców budynków, w których znajdują się apartamenty przeznaczone na krótkoterminowy wynajem. Mieszkańcy skarżą się na hałas, nieprzewidywalnych lokatorów oraz częstsze problemy z zachowaniem porządku w budynkach.
Lokalne władze miast, takich jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa, wskazują również na problem związany z wycofywaniem mieszkań z długoterminowego rynku najmu, co prowadzi do wzrostu cen wynajmu długoterminowego oraz ograniczenia dostępności mieszkań dla lokalnej społeczności.
– W wielu turystycznych miastach w Polsce sytuacja zaczyna wymykać się spod kontroli. Najem krótkoterminowy zyskuje na popularności, co powoduje, że mieszkańcy centrów miast mają coraz mniejszy dostęp do mieszkań na długi okres. Jednocześnie rosną ceny najmu, co uderza głównie w młode osoby oraz rodziny – mówi Maria Kobryń, radca prawny Kancelarii Blueshell Legal oraz ekspertka od nieruchomości zagranicznych.
Limity na wynajem krótkoterminowy mieszkań w Europie. Tak sobie radzą europejskie miasta
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego już od lat obowiązują w wielu krajach europejskich, które borykały się z podobnymi problemami. Przykładem może być Barcelona, która wprowadziła restrykcyjne przepisy ograniczające liczbę dni najmu krótkoterminowego oraz obowiązek uzyskania specjalnych licencji przez właścicieli mieszkań. Podobne działania podjęły takie miasta jak Paryż czy Amsterdam, gdzie limity na liczbę dni wynajmu są surowo egzekwowane.
– Regulacje w innych krajach pokazują, że ograniczenie najmu krótkoterminowego jest nieuniknione w miejscach, gdzie turystyka staje się głównym czynnikiem wpływającym na dostępność mieszkań. Z jednej strony właściciele czerpią zyski, ale z drugiej tracą na tym lokalne społeczności. Odpowiednio wprowadzone ograniczenia mogą zrównoważyć te interesy, chroniąc rynek nieruchomości przed spekulacją – dodaje Maria Kobryń.
Możliwe zmiany w Polsce. Propozycje są różne, a skutki regulacji europejskich będą odczuwalne w perspektywie dwóch lat
Na razie nie ma jeszcze ostatecznych decyzji co do konkretnych zmian w prawie, jednak władze miast oraz rząd rozważają różne opcje, które miałyby na celu zrównoważenie interesów właścicieli mieszkań i lokalnych społeczności. Wśród propozycji pojawiają się, m.in.:
ograniczenia czasowe (np. maksymalnie 60-90 dni wynajmu w roku),
opodatkowanie dochodów z najmu krótkoterminowego
czy wprowadzenie licencji na prowadzenie takiej działalności.
Przepisy zobowiązują państwa członkowskie do wdrożenia systemu rejestracji najmu krótkoterminowego, gdzie każdy właściciel musi zarejestrować swoje mieszkanie i uzyskać unikalny numer rejestracyjny. Władze lokalne będą miały również ułatwiony dostęp do danych od platform, co umożliwi egzekwowanie ich własnych ograniczeń, np. limitów dni wynajmu czy obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.
– Polska, jak wiele innych krajów, staje przed wyzwaniem znalezienia złotego środka. Całkowite zakazanie najmu krótkoterminowego byłoby niekorzystne zarówno dla turystów, jak i właścicieli nieruchomości i lokalnej gospodarki, jednak brak jakiejkolwiek regulacji prowadzi do poważnych problemów na rynku mieszkaniowym. Warto przyjrzeć się modelom z zagranicy, które z powodzeniem wprowadziły kompromisowe rozwiązania – podsumowuje Maria Kobryń.
Zarówno władze lokalne, jak i mieszkańcy miast odczuwają negatywne skutki związane z rozwojem tego segmentu rynku. Wprowadzenie odpowiednich regulacji wydaje się być koniecznym krokiem, aby zrównoważyć interesy właścicieli mieszkań, turystów oraz lokalnych społeczności.
– W perspektywie dwóch lat dodatkowych ograniczeń należy się spodziewać w związku z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11.4.2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniającym rozporządzenie (UE) 2018/1724, które będzie musiało być stosowane od dnia 20.5.2026 r. Na podstawie jego przepisów wynajmujący będą mogli zostać objęci obowiązkiem rejestracji, a nadany im numer rejestracyjny umożliwiał będzie umieszczanie ogłoszeń o wynajmie za pośrednictwem platform internetowych – dodaje Katarzyna Siwiec.
Więcej informacji na temat przyszłych regulacji w zakresie najmu krótkoterminowego w Polsce pojawi się wraz z postępami prac legislacyjnych. Dla właścicieli mieszkań kluczowe będzie śledzenie nadchodzących zmian, które mogą wpłynąć na ich biznes.
Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!
