Balkony podwieszane i markizy – czy trzeba mieć zgodę wspólnoty lub spółdzielni, żeby je zamontować?

Balkony podwieszane, zwane też przyczepnymi, to rozwiązanie stosowane najczęściej w starszych blokach. Dobudowanie balkonu pozwala nie tylko zwiększyć funkcjonalność mieszkania, ale także znacząco podnieść jego wartość w przypadku późniejszej sprzedaży. Szacuje się, że lokal z dobudowanym balkonem można sprzedać za nawet kilkanaście tysięcy złotych więcej. Sam montaż balkonu trwa bardzo krótko – czasem zaledwie jeden dzień.

Montaż balkonów podwieszanych (przyczepnych) dokonywany jest najczęściej w całym bloku decyzją spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zwykle przy okazji termomodernizacji lub remontu. Dlatego w pierwszej kolejności o montażu balkonów warto porozmawiać ze wspólnotą lub spółdzielnią. Warto pamiętać, że im więcej sąsiadów będzie zainteresowanych takim przedsięwzięciem, tym niższe będą koszty dla pojedynczego właściciela.

Co do zasady każda ingerencja w elewację budynku wymaga uzyskania zgody wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Taki wymóg wynika z zapisów Ustawy o własności lokali. Oznacza to, że montaż balkonu w bloku wymaga uzyskania zgody wszystkich członków wspólnoty lub spółdzielni.

Dlaczego więc można czasem trafić w Internecie na opinie, że taka zgoda jest niepotrzebna? Ponieważ balkon wymyka się przepisom – jest jednocześnie częścią mieszkania, jak i elementem elewacji. Sądy poproszone o wyjaśnienie tej kwestii wydawały na przestrzeni lat sprzeczne wyroki. Najbardziej jasne stanowisko zajął Sąd Najwyższy, który w 2008 r. stwierdził:

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu (...) powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Oznacza to, że wewnętrzna część balkonu (w szczególności jego wykończenie) należy w świetle prawa tylko do właściciela mieszkania, a konstrukcja balkonu to część nieruchomości wspólnej. Wszystko to nie zmienia jednak faktu, że budowa balkonu w bloku jest ingerencją w elewację, na co bezwzględnie trzeba uzyskać zgodę.

Podwójna natura balkonów – to, że należą do właściciela mieszkania, a zarazem są częścią nieruchomości wspólnej – komplikuje także kwestię ich utrzymywania. Tu ponownie należy sięgnąć do orzecznictwa sądowego i wspomnianego już wyroku Sądu Najwyższego. Wynika z niego, że konstrukcja balkonu należy do wspólnoty lub spółdzielni i to ona odpowiada finansowo za jej remonty.

Z kolei za utrzymanie i remonty wewnętrznej części balkonu, np. wymianę płytek czy malowanie, odpowiada właściciel mieszkania. Na takie prace nie trzeba uzyskiwać zgody wspólnoty ani spółdzielni.

Montaż markiz balkonowych jest prostszy niż dobudowa balkonu, jednak i tu problemem okazuje się brak dokładnych regulacji prawnych. W Prawie budowlanym nie pada ani razu określenie „markiza" i nie jest całkiem jasne, jakie przepisy dotyczą tych urządzeń. Kilka kwestii nie budzi jednak wątpliwości.

Markizy chroniące przed słońcem stanowią ingerencję w elewację budynku, a zatem wymagają zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Zazwyczaj składa się do wspólnoty czy spółdzielni wniosek o pozwolenie na montaż markizy. Czasem może też zajść potrzeba przedstawienia dodatkowych informacji czy dokumentów, o które poprosi zarządca.

Należy pamiętać, że markiza nie może w żaden sposób naruszać przestrzeni innych mieszkańców budynku, czyli nie powinna m.in. wychodzić poza obrys balkonu. Jeśli zostanie stwierdzone naruszenie, właściciel obiektu może zostać zmuszony np. do remontu uszkodzonej elewacji czy demontażu markizy.

Zgodnie z prawem budowlanym montaż markizy nie wymaga pozwolenia na budowę. Przepisy mówią jednak, że montaż na obiekcie budowlanym urządzeń o wysokości przekraczającej 3 m wymaga zgłoszenia w urzędzie. Należy zatem uznać, że montaż markizy balkonowej wymaga zgłoszenia.

Warto pamiętać, że zgłoszenia wymagają tylko takie markizy, które są trwale połączone z bryłą budynku. Od konieczności załatwiania jakichkolwiek formalności wolne są za to osłony przed słońcem montowane tymczasowo. Będą to przede wszystkim parasole, półparasole i wachlarze na balkon, które montuje się na balustradzie lub stawia na podłodze balkonu.