Bezpieczny zakup działki budowlanej. Poradnik

Perspektywa posiadania własnego domu kusi wielu z nas. Budowa domu pod miastem często opłaca się bardziej lub jest niewiele droższa niż zakup dużego mieszkania w mieście. Dotyczy to szczególnie aglomeracji, gdzie ceny za metr kwadratowy mieszkania w centrum miasta osiągają poziom niedostępny dla większości osób.

Zakup działki budowlanej – to dopiero początek realizacji marzeń o własnym domu

Planując zakup działki pod budowę domu można zwrócić się o pomoc do profesjonalnej firmy lub samodzielnie zająć się poszukiwaniem odpowiedniej nieruchomości oraz załatwianiem wszelkich formalności w urzędach – co do łatwych i szybkich spraw nie należy, a jest konieczne. Tylko dokładne sprawdzenie, czy wybrana działka spełnia szereg wymogów, pozwoli szybko i bezproblemowo rozpocząć planowaną budowę domu.

Zobacz: Ogłoszenia – działki na sprzedaż

Radzimy, co należy zrobić, by zakup działki pod budowę domu był bezpieczny.

Stan prawny działki poznaj przed zakupem nieruchomości

Sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości może oszczędzić wielu przykrych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów w bliskiej i dalekiej przyszłości. W tym celu trzeba osobiście poznać aktualny stan prawny danej działki, czyli odwiedzić kilka urzędów i uzbroić się w cierpliwość, nie wszystko bowiem da się uzyskać od ręki. Pokonanie biurokratycznych schodów oraz zapoznanie się z dokumentami pozwoli upewnić się, czy wybrana działka jest odpowiednia. Dopiero wtedy możemy ze spokojem przystąpić do sfinalizowania transakcji.

Sprzedający wprawdzie może dysponować dokumentami dotyczącymi danej nieruchomości, ale trzeba zwrócić szczególną uwagę na datę ich uzyskania. Może się zdarzyć, że od daty widniejącej na dokumentach coś zmieniło się w stanie prawnym. Dlatego zasada – zrób to sam – sprawdzi się w tej sytuacji najlepiej. 

Sprawdzenie stanu prawnego można również zlecić profesjonalistom, którzy nabędą nie tylko wszystkie potrzebne pozwolenia, warunki zabudowy, decyzje, badania geologiczne, ale także będą w stanie zaprezentować zdjęcia działek, wskazać ich granice, a nawet przedstawić wizualizacje zagospodarowania działki.

Poznaj również: Najbardziej kosztowne błędy popełniane przy budowie domu 

Odpis z ksiąg wieczystych

Podstawowym dokumentem przypisanym do działki jest odpis z ksiąg wieczystych. Aby go uzyskać, niezbędny jest numer księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości. Można go dostać w sądach rejonowych, w wydziałach ds. ksiąg wieczystych. Są to publiczne, jawne sądowe rejestry prowadzone właśnie po to, żeby można było sprawdzić stan prawny nieruchomości. Z księgi wieczystej można dowiedzieć się wielu rzeczy, m.in.: jaki numer ma działka, kto jest jej właścicielem oraz czy istnieją obciążenia oraz prawa innych podmiotów wobec niej.

Obecnie już większość nieruchomości ma elektroniczne księgi wieczyste dostępne pod adresem: przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW. W takim przypadku nie będzie konieczna wizyta we właściwym dla położenia działki sądzie rejonowym. Wystarczy wejść na stronę urzędową, wpisać numer księgi wieczystej założonej dla danej działki i zapoznać się z jej stanem prawnym.

Trzeba zachować szczególną czujność, zdarzają się bowiem przypadki błędów w elektronicznych księgach wieczystych, które powstały na etapie przepisywania. Gdy w wersji elektronicznej coś się ewidentnie nie zgadza, trzeba koniecznie sprawdzić księgę wieczystą w wersji papierowej. Warto też wiedzieć, że w przypadku, gdy w księdze wieczystej powierzchnia działki jest inna niż w wypisie z ewidencji gruntów, to za faktyczną przyjmuje się tę z wypisu.

Czytanie ksiąg wieczystych nie należy do łatwych, jeśli nie ma się doświadczenia z tego typu dokumentacją. Każda księga składa się z czterech działów:

• I rozdział „oznaczenie nieruchomości", w którym określone są: rodzaj i numer działek, położenie oraz powierzchnia – należy sprawdzić czy konkretna działka, która nas interesuje, jest tutaj umieszczona; 
• II rozdział „własność", który zawiera informację, kto jest właścicielem działki – należy porównać numer pesel podany w tym dziale z numerem pesel osoby podającej się za właściciela działki; 
• III rozdział „prawa, roszczenia i ograniczenia", w którym zawarte są informacje dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec nieruchomości – należy sprawdzić czy nie jest wpisana służebność, dożywocie na działce lub prawo pierwokupu wynikające z jakiejś poprzedniej umowy przedwstępnej, którą być może podpisał wcześniej sprzedający;
• IV rozdział „hipoteki", w którym określone jest, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek – w tym dziale można przeczytać o wszystkich zabezpieczeniach bankowych, z urzędu skarbowego, hipotece przymusowej; najlepszą informacją dla czytającego będzie w tym dziale zapis „brak wpisów" oznaczający brak obciążeń.

Radzimy: Jak zdobyć środki na budowę domu energooszczędnego lub termomodernizację 

Trzeba mieć na uwadze, że kupując daną działkę, nabywa się oprócz praw, także obowiązki z nią związane, więc tym bardziej zwróćmy uwagę na jej stan prawny.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Obok księgi wieczystej należy również przeanalizować:

• wypis z ewidencji gruntów – dane o nieruchomości,
• wyrys z ewidencji gruntów – odbitka z mapy z granicami działek ewidencyjnych, obrysem istniejących budynków etc.

Dokumenty te można uzyskać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów może otrzymać za opłatą właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. Wypis i wyrys można również uzyskać na podstawie stosownego pisemnego pełnomocnictwa właściciela. Nie musi to być pełnomocnictwo notarialne. W takim wypadku należy uiścić dodatkową opłatę skarbową. Opłata skarbowa od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii wynosi 17 zł (z wyłączeniem pełnomocnictwa udzielonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu lub rodzeństwu lub gdy mocodawcą jest podmiot zwolniony z opłaty skarbowej).

Wypis z ewidencji gruntów zawiera szczegółowe informacje dotyczące działki, w tym m.in.:

• dane teleadresowe właścicieli,
• oznaczenie działki, czyli jej numer ewidencyjny z adresem i obrębem,
• numer księgi wieczystej, 
• dokładną powierzchnię działki, 
• rodzaj gruntów z oznaczeniem klasy gleb.

Informacja o klasie gruntu może okazać się szczególnie ważna. Jeśli działka jest gruntem ornym, to uzyskanie pozwolenia na budowę będzie wymagało uzyskania decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej.

Z życia wzięte

– Od dawna planowaliśmy budowę naszego domu, w końcu uzbieraliśmy środki na realizację naszego marzenia. Mamy wszystko – projekt, firmę budowlaną,... mieliśmy też upatrzoną działkę, którą właściciel obiecał nam sprzedać. Jednak kiedy chcieliśmy podpisać umowę i zapłacić, sprzedający oświadczył, że się rozmyślił. Od sąsiadów dowiedzieliśmy się, że ktoś inny zaproponował mu po prostu więcej pieniędzy. Czy coś można zrobić w takiej sytuacji? W końcu to nam obiecano sprzedaż tej działki .... Anna J.

Często zdarza się, że obiecana jednemu kupującemu nieruchomość, zostaje ostatecznie sprzedana komuś innemu. Zapobiec temu może tylko umowa przedwstępna. Niestety słowne zapewniania nie mają mocy prawnej. Dlatego w przypadku, gdy bardzo zależy nam na danej działce, a sprzedaż z różnych przyczyn nie może zostać niezwłocznie zrealizowana, warto podpisać umowę przedwstępną. 

Mapa zasadnicza

W tym miejscu, gdzie uzyskuje się wypis i wyrys z rejestru gruntów można przyjrzeć się mapie zasadniczej. Warto to zrobić, bo znajduje się na niej m.in. istotna z punktu widzenia inwestora informacja o uzbrojeniu terenu (woda, gaz, prąd, kanalizacja). Trzeba mieć na uwadze, że jeśli działka nie posiada uzbrojenia to przyłączenie mediów może być długotrwałe i kosztowne. Na szczęście, na mapie zasadniczej zobaczymy jak daleko od działki oddalone są media, co pozwoli oszacować ewentualne koszty przyłączenia. Tematem warto się bliżej zainteresować i dodatkowo upewnić np. w gminie oraz dopytać u samego właściciela, może bowiem posiadać on już gotowe warunki przyłącza mediów, uzgodnienia, bądź projekt, co pozwoli przyśpieszyć proces podłączania mediów.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przeznaczenie działki poznać można studiując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli oczywiście na terenie, na którym znajduje się działka, taki plan obowiązuje. To bardzo ważny dokument, który szczegółowo określa, co i gdzie powstanie, dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, co w planie zagospodarowania przewidziano dla tej konkretnej działki.

Warto też spojrzeć, co wg planu powstanie w najbliższej okolicy danej działki, czy nie ma zaplanowanej w tym miejscu np. budowy autostrady lub po sąsiedzku nie znajduje się działka przeznaczona na cele inne niż mieszkaniowe. W takim wypadku może się okazać, że za płotem wyrośnie niebawem fabryka lub supermarket. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej są oznaczane skrótem literowym MN oraz kolorem jasnobrązowym, natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej skrótem MW i kolorem ciemnobrązowym. Niepokoić powinno sąsiedztwo koloru fioletowego i czerwonego lub czerwono-szarego. Fiolet to tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (P), a czerwień to tereny zabudowy usługowej (U).

Plan określa przeznaczenie konkretnej działki, w tym m.in.: 

• jaka forma zabudowy jest dopuszczalna np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza; 
• w jakiej odległości od drogi można się budować; 
• jakie są strefy ochronne dla znajdującej się w pobliżu infrastruktury technicznej; 
• czy na danym terenie dopuszcza się usługi czy tylko zabudowę mieszkaniową, etc. 

Z planem zagospodarowania przestrzennego można zapoznać się we właściwym dla danej nieruchomości Urzędzie Miasta lub Gminy (wydział urbanistyki i architektury). Gmina uchwala nowy plan średnio co 6 lat. Składa się on z części tekstowej oraz graficznej, a rysunek planu wykonywany jest na mapie zasadniczej. Plan można obejrzeć na miejscu lub za opłatą uzyskać wypis i wyrys. Obecnie większość gmin posiada także plan w formie elektronicznej dostępny w Internecie.

Kiedy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

Od 2004 roku straciły ważność stare, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uchwalone na podstawie przepisów z 1984 roku. Od tej daty przeważająca część kraju pozbawiona jest planów, co niestety nie jest korzystnym faktem.

Przy braku planu zagospodarowania przestrzennego, aby rozpocząć budowę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego ma swoje zalety. Jasno i dokładnie określa, co i gdzie powstanie na danym terenie. Jego brak pozwala na większą dowolność przy wyborze zabudowy, czyli każdy właściciel działki w pewnym sensie uczestniczy w tworzeniu planu zabudowy, a nie jest tylko wykonawcą przyjętych założeń. Z drugiej strony, brak planu może być problematyczny. Przy braku planu trzeba oprzeć się na informacjach z ewidencji gruntów, zebrać odpowiednie dokumenty i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, co jednak z różnych względów może nie być tylko formalnością. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną warunki, które określa ustawa, są to m.in. tak zwane dobre sąsiedztwo, czyli zabudowa w niedalekiej odległości od działki, dostęp do drogi publicznej oraz mediów. Na decyzję o warunkach zabudowy można czekać nawet kilka miesięcy. Wystąpienie o wz jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy nie ma planu miejscowego zagospodarowania, a jeśli istnieje, to jego zapisy są obowiązujące dla danego terenu.

Jeśli działka okaże się być gruntem rolnym, trzeba się dowiedzieć, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe i jak można ją wyłączyć z produkcji rolnej. Wszelkie związane z tym czynności mogą być długotrwałe i przerastać możliwości samodzielnego doprowadzenia sprawy do szczęśliwego końca.

Zobacz: Ogłoszenia – działki rolne na sprzedaż

Umowa kupna-sprzedaży działki w formie aktu notarialnego

Zgodnie z prawem umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający umowę, również sprawdza treść księgi wieczystej, jednak nie wszystko musi być w niej ujawnione. Dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć również oświadczenie osoby sprzedającej działkę, że stan wpisów w księdze wieczystej do daty zawarcia aktu notarialnego nie uległ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej.

Marzenia kontra rzeczywistość

Zakup działki jest zazwyczaj podstawą do dalszych inwestycji. Lepiej poświęcić na sprawdzenie jej sytuacji prawnej odpowiednią ilość czasu i energii, skontaktować się z prawnikiem lub powierzyć tę sprawę wyspecjalizowanej firmie, która weźmie na siebie ciężar znalezienia takiej działki, której zakup będzie pewną i bezpieczną transakcją. Pracownicy firmy sprawdzają i kompletują dokumentację związaną z daną działką oraz uzyskują niezbędne pozwolenia, decyzje, badania geologiczne czy nawet WZ, tak, aby klient otrzymał wszystko w komplecie i nie musiał się martwić o ewentualne wady prawne i wszystkie konieczne do załatwienia formalności. Sprawa zakupu działki może być prosta lub bardzo skomplikowana. Doraźna oszczędność czasu i pieniędzy może się okazać bardzo kosztowna w przyszłości. Jedno drobne niedopatrzenie może sprawić, że marzenia o własnym domu odsuną się w czasie lub w ogóle legną w gruzach. Czasem warto rozważyć zakup działki we współpracy z profesjonalistami.

Dowiedz się: Co zrobić, by konkretna działka nie okazała się nietrafioną inwestycją