Kiedy gmina może sprzedać nieruchomości za kilkanaście lub kilkadziesiąt procent wartości

Z życia wzięte: państwo Kowalscy z dużego, wojewódzkiego miasta mieszkają w 2-pokojowym mieszkaniu liczącym 54 metry kwadratowe. W bloku jest 30 mieszkań. Spółdzielnia mieszkaniowa je wybudowała w latach 80-tych. W lutym 2004 roku wszyscy lokatorzy dostali tę samą wiadomość: można wykupić mieszkanie za 20 procent jego wartości rynkowej. Tak zdecydował samorząd gminy, na terenie której spółdzielnia działa.

Mieszkanie Kowalskich na rynku było warte około 160 tysięcy złotych. Musieli uzbierać więc 32 tysięcy złotych (plus opłaty, m.in. na wizytę u notariusza). Mieli niespełna rok. Swoista promocja obowiązywała do końca 2004 roku. Kto nie wpłacił wspomnianych 20 procent, w 2005 roku już nie miał szansy na tani wykup. Państwo Kowalscy znaleźli się właśnie w tej grupie nieszczęśliwców. Było ich wielu, bo wówczas gmina ustaliła, że nie można wykupić mieszkania na raty. Honorowana była jedynie zapłata w gotówce, za całość. W 2007 roku sytuacja się powtórzyła: gmina znowu podjęła decyzję o udzieleniu 80-procentowego rabatu na używane mieszkania. Tym razem Kowalscy zdobyli wymagane 20 procent. Tyle że nie było to już 32 tysiące, a 36 tysięcy, ponieważ wartość rynkowa mieszkania wzrosła do 180 tysięcy złotych.

Dowiedz się: Czy warto kupić zadłużone mieszkanie 

Warunkiem otrzymania bonifikaty na zakup mieszkania było to, że nowy właściciel nie sprzeda lokum przed upływem 5 lat od podpisania umowy. Inaczej straci zniżkę. To natomiast będzie oznaczać, że będzie musiał dopłacić brakujące 80 procent wartości nieruchomości powiększone o wskaźnik inflacji. Kolejny wymóg dotyczył tego, że lokatorzy musieli mieszkać wcześniej pod danym adresem co najmniej 12 lat.

Po masowym wykupie mieszkań

Obecnie, po około 10 latach od niemalże masowego wykupu mieszkań ze spółdzielni mieszkaniowych, szanse na podobną transakcję, bardzo korzystną dla mieszkańców, są niewielkie. To dlatego, że ci, którzy mogli wykupić lokal ze spółdzielni, już to dawno zrobili. Ci, którzy tego nie dokonali, prawdopodobnie nie spełnili warunków. Kto jest „z zewnątrz", czyli nie należy do spółdzielni, ale
chce kupić mieszkanie, też nie dostanie rabatu. Dla takiego zainteresowanego pozostają lokale na wolnym rynku.

Mieszkanie za 2 procent wartości

Teraz istnieje jednak nadal możliwość wykupu mieszkania komunalnego. Każda gmina sama decyduje o wysokości zniżek (o ile nie wycofała się z „promocji"). Te przeważnie wynoszą od 30 do 98 procent. W tej ostatniej sytuacji więc można stać się właścicielem czterech kątów za – bagatela – 2 procent wartości mieszkania. Taką możliwość mieli choćby wrocławianie. Mieszkanie warte 100 tysięcy złotych, nabyte za 2 tysiące, robi wrażenie.

Bonifikata jeszcze większa

Im starszy budynek (i nie ma co ukrywać: w gorszym stanie technicznym), im dłużej zamieszkały przez lokatorów zainteresowanych wykupem z megarabatem, tym większa może być obniżka, ale – uwaga – nie musi. Gmina i tak przecież chce zarobić na transakcji. Na jeszcze niższą cenę mogą liczyć również ci, którzy nie sami, a razem z innymi lokatorami z bloku czy kamienicy, złożą tzw. wniosek zbiorowy o wykup. Oczywiście każdy kupuje mieszkanie dla siebie, ale procedura jest jakby hurtowa.

Warunki stawiane najemcy

Nie każdy ma prawo do wykupu z bonifikatą. Lokatorzy nie mogą zalegać z opłatami za mieszkanie. Muszą mieć tzw. nieposzlakowaną opinię, co w praktyce oznacza, że są bezproblemowymi najemcami. Zazwyczaj gmina godzi się na sprzedaż ratalną. Stawia jednak warunek: że np. 3-miesięczne zaległości w ratach skutkują natychmiastowym zerwaniem umowy z lokatorem. Następny warunek: wspomniany wyżej zakaz sprzedaży mieszkania przez nowego-starego właściciela przez minimum 5 lat od podpisania umowy. Komu gmina zaproponuje sprzedaż ze zniżką, ma prawo odmówić. Tyle że w praktyce w poszczególnych gminach w kraju nawet 99 procent ludzi wykupuje mieszkania, bo okazja może się nie powtórzyć.

Zanim staniesz się właścicielem

Co gmina, to inne zasady wykupu i przebiegu procedury. Ogólnie tak to wygląda: uprawniony składa wypełniony formularz w urzędzie miasta lub urzędzie gminy. Trzeba zazwyczaj dołączyć zaświadczenie o zameldowaniu, umowę najmu mieszkania, a czasem też skrócony akt małżeństwa. Urzędnicy z ratusza sprawdzają wniosek. To zajmuje przynajmniej kilka tygodni, a częściej – kilkanaście. Okres załatwiania sprawy wydłuża się, gdy np. trzeba uaktualnić lub sprostować informacje dotyczące stanu prawnego posesji albo gdy nieruchomość stanowi zabytek (potrzebna jest wówczas opinia konserwatora zabytków).

Przeczytaj też: Mieszkanie z zasobów gminy 

Po sprawdzeniu dokumentacji, zainteresowany dostaje tradycyjną pocztą informację o proponowanej cenie mieszkania. Gdy lokator się zgadza, odpowiada urzędnikom na piśmie. Ostatnie kroki to zgoda wydana przez prezydenta miasta, burmistrza czy radę miasta (radę gminy). Lokatora czeka jeszcze podpisanie umowy notarialnej i wpis do księgi wieczystej.