Jak kupić mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym

Kupno nieruchomości, na której właściciel wcześniej zaciągnął kredyt, warto zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej.

Przeczytaj również poradnik: Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Trzeci i czwarty dział księgi wieczystej są najważniejsze

– Najlepiej zacząć od sprawdzenia III i IV działu księgi kupowanego mieszkania. Co istotne, możemy to zrobić bez wychodzenia z domu. Wystarczy dostęp do internetu i numer księgi wieczystej, który wpisujemy na stronie ekw.ms.gov.pl. Dział III księgi wieczystej (KW) powinien być wolny od jakichkolwiek wpisów (to tam pojawiają się ograniczenia dotyczące nieruchomości np. służebność, wszczęte egzekucje itp.). W dziale IV natomiast znajdują się informacje o wpisie banku – jego nazwa oraz kwota wpisu hipoteki – tłumaczy Alicja Pietruszkiewicz, Idea Expert SA, ZFDF.

Należy jednak pamiętać, że hipoteka może być także związana z roszczeniami wierzycieli innych niż bank np. instytucji państwowych, takich jak Urząd Skarbowy i wtedy musi zostać wykreślona przed transakcją sprzedaży.

Należy również zapoznać się z warunkami kredytu sprzedającego mieszkanie – radzą eksperci ZFDF. Trzeba sprawdzić warunki wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych oraz przeczytać umowę kredytu, który zaciągnął sprzedający mieszkanie. Będą w niej zawarte informacje o kosztach wcześniejszej spłaty kredytu, czy też przeliczenia waluty na złotówki, jeśli kredyt był zaciągnięty w walucie.

Gdy takie mieszkanie sami chcemy kupić na kredyt, czyli zaciągnąć zobowiązanie spłacające zobowiązanie sprzedającego – sprawa się upraszcza. W takim wypadku bank udzielający nam kredytu sam dołoży trudu, by sprawdzić kwestie bezpieczeństwa kredytu, czyli przedmiotu jego zabezpieczenia – mówi Bartosz Turek, Home Broker, ZFDF.

W obu przypadkach należy jednak pamiętać, że sprzedający powinien wystąpić do banku o pismo jasno określające, jakiej wysokości wpłata będzie skutkowała całkowitą spłatą kredytu. A co to jest całkowita spłata? Termin ten oznacza zwolnienie nieruchomości od obciążenia hipotecznego.

Przystępujemy do formalności kredytowych. Jak one przebiegają?

Po dokładnym sprawdzeniu księgi wieczystej mieszkania rozpoczynamy proces kredytowania. W tym celu osoba sprzedająca mieszkanie powinna otrzymać od banku, który udzielił jej kredytu, zgodę na sprzedaż mieszkania.
– Zgoda ma formę opinii bankowej, a jej uzyskanie zazwyczaj jest formalnością. Opinia powinna zawierać informacje o wysokości kwoty, która ma zostać przelana na konto banku, numer konta oraz oświadczenie banku, że po wpłaceniu odpowiedniej kwoty wykreśli z księgi wieczystej hipotekę – mówi Alicja Pietruszkiewicz, Idea Expert SA, ZFDF.

Ponadto należy poprosić zbywcę nieruchomości o przedstawienie podstawy jej nabycia, czyli dokumentu, który określa, w jaki sposób sprzedający stał się właścicielem nieruchomości – najczęściej jest to Akt Notarialny.

– Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie Aktu Notarialnego, z którego szczegółowo będzie wynikać sposób realizacji transakcji. Z tym dokumentem oraz zaświadczeniem z banku zbywcy składamy wniosek kredytowy. Bank, który udzieli nam kredytu, przelewa kwotę środków wskazaną przez bank zbywcy nieruchomości na wskazanym w opinii numer rachunku. Jeśli cena zakupu nieruchomości jest wyższa niż wartość wcześniejszego zadłużenia, środki zostaną podzielone między dwa rachunki – rachunek banku zbywcy oraz rachunek zbywcy – dodaje Alicja Pietruszkiewicz, Idea Expert SA, ZFDF.

Chcesz sprzedać mieszkanie? Przeczytaj poradnik: Jak sprzedać mieszkanie, a wcześniej przygotować je do sprzedaży