Dochodzenie roszczeń od dewelopera za wady w domu lub mieszkaniu. Poradnik

Podstawowym aktem prawnym regulującym stosunki prawne pomiędzy nabywcą a deweloperem jest ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawa zwana ustawą deweloperską weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 roku

**– Jej celem była ochrona konsumentów przed nie zawsze uczciwymi praktykami deweloperów. Ustawa reguluje m.in. obowiązki dewelopera w zakresie informowania nabywcy oraz związane z odbiorem lokalu oraz środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę w razie upadłości dewelopera - mówi Mateusz Sapała, radca prawny z Opola. - Aby nabywca mógł skutecznie korzystać ze środków ochrony prawnej przewidzianej w ustawie deweloperskiej, umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

W celu ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, deweloper zawiera z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nabywca dokonuję wpłat na ten rachunek a następnie bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne po zakończeniu danego etapu realizacji przedsięwzięcia lub po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności nieruchomości – w zależności od rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego.

Zobacz również: Kiedy dom nie potrzebuje świadectwa energetycznego

W praktyce oznacza to, iż deweloper nie może już rozpoczynać inwestycji bazując wyłącznie na środkach pozyskanych od nabywców, gdyż te otrzyma on dopiero do zakończeniu danego etapu prac lub po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Dodatkowo deweloper jest obowiązany do zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku: ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.

Deweloper na żądanie nabywcy obowiązany jest przedstawić prospekt informacyjny danego przedsięwzięcia wraz z załącznikami oraz przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej.

Przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego, dokonywanego w obecności nabywcy.

– Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego. Następnie deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach – kontynuuje Mateusz Sapała. – Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Warto przeczytać: Prawo budowlane po zmianach

Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu regulują przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi, zgodnie z którymi deweloper jest odpowiedzialny względem nabywcy jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, nie ma właściwości o których istnieniu zapewnił nabywcę lub została wydana w stanie niezupełnym.

W takiej sytuacji nabywcy służą następujące uprawnienia: odstąpienie od umowy, żądanie obniżenia ceny, żądanie usunięcia wad lub wymiana nieruchomości na wolną od wad. Odstąpienie od umowy nie będzie jednak możliwe gdy deweloper niezwłocznie usunie wady lub w sytuacji gdy wady są nieistotne.

Należy również pamiętać, iż możliwość skorzystania z powyższych uprawnień jest ograniczona czasowo. – Termin wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne wynosi 3 lata gdy chodzi o wady budynku i rok w przypadku innych wad – podkreśla radca prawny, Mateusz Sapała z Opola. – Możliwe jest również wykonanie uprawnień po upływie powyższych terminów w sytuacji w której deweloper wadę podstępnie zataił lub gdy przed wygaśnięciem rękojmi nabywca zawiadomił dewelopera o wadzie.

W tym wypadku niezwykle istotne będzie należyte wykazanie, iż wada została zgłoszona przed upływem terminu. Informacja ta musi dotrzeć do dewelopera przed upływem terminu. Początek biegu terminu rękojmi rozpoczyna się z chwilą wydania nabywcy nieruchomości.

O wszystkich wadach wykrytych już po odbiorze technicznym nieruchomości nabywca obowiązany jest niezwłocznie powiadomić dewelopera, w tym wypadku również należy zadbać o odpowiednie udokumentowanie faktu zgłoszenia wady (np. nadanie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, złożenie w siedzibie lub biurze dewelopera pisma z potwierdzeniem jego odebrania).

Deweloper będzie jednak zwolniony od odpowiedzialności, jeżeli nabywca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W sytuacji w której deweloper nie wykonuje ciążących na nim obowiązków w zakresie usunięcia wad, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, nabywcy przysługuje prawo dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej.

W przypadku istnienia wad dających się naprawić nabywca może sporządzić kosztorys ich naprawy i domagać się zasądzenia od dewelopera kwoty potrzebnej na naprawę lub usunąć wadę domagając się zwrotu poniesionych kosztów.

– W każdej sytuacji należy zatroszczyć się o zabezpieczenie dowodów, tj. dokonanie dokładnej dokumentacji fotograficznej, zachowanie wszystkich rachunków i faktur dokumentujących poniesione koszty, sporządzenie prywatnej opinii rzeczoznawcy wskazującej na zaistnienie wad – podkreśla opolski prawnik. – W przypadku żądania obniżenia ceny nabywca może domagać się zasądzenia od dewelopera określonej kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

W tej sytuacji z uwagi na wymaganie wiadomości specjalnych niezbędna będzie opinia biegłego, który wyliczy wskazaną powyżej kwotę. W przypadku natomiast odstąpienia od umowy nabywca może domagać się zwrotu zapłaty ceny jaką uiścił deweloperowi. Należy oczywiście wykazać, iż odstąpienie od umowy było uzasadnione.

Ustawa deweloperska również przewiduje odstąpienie od umowy przez nabywcę w sytuacji w której: umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych elementów, jeżeli zawarte w niej informacje nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego lub zawarte w nim informację są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym a także w sytuacji w której deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności lokalu.

W takiej sytuacji nabywca może w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy odstąpić od niej. W przypadku nieprzeniesienia prawa własności przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. 

Inaczej dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi wygląda, gdy dotyczy pojedynczego lokalu, a inaczej gdy dotycz części wspólnych lokalu. W pierwszym przypadku prawo do roszczeń ma nabywca. W drugim właściciele lokali muszą scedować roszczenia na wspólnotę, które dopiero wtedy może reprezentować ich w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi. Po podpisaniu umowy cesji wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę upoważniającą zarząd do dochodzenia na drodze sądowej roszczeń od dewelopera, mających na celu usunięcie wad i usterek w nieruchomości wspólnej. To konieczne, żeby wspólnota została uznana za stronę przez sąd.

– Wystarczy, że uprawnienia na wspólnotę w zakresie dochodzenia usunięcia usterek i wad przeniesie choćby jeden właściciel lokalu i już jest ona ważna, ale w przypadku roszczeń odszkodowawczych będzie przysługiwać tylko kwota procentowo przysługująca temu jednemu właścicielowi – wyjaśnia Jakub Czyczyło, prawnik z Opola. – Ważne jest także to, że osoby odkupujące mieszkanie czy dom, który obejmuje jeszcze prawo rękojmi, od pierwotnego właściciela, powinny zadbać o przeniesienie na nich praw do rękojmi. Gdyby się bowiem tak stało, że w czasie użytkowania przez nich lokalu ujawnią się jakieś wady, to bez cesji nie będą mogli dochodzić naprawy od dewelopera z tytułu rękojmi.

Zgodnie z przepisami, jeżeli sprzedana rzecz ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny o różnicę między wartością takiego samego lokalu bez wad a tego z wadami. Jednak zgodnie z polskim orzecznictwem nabywca powinien najpierw zażądać usunięcia wady, w przypadku braku reakcji obniżenia ceny lokalu, a w ostateczności odstąpienia od umowy. W przypadku usunięcia wady przez dewelopera, nabywca nie może odstąpić od umowy. Nie dotyczy to wspólnoty występującej w imieniu właścicieli lokali.

Jeśli deweloper uchyla się od usunięcia usterek zagrażających budynkowi, wspólnota może zlecić wykonanie ekspertyzy potwierdzającej istnienie wad i podjąć się naprawy na własną rękę kosztami obciążając dewelopera. Może to jednak zrobić dopiero po upływie terminu wyznaczonego dla dewelopera do usunięcia wad. 

Ważne

Zgodnie z Art. 29 ustawy z dnia 16 września 2011 roku (tzw. ustawą deweloperską) o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegonabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w kilku przypadkach:

1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów określonych w tejże ustawie,

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,

3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,

4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,

5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W pierwszych pięciu przypadkach nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, a w szóstym przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie wspomnianego prawa  a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje przy tym roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. 

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej nie ma on obowiązku uiszczania uzgodnionej sumy za lokal, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Aby oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej było skuteczne, musi ona zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.