Deweloperzy: jak wybrać dobrą firmę budowlaną

Wbrew obiegowym opiniom na temat firm budowlanych w Polsce mamy również dobrych deweloperów. Trzeba tylko umieć ich rozpoznać.

Grzechy i grzeszki deweloperów

**Początek wyliczanki niedociągnięć popełnianych przez nieuczciwych deweloperów można zacząć od:

• zaniżania metrażu,
• opóźnień w oddaniu budynku,
• niewywiązywania się z umów,
• niedozwolonych klauzul w umowach,
• kiepskiego stanu instalacji (np. pewnemu małżeństwu z Warszawy zamarzały okna wewnątrz mieszkania), 
• unikania kontaktu z klientem.

Internet - skarbnica wiedzy o deweloperach

Jedną z podstawowych zasad, która pozwoli nam odsiać niesolidnych wykonawców jest dokładne zapoznanie się z informacjami na temat wypatrzonej przez nas inwestycji. W pierwszej kolejności patrzymy na stronę internetową, na której oprócz zdjęć i podstawowych wiadomości, powinniśmy znaleźć także opis techniczny obiektu (m.in. stosowane materiały budowlane i technologię), historię dewelopera (powinna ona być dla niego podstawą do dumy), wyczerpujące dane kontaktowe, włącznie z adresem siedziby firmy, a nie tylko powstającej inwestycji.

Zobacz również: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma sprawić, że zakup mieszkania i domu będzie bezpieczniejszy 

Jeśli na tym etapie wszystko wygląda dobrze, warto poszukać więcej informacji na różnych forach internetowych. Są to miejsca, w których rodzi się zła sława niesolidnych deweloperów. Wpisując nazwę dewelopera do wyszukiwarki możemy natrafić na wszelkie wątki, jakie powstały na jego temat, co pozwoli sprawdzić opinię jego dotychczasowych klientów. Brak takich informacji można zaliczyć na plus, bo fora nie są raczej wykorzystywane do wychwalania deweloperów, tylko do ostrzegania innych przed tymi nieuczciwymi.

Ponadto, porównując informacje o poszczególnych inwestycjach, możemy przekonać się, które z nich są przygotowywane z większą troską i dbałością o szczegóły oraz w jakim są standardzie. Przykładowo inwestycje, o których jakość deweloperzy dbają, posiadają monitoring oraz całodobową ochronę już w trakcie powstawania, a na stronie internetowej regularnie pojawiają się zdjęcia dokumentujące postęp prac. Pamiętajmy, że staranne podejście do inwestycji na poziomie planowania i realizacji pozwala nabrać przekonania, że dla dewelopera liczy się coś więcej, niż tylko zysk 

Podpisywanie umowy z deweloperem

Posiłkując się przykładem pokażemy, jak ważne są sprawy najbardziej oczywiste, czyli podpisanie właściwej umowy. Pewne małżeństwo ustaliło z deweloperem, że ten w cenie domu wykona im betonową wylewkę pod taras, wideodomofon, piorunochron oraz automatycznie otwieraną bramę garażową. Podpisując umowę z aneksem inwestorzy postanowili sprawdzić, czy znalazły się w niej ustalone wcześniej zapisy. Tymczasem deweloper podłożył do podpisania starą wersję umowy, która nie uwzględniała dodatkowych ustaleń. Chciał w ten sposób oszukać klientów – gdy zwrócono mu uwagę na brak ustalonych zapisów, zaczął krzyczeć, że nie będzie żadnej umowy.

Wspomniana sytuacja pokazuje, jak ważne są dwie sprawy:

• wszystkie ustalenia powinniśmy mieć na piśmie;
• należy czytać każdy dokument, który podpisujemy, nawet jeśli sądzimy, że znamy jego treść.

Nieuczciwi deweloperzy proponują czasami podpisanie umowy przed zrobieniem tego przez nich samych. Firma przesyła do domu dokumenty i prosi o podpis w momencie, gdy na umowie brakuje jego podpisu. Jeśli odeślemy mu podpisaną (de facto in blanco) umowę, może on dodać do niej niekorzystne dla nas zapisy i dopiero wtedy podpisać się pod nią. Dlatego ważne jest, żeby wszelkie dokumenty podpisywać dopiero po zrobieniu tego przez drugą stronę.

Warto również sprawdzać takie rzeczy, jak faktyczny metraż kupowanego budynku. Należy o tym pamiętać, gdyż zdarzają się takie przypadki jak zaniżanie metrażu – na papierze budynek jest większy niż w rzeczywistości. Można to zrobić zwykłym centymetrem budowlanym bądź miernikiem laserowym.

Odbiór techniczny mieszkania

Przy odbiorze technicznym lokalu warto wynająć doradcę budowlanego lub wziąć inną osobę znającą się na rzeczy. Specjalista dostrzeże usterki i ewentualne niezgodności z umową. Koszt takiej usługi to kilkaset złotych, co przy kosztach poniesionych na zakup mieszkania lub ewentualnych wydatkach wynikających z odebrania wadliwego lokalu nie jest dużą kwotą.

Finansowanie zakupu mieszkania lub domu

W obecnych czasach nowych mieszkań i domów nie kupuje się za gotówkę. W ponad 90% przypadków potrzebny jest kredyt hipoteczny, który – w przypadku inwestycji będących dopiero w trakcie budowy – wypłacany jest w transzach. Pozwala to zachować bezpieczeństwo kredytu zarówno dla kredytodawcy jak i kredytobiorcy.

Uruchomienie transzy następuje w terminie i wysokości zgodnej z zapisami w umowie kredytowej. Rzetelny deweloper powinien przedstawić harmonogram prac, według których bank może udzielać nam kolejnych transz. W razie istotnego (zazwyczaj ponad 30-dniowego) opóźnienia prac z jakichkolwiek powodów, bank może zatrzymać wypłacanie kredytu do czasu udzielenia wyjaśnień do banku, które kredytobiorca jest zobowiązany przedstawić. Wyjaśnienie należy uzyskać na piśmie bezpośrednio u dewelopera.

Dodatkowo oczywiście banki samodzielnie monitorują poszczególne inwestycje. Zatrudniają własnych specjalistów, którzy sprawdzają postęp prac na budowie i tym sposobem wspomagają kredytobiorcę w kontrolowaniu dewelopera. Taki mechanizm stworzono po to, aby nie płacić niesolidnym deweloperom za pracę, której nie wykonali.

Z pomocą dla inwestora, który ma problemy ze zdolnością kredytową, przychodzi rząd. Działający od 2006 roku program Rodzina na swoim umożliwia uzyskanie preferencyjnego kredytu na zakup mieszkania, z dopłatą za odsetki w wysokości nawet do 50% przez 8 lat spłaty. O pomoc mogą starać się zarówno małżeństwa (również bezdzietne), jak i osoby samotnie wychowujące dzieci. Niestety w programie Rodzina na swoim mają nastąpić zmiany niekorzystne dla kredytobiorców polegające na obniżeniu limitów cenowych. Ponadto wygasa on z końcem 2012 roku.