Jak i gdzie sprawdzić firmę deweloperską zanim podpiszemy umowę na zakup domu lub mieszkania

Wystarczy jeden błąd i wymarzone mieszkanie może stać się koszmarem całego życia. Jak zatem sprawdzić firmę deweloperską, by mieć pewność, że wpłacone pieniądze nie przepadną, a z dziury w ziemi faktycznie powstanie nieruchomość? Sposobów jest kilka, ale nawet zastosowane łącznie – jak pokazuje doświadczenie – nie dają 100-procentowej gwarancji zrobienia dobrego interesu.

Podstawa to prospekt emisyjny firmy

Do jego udostępnienia zobowiązuje dewelopera ustawa deweloperska z 2012 roku. To kluczowy dokument, z którym każdy klient powinien się zapoznać. Jeśli pojawią się w nim nieprawdziwe informacje, klient będzie mógł rozwiązać z deweloperem umowę bez żadnych konsekwencji. To jeden z zapisów ustawy deweloperskiej. W prospekcie znaleźć można podstawowe informacje o firmie: jej adres, NIP, a także dane dotyczące zrealizowanych już inwestycji (co pokazuje doświadczenie i obycie w branży budowlanej).

Warto wiedzieć: Deweloperzy są zainteresowani dopłatami do domów energooszczędnych 

Znajdują się tam informacje dotyczące bezpośrednio inwestycji – od numerów ksiąg wieczystych, pozwoleń na budowę, harmonogramu i zakresu prac, a także precyzyjne dane dotyczące zastosowanych przy budowie technologii, liczby kondygnacji, dostępnych mediów. W prospekcie musi się znaleźć także informacja dla klientów, która wskaże, w jaki sposób można rozwiązać umowę z deweloperem oraz czy nie toczy się w jego sprawie postępowanie egzekucyjne. Z prospektu wyczytamy też, co w najbliższej przyszłości pojawi się wokół projektowanego budynku. To istotna wiedza, nikt raczej nie chciałby, aby pod nosem założono mu komunalny cmentarz czy poprowadzono ruchliwą drogę.

Zbadaj przeszłość dewelopera

Po zapoznaniu się z prospektem warto podążyć śladem dotychczasowych inwestycji dewelopera. Jeśli były z nimi problemy, informacja ta z pewnością znajdzie się na forach internetowych. Tam też znajdziemy opinie użytkowników lokali i informacje, w jaki sposób załatwiono ewentualne kwestie sporne. Już na tym etapie da się zweryfikować deweloperów, z którymi są problemy – na wszelki wypadek lepiej ich unikać.

Zobacz oferty: Mieszkania deweloperskie na sprzedaż

Bardziej dociekliwi mogą osobiście pofatygować się, by zobaczyć wybudowane już nieruchomości i porozmawiać z ich lokatorami. Jeśli ci mieli jakieś problemy ze swoimi mieszkaniami albo w kontaktach z deweloperem, na pewno tymi doświadczeniami chętnie się podzielą.

Duże firmy nie boją się audytu branżowych organizacji

Swój „Certyfikat Dewelopera" nadaje chociażby Polski Związek Pracodawców Budownictwa (w marcu 2014 na liście certyfikowanych firm znalazły się 24 podmioty). Przedsiębiorstwa należące do Polskiego Związku Firm Deweloperskich są z kolei zobowiązane do przestrzegania zapisów tzw. kodeksu dobrych praktyk. Istotną wskazówką na temat jakości firmy, która ma nam wybudować mieszkanie czy dom, jest sposób traktowania klienta. Trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, czy wzór umowy, jaka zostanie przedstawiona do podpisu, jest przejrzysty i nie zawiera na przykład niedozwolonych klauzul (ich wykaz znajduje się na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów), a także czy deweloper po sprzedaniu mieszkań „zapomina" o inwestycji, czy też prowadzi na przykład działalność zarządczą i pomaga zawiązać wspólnotę mieszkaniową.

Deweloperowi może powinąć się noga

Nawet po dokładnym sprawdzeniu działającemu w warunkach rynkowych deweloperowi może powinąć się noga. Gdy ogłosi upadłość, klienci mogą wiele stracić i to mimo obowiązywania ustawy deweloperskiej. Wszystko przez to, że firmy budowlane finansują budowę z kredytów, a to banki wpisane są na pierwszych miejscach każdej księgi wieczystej i to one w razie upadłości będą zaspokajane z majątku dewelopera w chwili ogłoszenia upadłości.

Zamknięty rachunek powierniczy

Jedyny bezpieczny dla klientów wariant to sytuacja, w której deweloper założył w banku zamknięty rachunek powierniczy. Dla klientów oznacza on, że pieniądze na konto dewelopera bank z rachunku powierniczego przeleje dopiero wtedy, gdy ten uzna własność klienta w księdze wieczystej.

A to ciekawe: Ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosną niewiele 

Tyle, że według raportu UOKiK do końca sierpnia ubiegłego roku z 608 badanych deweloperów zaledwie 48 miało otwarte rachunki powiernicze w bankach. I najczęściej były to rachunki otwarte, które w przeciwieństwie do zamkniętych, pozwalają deweloperom korzystać z pieniędzy klientów po zamknięciu każdego z etapów inwestycji. Deweloperzy mogą unikać tworzenia rachunków – co nakazuje im ustawa – bo jeszcze przed wejściem jej w życie rozpoczęli mnóstwo, zwykle wieloetapowych inwestycji – które cały czas wyprzedają. Warto więc pamiętać, że tylko utworzenie zamkniętego rachunku powierniczego w razie kłopotów dewelopera sprawi, że pieniądze jego klientów nie znikną.