Czy wspólnota mieszkaniowa może za długi odciąć wodę, gaz, ogrzewanie? Sprawdź, co prawo mówi o odcinaniu mediów

Zdarza się, że wspólnota mieszkaniowa nieradząca sobie z dłużnikiem podejmuje uchwałę o odcięciu mu wody czy ogrzewania, by tak zmotywować go do płacenia. Nie każdy jednak wie, że wspólnota czy spółdzielnia nie ma prawa odcinać mediów. Powody można wskazać dwa. Po pierwsze uchwały wspólnoty mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej (np. klatek schodowych), a nie prywatnych mieszkań. Po drugie wspólnota nie ma uprawnień do odcinania mediów, gdyż to nie ona je dostarcza. Dostarczanie wody, prądu czy gazu do mieszkań odbywa się w oparciu o umowę zawartą między klientem a dostawcą mediów, którym jest:

• prądu – zakład energetyczny,
• wody – wodociągi,
• gazu – zakład gazowniczy.

Zgodnie z przepisami tylko dostawca mediów może odciąć ich dopływ, do tego wyłącznie w ściśle określonych sytuacjach. Przykładowo ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę jasno wskazuje, że zakład może odciąć wodę tylko wtedy, gdy m.in.:

• wodomierz został uszkodzony albo zniszczony, a więc pobór wody odbywa się nielegalnie,
• przyłączenie do sieci wodociągowej nastąpiło w sposób sprzeczny z prawem,
• klient zalega z płatnością za minimum dwa pełne okresy rozliczeniowe.

Co więcej, o zamiarze odcięcia dostawca musi poinformować z wyprzedzeniem przynajmniej 20-dniowym. Wodociągi mają również obowiązek zapewnić klientowi zastępczy punkt poboru wody – najczęściej beczkowóz.

Trzeba też pamiętać, że w przypadku budynków wielorodzinnych umowę z dostawcami mediów podpisuje na ogół zarządca całego budynku, czyli zazwyczaj spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. To ona jest więc klientem i odpowiada za płacenie w terminie wystawianych przez dostawcę rachunków za wodę czy gaz, a nie właściciele konkretnych mieszkań. Oznacza to, że w praktyce dopiero potężny dług całej wspólnoty lub spółdzielni poskutkowałby odcięciem wody do budynku.

– Przepisy przewidują możliwość zawarcia umowy z przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym bezpośrednio przez właściciela lokalu, ale jest to rozwiązanie dość rzadko stosowane w praktyce, gdyż wymaga spełnienia szeregu dodatkowych warunków – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Należy pamiętać, że przepisy dokładnie określają, jakie kroki ma prawo podjąć wspólnota lub spółdzielnia, żeby poradzić sobie z dłużnikiem. Jak wspomniano, zabronione jest odcinanie takiej osobie mediów czy np. ogrzewania, a wszelkie uchwały w tej sprawie są nieważne, co potwierdzają liczne wyroki sądów. Wspólnota lub spółdzielnia, która chce podjąć działania przeciwko zadłużonemu lokatorowi, ma prawo podjąć następujące działania:

• wysyłać dłużnikowi ponaglenia do zapłaty,
• wpisać daną osobę do rejestru dłużników,
• zaangażować windykatora, by wyegzekwował należność,
• wystąpić do sądu, żądając uregulowania długu, a po uzyskaniu odpowiedniej decyzji zaangażować komornika,
• dokonać przymusowej sprzedaży mieszkania dłużnika w drodze licytacji komorniczej (pozwala na to art. 16 ustawy o własności lokali).

Warto pamiętać, że jeśli wspólnota lub spółdzielnia podjęła niezgodną z prawem uchwałę o odcięciu dłużnikowi mediów, taka osoba może w ciągu 6 tygodni zaskarżyć uchwałę. Jeśli ten czas upłynął, można próbować dochodzić sprawiedliwości na drodze sądowej, choć będzie to trudniejsze. Wyroki sądów pokazują jednak, że dłużnicy często wygrywają takie sprawy.

Zdarza się, że właściciel wynajmowanego mieszkania trafia na najemców, którzy przestają uiszczać należne opłaty. To dla właściciela bardzo trudna sytuacja, ponieważ polskie prawo pozostawia mu niewiele możliwości działania. Jeśli mimo wypowiedzenia umowy lokator odmawia opuszczenia mieszkania, właściciel lokalu może tylko starać się o eksmisję takiej osoby. Eksmisja może się jednak ciągnąć latami, narażając właściciela na ogromne straty.

W tej sytuacji część wynajmujących podejmuje desperackie kroki mające na celu rozwiązanie problemu. Jednym z popularniejszych jest odcięcie mediów, co ma „wypłoszyć” dłużnika z mieszkania. Jest to jednak działanie niezgodne z prawem, a właściciela, który się na to zdecyduje, może spotkać surowa kara. Określa ją art. 191 Kodeksu karnego:

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Warto zaznaczyć, że przez utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu rozumie się nie tylko odcięcie mediów, ale też inne działania podejmowane czasem przez właścicieli mieszkań, np. wymianę zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora, zamykanie pomieszczeń na kłódkę czy rozpoczynanie w lokalu długiego, zbędnego remontu. Wszystkie te działania są przejawem nękania najemcy i mogą prowadzić do ukarania właściciela.

Warto dodać, że przepis zawarty w par. 1a dodano do Kodeksu karnego w 2016 r. w odpowiedzi na działalność tzw. czyścicieli kamienic, którzy często stosowali odcięcie wody czy ogrzewania, żeby po pozbyciu się mieszkańców móc swobodnie rozporządzać nieruchomością.

Przeczytaj: Windykator – kto to taki i czym różni się od komornika? Sprawdź, jak się bronić, gdy windykator łamie prawo