Uchwała wspólnoty mieszkaniowej – kiedy można ją zaskarżyć i jak się to robi? Oto zasady, terminy i koszty związane z zaskarżeniem uchwały

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Z decyzjami wspólnoty mieszkaniowej nie każdy musi się zgadzać. W określonych przypadkach uchwałę można zaskarżyć.
Z decyzjami wspólnoty mieszkaniowej nie każdy musi się zgadzać. W określonych przypadkach uchwałę można zaskarżyć. Tomasz Czachorowski/Polska Press
Udostępnij:
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej bywa czasem niesprawiedliwa, niezgodna z prawem czy naruszająca interesy części właścicieli mieszkań. W takiej sytuacji warto zaprotestować, zaskarżając uchwałę w sądzie okręgowym. Trzeba jednak spełnić określone warunki, a także zgłosić swój sprzeciw odpowiednio szybko.

Spis treści

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zaskarżona?

Zasady zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Jak podaje art. 25:

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Jak widać, zaskarżenie uchwały jest możliwe tylko w kilku przypadkach. Jeśli jednak właściciel mieszkania jest w stanie udowodnić, że decyzja wspólnoty narusza jego interesy, polskie prawo, umowę między sąsiadami albo reguły zarządzania tym, co w budynku wspólne, można podjąć działania.

Można również próbować zaskarżyć uchwałę, jeżeli doszło do uchybień formalnych, np. właściciel nieruchomości nie został powiadomiony o zebraniu. Trzeba jednak udowodnić, że tak się stało.

Na czym polega naruszenie interesu właściciela mieszkania?

Jedną z podstaw do zaskarżenia uchwały jest fakt, że narusza ona interesy skarżącego. Trzeba jednak pamiętać, że nie może chodzić o dowolnie rozumiany interes. Przykładowo jeżeli wzrosły opłaty dla wszystkich właścicieli w budynku, zmiana dotknie każdego członka wspólnoty w takim samym stopniu – nie można więc mówić o naruszeniu interesów tylko części z nich.

Podstawą do zaskarżenia jest sytuacja, w której tylko niektórzy członkowie wspólnoty zostali obciążeni dodatkowymi kosztami lub obowiązkami. Naruszenie interesu właściciela ma też miejsce, jeśli naruszono jego prawa albo jest dla danej osoby krzywdząca z finansowego czy osobistego punktu widzenia.

Terminy, koszty i procedura zaskarżania. Czasu na reakcję jest mało

Właściciel nieruchomości, który nie zgadza się ze wspólnotą, musi się spieszyć – na zaskarżenie uchwały jest tylko 6 tygodni. Okres ten liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu. Jeżeli głosowanie odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów, okres 6 tygodni należy liczyć od dnia, w którym osoba zaskarżająca otrzymała informację o podjęciu uchwały. Terminu nie da się w żaden sposób przedłużyć.

Można zaskarżyć zarówno uchwałę, która jeszcze nie weszła w życie, jak i już obowiązującą. Zaskarża się ją do odpowiedniego sądu okręgowego (decyduje adres budynku), składając pozew, w którym żąda się jej uchylenia. Koszt złożenia pozwu to 200 zł. Jeden pozew może dotyczyć więcej niż jednej uchwały, ale wówczas opłata sądowa odpowiednio rośnie. Co ważne, pozew może złożyć wyłącznie właściciel nieruchomości – takiego prawa nie ma więc np. najemca czy rodzina właściciela.

W pozwie należy zawrzeć co najmniej:

  • dane stron (pozywającego i wspólnoty),
  • powód, dla którego uchwała jest zaskarżana,
  • argumenty uzasadniające sprzeciw wobec uchwały,
  • istotne dla sprawy załączniki, m.in. kopię uchwały.

W pozwie może się znaleźć także wniosek o zabezpieczenie powództwa, który omawiamy poniżej.

Ważne jest, żeby swój pozew odpowiednio uargumentować, ponieważ to na osobie niezadowolonej z podjętej uchwały spoczywa obowiązek udowodnienia, że powinna ona zostać uchylona. Sąd nie będzie więc samodzielnie np. gromadził dowodów w sprawie.

Czemu warto wnosić o zabezpieczenie powództwa?

Nawet jeśli uchwała zostanie zaskarżona, i tak wchodzi w życie – dopiero sąd zdecyduje o jej ewentualnym uchyleniu w przyszłości. Jest jednak jeden wyjątek, o którym warto wiedzieć. Właściciel mieszkania składający pozew może wnieść o zabezpieczenie powództwa przez zawieszenie wykonania uchwały. Jeśli sąd przychyli się do wniosku, nowe ustalenia zostaną zawieszone do czasu rozpatrzenia sprawy. Na podjęcie takiego kroku pozwala art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Nie zdążyłeś zaskarżyć uchwały w terminie? Jeszcze nie wszystko stracone

Może się zdarzyć tak, że właściciel nieruchomości nie zdąży zaskarżyć uchwały przed upływem ustawowego terminu 6 tygodni. W takiej sytuacji pozostaje jeszcze jedna, choć trudniejsza metoda. W dowolnym terminie można bowiem żądać, by sąd uznał uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieistniejącą (nieobowiązującą). Pozwala na to art. 189 kodeksu postępowania cywilnego:

Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Na przepis ten można się powołać nawet wtedy, gdy upłynął już okres 6 tygodni od przyjęcia uchwały. Co więcej, wolno to zrobić niezależnie od tego, czy próbowało się wcześniej zaskarżyć uchwałę na mocy art. 35 ustawy o własności lokali, czy też nie. Są to bowiem dwie kompletnie odrębne ścieżki prawne.

– Podważenie uchwały wspólnoty na podstawie art. 189 KPC ma miejsce jeśli sąd uzna, że kontrowersyjna uchwała wspólnoty mieszkaniowej faktycznie nie istnieje (np. z powodu braku większości głosów lub bezwzględnej nieważności określonej przez artykuł 58 kodeksu cywilnego) – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Co ważne, z art. 189 KPC mogą skorzystać nie tylko członkowie danej wspólnoty mieszkaniowej, ale każdy – trzeba tylko wykazać, że mamy interes prawny, tj. że uchwała w jakiś sposób w nas uderza. Mogą to zrobić np. sąsiedzi wspólnoty czy dowolne inne osoby.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Materiały promocyjne partnera

Nowa ustawa deweloperska

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej RegioDom
Dodaj ogłoszenie