Czy kupujący mieszkanie odpowiada za długi poprzedniego właściciela nieruchomości?

Mogą być to banki, urzędy czy komornicy działający na zlecenie osób prywatnych i firm. Ale nawet szczegółowy przegląd ksiąg wieczystych nie musi ujawnić długów i zobowiązań, które ciążą na właścicielu mieszkania. Niektóre z nich mogą przejść na kupującego nieruchomość.

Zobacz oferty: Mieszkania na sprzedaż

Ze spółdzielnią można się dogadać

Spółdzielnie mieszkaniowe bardzo rzadko wpisują do ksiąg wieczystych zobowiązania spółdzielców dysponujących spółdzielczym własnościowym prawem własności. Część zobowiązań sprzedającego może nie być w nich ujawniona. Co wtedy? Warto zobowiązać sprzedającego do przedstawienia zaświadczenia ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Jeśli taki dokument sprzedający dostanie, sprawa jest oczywista – długów mieszkanie nie ma. Ale nie wszystkie spółdzielnie chcą takie dokumenty wystawić (formalnie żaden przepis ich do tego nie zobowiązuje), inne „czując pismo nosem" chcą, by za wystawieniem zaświadczenia poszła spłata zadłużenia.

Dowiedz się: Jak działają rejestry nierzetelnych najemców i dłużników 

Jednak z punktu widzenia spółdzielni nie ma znaczenia, czy zobowiązania spłaci stary czy nowy właściciel mieszkania. Przy odrobinie współpracy wszystkie strony transakcji mogą na sprzedaży takiego zadłużonego lokalu skorzystać. Spółdzielnia – bo dług np. za czynsz czy media zostanie spłacony, sprzedający – bo pozbędzie się problemu zadłużenia i kupujący, bo będzie mógł cenę kupna obniżyć o wysokość zobowiązań, które spłaci zamiast poprzedniego właściciela. Bywa jednak i tak, że spółdzielnie nie wystawiają dokumentów o niezaleganiu z płatnościami (albo kupujący się ich przedstawienia nie domagał), a potem próbują odzyskać dług od nowego właściciela lokalu. Warto wiedzieć, że spółdzielnia nie ma podstaw, by żądać od nowego właściciela spłaty zadłużenia poprzedniego właściciela.

Uwaga na zadłużenie całej wspólnoty mieszkaniowej

Z kolei we wspólnotach mieszkaniowych problemem są zadłużenia wspólnoty, które nie są wpisywane do ksiąg wieczystych. Bywa tak wtedy, gdy wspólnota zdecydowała o wzięciu kredytu na sporą sumę (na przykład na termomodernizację kamienicy). Banki chętnie udzielają takiego wsparcia, ale nie wpisują się do hipotek, tylko bazują na wysokości funduszu remontowego, który jest źródłem pieniędzy na spłatę kredytu. Dużo zależy tu od mechanizmu finansowania spłaty. Zdarza się bowiem, że aby spłacić kredyt szybko (i ponieść najmniejsze koszty) wspólnota decyduje o bardzo krótkim terminie spłaty pożyczki. To oznacza, że obok funduszu remontowego w normalnej wysokości dokładana jest dodatkowa, często podwójna stawka, która służy nie do bieżącego utrzymania nieruchomości, tylko właśnie do spłaty kredytu.

Przeczytaj: Opłaty zależą od tego, kto mieszka w lokalu, a nie kto jest w nim zameldowany 

Kupując nieruchomość we wspólnocie mieszkaniowej warto sprawdzić, czy i jakie zadłużenie na niej ciąży. Może się bowiem okazać, że szacowane koszty utrzymania mieszkania są dużo większe - powiększone właśnie o ekstra opłaty na fundusz remontowy. Tych opłat nie da się uniknąć - obowiązkiem każdego członka wspólnoty jest udział w kosztach utrzymania budynku (a przez utrzymanie rozumie się także bieżące utrzymanie jak i większe remonty).

Jeśli sprzedający nieruchomość prowadził firmę – wymagana jest czujność

Jest jednak szczególny przypadek, kiedy sprzedawane mieszkanie jest zadłużone, choć nie widać tego w księgach wieczystych. Nie zdarza się często, ale warto zachować czujność i współpracować w tej sprawie z notariuszem żądając od sprzedającego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami na obowiązkowe ubezpieczenia społeczne.

Chodzi o specyficzną sytuację, kiedy to sprzedający nieruchomość prowadził firmę, a mieszkanie przyjął jako środek trwały do swojej działalności. W takim wypadku nieruchomość stała się częścią majątku przedsiębiorstwa, a to oznacza, że dotyczą go również przepisy ordynacji podatkowej. Jeśli właściciel firmy zalegał z podatkami i składkami, skarbówka może sobie o tym przypomnieć (i zapewne to zrobi), zabezpieczając spłatę zadłużenia na nieruchomości, która ma już nowego właściciela. Nabywca bowiem, w świetle obowiązujących przepisów podatkowych jest bowiem również nabywcą części przedsiębiorstwa i odpowiada solidarnie za zadłużenie razem z jego właścicielem. Nie wnikając w szczegóły – dotyczyć to może nieruchomości, które zostały wpisane do środków trwałych firm przed 1 stycznia 2009 roku.

Wbrew pozorom jednym z bezpieczniejszych zakupów nieruchomości jest udział w licytacji komorniczej. Zwycięzca licytacji, w momencie przysądzenia własności, otrzymuje nieruchomość z czystą hipoteką, bez ciążących na nieruchomości zobowiązań i ewentualnych długów byłego już właściciela. 

Przeczytaj: Jak uniknąć błędów przy zakupie mieszkania na licytacji komornicze