6 największych problemów wspólnot mieszkaniowych

Życie we wspólnocie mieszkaniowej może być bezproblemowe i spokojne. W zgranej grupie wyznaczanie celów (administracyjnych, remontowych, inwestycyjnych) nie stanowi problemu i nawet w kamienicach, które mają w „życiorysie" 100 i więcej lat udaje się dojść do stanu, w którym mieszkanie w takiej nieruchomości jest bezpieczne, komfortowe i po prostu – miłe. Wszystkie blaski wspólnotowego życia blakną jednak, gdy we wspólnocie mieszkaniowej dochodzi do rozłamu i kłótni, które trudno rozwiązać. Na jakim tle najczęściej wybuchają takie konflikty?

Jak wszędzie, pieniądze są najczęstszym źródłem nieporozumień. Dopóki wszyscy we wspólnocie płacą rachunki i zobowiązania, nie dzieje się nic złego. Prędzej czy później jednak nadchodzi moment, w którym jedna bądź kilka rodzin we wspólnocie nie płaci rachunków. Nie wynika to często z ich niefrasobliwego podejścia do kwestii finansowych, a są to sprawy losowe – utrata zatrudnienia czy choroba uniemożliwiająca zarobkowanie. Jednak kłopoty finansowe jednej (kilku) rodzin niemal natychmiast przekładają się na problem we wspólnocie mieszkaniowej.

Wynika to m.in. z tego, że  dostawców mediów (na przykład wody) nie interesują wewnętrzne problemy wspólnoty. Brak opłat doprowadzi prędzej czy później do odcięcia dostaw. Podobnie bywa z firmą zarządzającą, jaka zwykle opiekuje się wspólnotą. Opłaty za zarządzanie muszą być pobrane i fakt, że jeden czy kilku właścicieli nie płaci nie oznacza, że firma ich nie otrzyma – zapłacić będą musieli pozostali. Jako, że nikt nie chce płacić za sąsiadów, na tym tle dochodzi do konfliktów.

Przeczytaj: Kto płaci za zadłużonego członka wspólnoty mieszkaniowej?

W niektórych wspólnotach, najszybciej jak to możliwe, wszelkim sprawom zadłużenia nadaje się drogę windykacji (o co dbają dobre firmy zarządzające), w innych zarządy wspólnoty starają się rozłożyć zobowiązania na raty czy – w razie porozumienia – „zamienić" dług np. na usługi sprzątania wykonywane przez zadłużoną rodzinę. Tak czy inaczej, nieuregulowane finanse to prosta droga do konfliktu we wspólnocie mieszkaniowej.

Największy problem dotyczy zwykle podwórka i jego zagospodarowania. Między mieszkańcami dochodzi do konfliktów najczęściej wtedy, gdy do wspólnoty wchodzą nowe osoby, które zupełnie inaczej niż dotychczasowi mieszkańcy widzą urządzenie części wspólnych. Może dojść do sytuacji, w której na przykład podwórze kamienicy było wykorzystywane na parking (co dzieje się bardzo często, gdy nieruchomość znajduje się w strefie płatnego parkowania, a właściciele nie chcą płacić za pozostawienie aut w strefie), a część osób chce tam zrobić strefę rekreacyjną bez aut i spalin. Wolą na przykład plac zabaw dla dzieci, kilka ławeczek i nasadzeń zieleni. Do tego zwykle przepisy są po ich stronie, te bowiem określają w jakiej odległości od okien mogą parkować auta. W „starej substancji" szybko okazać się może, że na wewnętrznych podwórkach nie ma miejsca na zgodne z przepisami pozostawienie aut i tworzenie parkingu.

Warto wiedzieć: Parkowanie we wspólnocie – jak uniknąć konfliktów, gdy miejsc jest mniej niż aut? 

Część wspólnot administruje nie tylko lokalami mieszkalnymi, ale również handlowymi. Dla niektórych ich najem może być zyskownym przedsięwzięciem, a wpływy z najmu zasilają fundusz remontowy. Dzięki temu kwestie napraw posuwają się naprzód, a obciążenia dla mieszkańców są niższe. Podobnie jest wtedy, gdy nieruchomość upatrzą sobie np. firmy telekomunikacyjne, które na dachu będą chciały zainstalować anteny czy wzmacniacze sygnału. Często we wspólnotach istnieje rozbieżność w kwestii zgód na tego typu działalności. Niektórzy wolą bowiem dodatkowe pomieszczenia wykorzystać na cele wspólnoty albo np. suszarnię, wózkownię czy pralnię. Jeśli chodzi o anteny część osób obawia się ciągle o wpływ tego typu urządzeń na ich zdrowie.

Niektóre wspólnoty – w imię tzw. świętego spokoju – próbują uregulować kwestie trzymania zwierząt na terenie nieruchomości. Zwłaszcza starsze osoby irytują szczekające w mieszkaniach i na korytarzach psy czy zawodzące w nocy koty. Wspólnoty nie mogą jednak zabronić właścicielom mieszkań trzymania zwierząt. Bardziej problematyczne jest wyprowadzanie psów na tereny zielone wspólnoty – niektóre próbują w regulaminach wprowadzać takie zakazy. Zwykle jest tak, że gdy właściciel czworonoga sprząta po swoim pupilu, konflikt na tym tle nie wybucha. Znacznie gorzej jest wtedy, gdy właściciel psa nie dorósł do jego posiadania i nie uznaje za stosowne po swoim psie sprzątać. Wtedy konflikt z pozostałymi lokatorami jest murowany.

Problem nocnych hałasów i hałasów w ogóle pojawia się we wspólnotach bardzo często wtedy, gdy do społeczności dołączają nowi mieszkańcy, albo lokal zostaje wynajęty – na przykład grupie studentów czy pracowników sezonowych. Niekiedy nowi właściciele zaczynają od kapitalnego remontu, prowadzonego w stylu gospodarskim, co oznacza długie miesiące wiercenia, kucia i uderzania młotami. Konflikt będzie tym ostrzejszy, im bardziej na terenie nieruchomości było spokojnie.

Dowiedz się: Czy można wygrać z uciążliwym sąsiadem? 

Zanim wspólnota sięgnie po krok ostateczny – Art. 16 Ustawy o własności lokalu mogą minąć długie miesiące. (Artykuł ten mówi, że „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.)

Podział środków na inwestycje jest źródłem podziałów we wspólnotach. W naszych realiach mieszkańcy zwykle chcą jak najniższych opłat miesięcznych na fundusz remontowy, co skutkuje tym, że jest on bardzo mały, natomiast plany remontowe są zwykle mocarstwowe. Właściciele mieszkań szczytowych prą więc do jak najszybszej, gruntownej termomodernizacji. Ci, którzy mieszkają na parterze chcieliby wymiany drzwi wejściowych i wyciszenia klatki schodowej. Nie chcą z kolei modernizacji windy, która nie jest im do niczego potrzebna. Z kolei właściciele mieszkań na ostatnim piętrze uważają, że najpilniejsze jest zajęcie się remontem dachu. Spełnienie wszystkich życzeń (a przecież funduszu pokrywane są też bieżące remonty) może zająć lata, a mało kto chce tyle czekać. Wspólnota może zwiększyć więc obciążenia na fundusz remontowy albo wziąć kredyt inwestycyjny. W każdym wypadku spotka się ze sprzeciwem tych, którzy nie chcą albo nie mogą płacić więcej.