Co z podziałem nieruchomości w przypadku rozwodu. Porady prawne

– Pobudowaliśmy z mężem dom na jego kawalerskiej działce. To czyją on jest teraz własnością? Mąż twierdzi, że jego. Czy ma rację?

– Zgodnie z art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 18 maja 1964 r.), do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przepis ten statuuje zasadę superficies solo cedit, co oznacza w praktyce, iż cokolwiek zostało wybudowane na trwałe na gruncie, dzieli jego los prawny. Działka w niniejszym przypadku stanowi składnik majątku osobistego męża. Budynek nie może być traktowany jako odrębny od gruntu przedmiot majątku wspólnego. Stanowi on jednak nakład z majątku wspólnego na nieruchomość stanowiącą aktualnie własność męża. Swoistość tego nakładu w postaci wzniesienia budynku ze środków pochodzących z majątku wspólnego na nieruchomość, która nie wchodzi w skład tego majątku, polega na tym, że do majątku wspólnego, a tym samym do majątku objętego podziałem nie wchodzi budynek jako odrębny przedmiot majątkowy, lecz wierzytelność pieniężna stanowiąca równowartość dokonanego nakładu. Oznacza to, że dom mimo, iż należy do majątku osobistego męża (ponieważ dzieli los prawny gruntu), to do majątku wspólnego należy wierzytelność równająca się wartości tego domu, która w razie rozwodu podlega podziałowi.

– Gdy byłam panną rodzice podarowali mi mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Zamieszkaliśmy tam razem z mężem po ślubie. Teraz się rozwodzimy. Czy mąż ma prawo do tego mieszkania?

– Z mocy art. 33 punkt 1) ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (k.r.o.), do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, a zatem przed zawarciem małżeństwa, bowiem wówczas powstaje majątek wspólny. Spółdzielcze prawo własnościowe jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Z mocy art. 17 ze znaczkiem 2 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, prawo to jest zbywalne, a zatem może być nabyte w drodze darowizny, co miało miejsce w niniejszym przypadku. Z uwagi na treść pkt 1) w/w artykułu, prawo to należy wyłącznie do obdarowanego małżonka i drugi małżonek nie może domagać się jego podziału po ustaniu małżeństwa.

– Mąż otrzymał w spadku po swojej mamie kawalerkę. Mamy wspólność majątkową małżeńską. Wyremontowaliśmy ją wspólnymi siłami z przeznaczeniem na wynajem. Czy w razie rozwodu, będę miała prawo do połowy jej wartości?

– Sytuacja analogiczna jak w odpowiedzi wyżej przedstawionej. Z mocy tego samego art. 33 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tym razem punktu 2, do majątku osobistego każdego z małżonków należą (...) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Oznacza to, że jeżeli inaczej spadkodawczyni nie zastrzegła w testamencie, kawalerka ta należy wyłącznie do majątku osobistego męża. Nie oznacza to oczywiście, że w ramach podziału majątku w razie ewentualnego rozwodu nie można rozliczyć poniesionych nakładów. Artykuł 45 w/w ustawy stanowi bowiem, iż każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Za nakłady uważa się koszty poniesione na ulepszenie lub eksploatację rzeczy, która już istnieje w masie majątkowej, zaś wydatkami będą koszty związane z nabyciem danego przedmiotu majątkowego. W istocie poprzez nakłady i wydatki małżonkowie mogą dokonać przesunięć majątkowych między majątkiem wspólnym a majątkami osobistymi. Rozliczenie tychże kosztów wiąże się jednak najczęściej z problemem właściwego obliczenia z tego tytułu przysługujących małżonkom świadczeń. W niniejszej sprawie kwestią sporną będzie zatem ustalenie, czy nakłady poniesione na kawalerkę były konieczne czyli niezbędne, co uniemożliwia wzajemne ich rozliczenie.

– Jestem po rozwodzie. Został nam do podziału dom. Postanowiliśmy go sprzedać i podzielić się pieniędzmi. Żona nie zgadza się na obniżenie ceny i ta sytuacja trwa już 2 lata. Czy sąd może sprzedać go za niższą cenę niż chce żona?

– Podział majątku wspólnego może zostać dokonany przez samych małżonków w formie umowy, tzw. umowy działowej, lub też sąd w toku postępowania rozwodowego na żądanie jednego z małżonków może dokonać podziału majątku wspólnego małżonków (art. 58 par. 3 k.r.o.) albo w postępowaniu nieprocesowym o podział majątku wspólnego, które uregulowane zostało w art. 566 - 567 kodeksu postępowania cywilnego. Podział majątku, zgodnie z art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, następuje w sprawach nieunormowanych w art. 42–45 k.r.o. przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku: art. 567 par. 3 k.p.c. oraz art. 680 i n. k.p.c. Przepisy o dziale spadku - art. 688 k.p.c. - odsyłają z kolei do przepisów o zniesieniu współwłasności: art. 617 i n. k.p.c. Ustawodawca wymienia następujące sposoby zniesienia współwłasności, które będą miały odpowiednie zastosowanie do podziału przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków: a) podział fizyczny rzeczy (art. 211 kodeksu cywilnego, b) przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli (art. 212 par. 1 k.c.), c) sprzedaż rzeczy wspólnej i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży (art. 213 k.c.). Sąd ma obowiązek ustalenia składu i wartości majątku wspólnego małżonków, który będzie podlegał podziałowi. W razie nieuzgodnienia przez sąd wartości majątku - tutaj nieruchomości, podlegającego podziałowi, dokonana zostanie jej wycena przez powołanego przez sąd biegłego, a tak określona cena będzie podstawą dokonanej następnie przez komornika na zlecenie sądu, sprzedaży tejże nieruchomości zgodnie z przepisami obowiązującymi w postępowaniu egzekucyjnym tj. w drodze licytacji. 

Zadzwoń do prawnika

Jeśli masz problem dotyczący spraw mieszkaniowych i potrzebujesz porady prawnej, zadzwoń do naszego eksperta i umów się na spotkanie w celu wyjaśnienia wątpliwości. Adwokat Bartosz Bocheński z Zielonej Góry – numer telefonu: 502 598 152. 

Przeczytaj również: Jak spłacać kredyt hipoteczny, gdy stracimy pracę