Mieszkanie po rozwodzie. Kto je otrzymuje, jak przebiega podział i co ze sprzedażą? Sprawdź, co dzieje się z nieruchomością

O ile małżonkowie nie podpisali intercyzy, z chwilą zawarcia małżeństwa zostaje między nimi ustanowiona wspólność majątkowa. Oznacza to, że od tej pory nabywane składniki majątku – w tym nieruchomości – należą do obojga partnerów. Jeśli dojdzie do rozwodu, byli małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej ułamkowej (mają równe udziały w majątku), co zwykle jest niepożądane. Oznacza to konieczność podziału majątku wspólnego i zdecydowanie, co z mieszkaniem czy domem. Jeśli nieruchomość stanowi część majątku wspólnego, możliwości są dwie:

• umowny podział majątku – strony dogadują się i wspólnie dokonują podziału u notariusza,
• sądowy podział majątku – strony nie są w stanie się dogadać i proszą sąd o dokonanie podziału.

Z kolei jeśli mieszkanie nie należy do majątku wspólnego, niczego nie trzeba dzielić – pozostaje ono nadal własnością osoby, do której należało przed rozwodem. Tak będzie w przypadku m.in. nieruchomości nabytych przez jedną z osób jeszcze przed ślubem oraz nieruchomości otrzymanych w ramach spadku lub darowizny. Stanowią one część tzw. majątku osobistego, do którego były współmałżonek nie ma praw.

Jeśli chodzi o to, kiedy następuje podział majątku wspólnego, to najczęściej dzieje się to już po ustaniu wspólności majątkowej, czyli w praktyce najczęściej po zakończeniu rozprawy rozwodowej (lub – rzadziej – unieważnieniu małżeństwa). Co prawda dopuszczalny jest podział majątku w trakcie rozprawy rozwodowej, ale tylko pod warunkiem, że nie wydłuża on nadmiernie postępowania, więc to rzadziej wybierana opcja.

Najprostszym rozwiązaniem jest dla rozwodzących się osób dokonanie umownego podziału majątku. Polega to na wspólnym ustaleniu, co zrobić z mieszkaniem po rozwodzie i innymi składnikami majątku, a następnie sformalizowaniu tego podziału przez podpisanie aktu notarialnego. Najczęściej w grę wchodzą dwa rozwiązania:

• jedna z osób nieodpłatnie oddaje drugiej nieruchomość,
• jedna z osób oddaje nieruchomość, a druga ją spłaca.

Pierwszy przypadek nie wymaga dalszych wyjaśnień. W drugim przypadku byli małżonkowie muszą ustalić kwotę do spłacenia (zwykle na podstawie wyceny nieruchomości) oraz zasady i terminy spłaty. Powinni też zdecydować, jak podzielić się kosztami notarialnymi. W obu przypadkach efektem zawarcia aktu notarialnego jest taki, że mieszkanie przechodzi na wyłączną własność jednego ze współmałżonków. Na tym formalności się kończą i byli małżonkowie mogą pójść każde swoją drogą.

Jeśli byli małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia w kwestii podziału majątku, lub nie chcą załatwiać sprawy przez notariusza, pozostaje jedynie – znacznie dłuższa i bardziej kosztowna – droga sądowa. W tym celu składa się do sądu wniosek o podział majątku wspólnego, najlepiej dołączając do niego zgodny plan podziału składników majątku (obowiązuje wtedy niższa opłata, a sprawa przebiega szybciej). Byli małżonkowie mogą też zaproponować osobne pomysły na podział majątku – sąd musi wziąć pod uwagę oba.

W przypadku mieszkania, domu czy działki sąd może podjąć jedną z trzech decyzji:

• fizycznie podzielić wspólną nieruchomość (np. podział domu na dwa odrębne mieszkania),
• przyznanie nieruchomości jednej z osób (druga ją wówczas spłaca),
• sprzedaż nieruchomości i podzielenie uzyskanej kwoty między byłych małżonków (proporcjonalnie do posiadanych udziałów).

W praktyce pierwsze rozwiązanie stosuje się rzadko z powodu trudności technicznych, a często także niechęci rozwodzących się osób do dalszego zamieszkiwania blisko siebie. Najczęściej wybierane są więc pozostałe opcje. Przy podejmowaniu decyzji sąd bierze pod uwagę przede wszystkim wolę stron (preferowany sposób podziału majątku), a także inne czynniki, m.in. wspólne wychowywanie dzieci, posiadanie innych nieruchomości itp.

Jeśli sąd zadecyduje o przyznaniu mieszkania czy domu jednej z rozwodzących się osób, osoba ta otrzyma obowiązek spłacenia byłego współmałżonka. W ten sposób osoba, która nie otrzymała nieruchomości, uzyskuje ekwiwalent w postaci pieniędzy. O kwotach i zasadach spłaty każdorazowo decyduje sąd, a wartość dzielonego majątku (np. mieszkania) jest oszacowywana na podstawie profesjonalnej wyceny, dokonanej w oparciu o ceny obowiązujące w momencie ustania wspólności małżeńskiej. Co ważne, osoba, której przyznano mieszkanie (i obowiązek spłacenia drugiej strony) może nie wyrazić na to zgody, a sąd nie może jej zmusić do zmiany zdania – wówczas sąd decyduje o sprzedaży nieruchomości.

Warto dodać, że dokonując podziału majątku wspólnego, sąd decyduje także o sposobie korzystania ze wspólnej nieruchomości. Chodzi o uniknięcie sytuacji, gdy wskutek rozwodu jedna z osób traci dach nad głową. Jeśli jest takie ryzyko (bo np. żadne z byłych małżonków nie posiada innego lokum), sąd może postanowić, że obie osoby zachowują prawo do wspólnego zamieszkiwania w nieruchomości do czasu, gdy jedna ze stron uzyska możliwość wyprowadzki. Sąd może tu określić szczegółowe zasady, np. przyznać poszczególne pomieszczenia różnym osobom i dokładnie wyznaczyć zasady korzystania z części wspólnych (np. kuchnia).

Jeśli nie da się rozwiązać sprawy inaczej, sąd może w ostateczności zdecydować, że żadne z byłych małżonków nie otrzyma – przedtem wspólnego – mieszkania. Zamiast tego nieruchomość zostaje sprzedana, a pieniądze podzielone między obie osoby. Jeśli tak się stanie, sprzedażą zajmuje się komornik (na licytacji komorniczej, w oparciu o wycenę), a rozwodzące się osoby ponoszą wspólnie koszty powstałe z tego tytułu. Z chwilą sprzedania nieruchomości byli małżonkowie tracą do niej prawa. Środki uzyskane ze sprzedaży są dzielone proporcjonalnie do posiadanych przez strony udziałów w nieruchomości – domyślnie po rozwodzie każdej z osób przypada połowa udziałów, ale małżonkowie mogą wnioskować o inny podział udziałów, jeśli mają odpowiednie argumenty. Jeśli sąd przychyli się do takiego wniosku, pieniądze ze sprzedaży zostaną przyznane nie po połowie, a zgodnie z nowymi ustaleniami.

Warto wiedzieć, że sprzedaż mieszkania przez sąd to najmniej korzystne rozwiązanie. Jeśli zainteresowanie licytacją prowadzoną przez komornika będzie niewielkie, może dojść do sprzedaży nieruchomości poniżej jej wartości, a wówczas byli małżonkowie będą stratni. Jeśli tylko jest taka możliwość, bardziej opłaca się zatem sprzedać mieszkanie samodzielnie (za zgodą obojga) i podzielić się uzyskaną kwotą.