Kiedy zasiedzianą nieruchomość można przejąć na własność? Prawnik radzi

Poprzez zasiedzenie zostaniemy właścicielem działki budowlanej lub gruntu rolnego, budynku, mieszkania, udziału w tych nieruchomościach. Jeśli jest kilku współwłaścicieli nieruchomości, jeden z nich nabyć może przez zasiedzenie wydzieloną fizycznie i samodzielną część takiej nieruchomości.Prawo zasiedzenia przysługuje tzw. posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, czyli osobie korzystającej z niej jak właściciel. Może to być rolnik uprawiający od lat kawałek gruntu na podstawie ustnej umowy sprzedaży, zawartej z sąsiadem, opłacający też podatek rolny.

Jeśli jesteśmy lokatorem mieszkania, stanowiącego odrębną własność, które przejęliśmy po rodzicach i chociaż nie mamy sądowego potwierdzenia nabycia prawa do spadku, też możemy ubiegać się o jego zasiedzenie.

Przeczytaj koniecznie więcej teorii: Własność przez zasiedzenie: kto ma do niej prawo 

A jak to wygląda w praktyce? Oto cenne podpowiedzi naszego eksperta.

Ile się płaci w sądzie za stwierdzenie zasiedzenia?

– Opłata sądowa w sprawach o zasiedzenie zgodnie z ustawą z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (dalej: ustawa o kosztach) jest stała, niezależna od wartości przedmiotu zasiedzenia i wynosi 2000 zł w przypadku wniosku o zasiedzenie nieruchomości (czyli np. zasiedzenia działki gruntowej), 200 zł w przypadku wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej, 40 zł w przypadku wniosku o zasiedzenie rzeczy ruchomej.

Jakie dokumenty trzeba złożyć, żeby udowodnić zasiedzenie?

– Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia należy dołączyć wszelkie dowody, w tym dokumenty, które będą wskazywały na to, że np. wnioskodawca daną nieruchomość wykorzystywał od określonej liczby lat uprawniających do zasiedzenia. Do takich dokumentów mogą należeć m.in. dowody zawarcia umów z dostawcami energii elektrycznej, wody, gazu, umowy, a także dowody zapłaty przez wnioskodawcę podatków od nieruchomości, rachunki lub faktury za przeprowadzane remonty itp. Jako dowód można wskazać także zeznania świadków oraz przesłuchanie wnioskodawcy. To jakie dokumenty i dowody mogą przyczynić się do wykazania zasiedzenia w danej sprawie zależy od konkretnych okoliczności. Jako przesłankę zasiedzenia wykazać należy tzw. samoistne posiadanie, a więc posiadanie rzeczy tak jak właściciel. Powoduje to, że istotną rolę odgrywają w takiej sprawie dowody z zeznań świadków, którzy potwierdzą, że ubiegający się o zasiedzenie zachowywał się w stosunku do rzeczy tak jak jej właściciel.

Czy można zasiedzieć działkę, którą się uprawia na podstawie umowy dzierżawy?

– Zgodnie z Kodeksem cywilnym, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. W każdym przypadku warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne, a więc posiadanie rzeczy w taki sposób jak właściciel. W przypadku zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości, władający nie może być uznany za posiadającego nieruchomość, jak właściciel. Dzierżawca staje się tzw. posiadaczem zależnym, którego władanie nie jest samoistne, a zależne (pochodne) od wydzierżawiającego. Stąd też w przypadku korzystania z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy nie jest możliwe jej zasiedzenie.

Od dawna korzystam z mieszkania na podstawie umowy najmu i płacę co miesiąc stosowny czynsz. Czy mogę wystąpić o zasiedzenie tego lokalu?

– Jak wskazano powyżej, aby móc zasiedzieć rzecz, z której się korzysta, konieczne jest posiadanie rzeczy (nieruchomości) w sposób samoistny. W przypadku zawarcia umowy najmu, najemca staje się posiadaczem mieszkania, ale nie włada nieruchomością samoistnie. Stąd też w przypadku korzystania z mieszkania na podstawie umowy najmu nie jest możliwe zasiedzenie tej nieruchomości.

Czy od zasiedzenia płaci się podatek, a jeśli tak, to w jakiej wysokości?

– Zasiedzenie podlega co do zasady opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn (aczkolwiek ustawa przewiduje zwolnienia od obowiązku zapłaty podatku). Podatek od zasiedzenia wynosi 7 proc. wartości rzeczy. Płaci się go w urzędzie skarbowym właściwym dla położenia nieruchomości. Jeśli w czasie zasiedzenia ponieśliśmy nakłady na remonty czy rozbudowę nieruchomości, wartość tych wydatków możemy odliczyć od wartości stanowiącej podstawę opodatkowania.

Czy można zaliczyć do zasiedzenia okres korzystania z nieruchomości przez poprzednika, np. przez rodziców?

– Zgodnie z art. 176 par.1 Kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Co przerywa bieg zasiedzenia i czy oznacza to, że biegnie ono na nowo, od początku?

– Do obliczania biegu okresu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu terminu przedawnienia uregulowane w Kodeksie cywilnym. Wynika to z art. 175 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, przerwanie biegu terminu następuje w szczególności w wyniku podjęcia każdej czynności przed sądem przedsięwziętej bezpośrednio w celu dochodzenia bądź ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Do takich czynności należy np. wniesienie powództwa windykacyjnego (tj. o wydanie nieruchomości). Przerwanie biegu zasiedzenia nastąpi również w przypadku utraty posiadania samoistnego. Sporne jest czy do przerwania biegu zasiedzenia prowadzi uznanie przez posiadacza prawa własności rzeczy innej osoby. W skutek przerwania biegu terminu zasiedzenia biegnie on na nowo od początku.