Ceny mieszkań zaczęły spadać. Kupować teraz, czy jeszcze czekać?

Końcówka roku nie przyniosła radykalnych zmian na rynku nieruchomości, ale niepewność wciąż dominuje. Kupujący wstrzymują się z decyzjami, licząc na dalsze obniżki cen oraz na potencjalne zmiany w polityce monetarnej. Chociaż widać pierwsze symptomy korekty cen transakcyjnych, przyszłość rynku zależy od polityki Narodowego Banku Polskiego oraz ewentualnych obniżek stóp procentowych, które mogą wpłynąć na koszt finansowania mieszkań kredytem hipotecznym.

– Jeszcze większa niepewność dotyczy możliwości wprowadzenia na rynek nowego programu dopłat do kredytów, ale wobec braku jakichkolwiek informacji umożliwiających ocenę skutków takiego programu, obecnie nie jesteśmy w stanie przewidzieć następstw rynkowych tego typu działań – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse, współautor raportu.

Ostatnie miesiące 2024 roku charakteryzowały się istotnymi wahaniami na rynku kredytów hipotecznych.

– Rozpoczynaliśmy kwartał z najlepszymi ofertami zaczynającymi się przy oprocentowaniu okresowo stałym na poziomie 6,6-6,7% przy 20% wkładzie własnym, kończąc kwartał z ofertami nawet o pół procenta wyższymi – zauważa Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

Zmienność dotknęła również zdolność kredytową. W zależności od banku różnice w wyliczeniach dla tych samych klientów sięgały nawet 400 tys. zł, co niejednokrotnie prowadziło do rezygnacji z zakupu nieruchomości na wczesnym etapie poszukiwań.

Chociaż ceny nowych mieszkań pozostają względnie stabilne, sytuacja na rynku wtórnym wygląda inaczej. Sprzedający coraz częściej zmuszeni są do obniżania cen, aby znaleźć nabywców. W wielu miastach ceny transakcyjne były niższe niż w poprzednim kwartale, a presja negocjacyjna wyraźnie wzrosła.

– W Warszawie różnica w cenie r/r jest nadal istotna i wynosi 22,7 proc., w Krakowie różnica ta wynosi 17,9 proc. W większości miast widoczny jest znaczny spadek ceny ofertowej mieszkania już na etapie ekspozycji na rynku. Aby sprzedać mieszkanie bardzo często potrzebna jest korekta wyjściowej ceny. Kupujący chcą negocjować dalej, o czym świadczą większe różnice pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną – komentuje Marcin Jańczuk.

Indeks popytu zawarty w raporcie wskazuje, że IV kwartał 2024 roku przyniósł większe zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Październik był szczególnie aktywnym miesiącem – pierwszy raz w roku wskaźnik przekroczył 100 pkt. Nie oznacza to jednak powrotu optymizmu, a raczej większą elastyczność negocjacyjną sprzedających oraz atrakcyjniejsze oferty przygotowane przez deweloperów.

Prognozy z początku IV kwartału sugerowały wzrost sprzedaży nowych mieszkań, co potwierdzają dane – w sześciu największych miastach sprzedaż wzrosła o 8% w stosunku do III kwartału 2024 roku. Jednak wynik ten został osłabiony przez słabszą końcówkę roku.

– Warto przypomnieć, że w III kw. 2024 r. wszystkie kwartalne zmiany cenowe były dodatnie i wynosiły od 0,7% (Kraków) do 4,6% (Wrocław). Ostatni kwartał 2024 r. przyniósł większe zróżnicowanie. Jest ono szczególnie widoczne w przypadku Warszawy oraz Gdańska. W stolicy od pewnego czasu widzimy rozbudowę oferty nowych mieszkań nieco tańszych od średniej. Z kolei gdańscy deweloperzy postanowili uzupełnić rynek o mieszkania z wysokiej półki cenowej. Efektem tej zmiany jest fakt, że Gdańsk pod względem cenowym praktycznie dogonił Kraków i zwiększył dystans np. względem Wrocławia i Poznania – analizuje Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują również, że pod koniec 2024 roku to nie Warszawa, lecz Gdańsk przodował pod względem sprzedaży najdroższych lokali deweloperskich. Aż co czwarte nowe mieszkanie sprzedawane w Gdańsku kosztowało powyżej 20 000 zł/mkw.

– Rodzi się pytanie, jak inwestorzy zareagują na sygnały rynkowe z Warszawy, Krakowa i Gdańska sugerujące wzrost zainteresowania droższymi nowymi mieszkaniami. Zwłaszcza w obliczu wiadomości z poprzednich tygodni, które wprowadziły większą niepewność np. w zakresie tegorocznych obniżek stóp procentowych NBP – dodaje Andrzej Prajsnar.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje, że trend spadkowy cen w transakcjach faktycznie się pojawił, zwłaszcza na rynku wtórnym. Jednak wciąż nie można jednoznacznie stwierdzić, czy mamy do czynienia z długofalową tendencją, czy jedynie krótkotrwałą korektą. Kluczowe dla przyszłości rynku będą decyzje w zakresie stóp procentowych oraz ewentualne programy rządowe wspierające zakup mieszkań. W nadchodzących miesiącach można spodziewać się dalszych zmian, które zadecydują o kierunku, w jakim podąży rynek nieruchomości w 2025 roku.

Źródło: Metrohouse

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Regiodom codziennie. Obserwuj Regiodom!