Ziemia rolna w Polsce szybko drożeje

Do takich wniosków doszli specjaliści z firmy Lion's House, przyglądając się m.in. danym Eurostatu, NBP i ARMiR. Na Malcie i w Holandii za hektar ziemi rolnej trzeba zapłacić odpowiednio 130 tys. i 49,4 tys. euro. To jedne z najdroższych krajów europejskich. Na tym tle 6,4 tys. euro (26,3 tys. zł), które trzeba zapłacić za hektar gruntu rolnego w Polsce nie wydaje się wygórowaną ceną.

Polska znacznie poniżej średniej

Wśród dwudziestu krajów europejskich, dla których można znaleźć wiarygodne źródła cen, Polska znajduje się mniej więcej w połowie tabeli. Stawka za hektar jest u nas prawie trzykrotnie niższa niż średnia dla badanych rynków (17,4 tys. euro). Nawet wyłączając z tego grona Maltę o najwyższej cenie hektara, średnia wyniosłaby 11,45 tys. euro., czyli prawie dwa razy więcej niż w Polsce (6,4 tys. euro za ha). Z grona krajów o wyższych stawkach za ziemię rolną warto wyróżnić Finlandię (6,9 tys. euro), Niemcy (11,5 tys. euro), Hiszpanię (12,1 tys. zł) i Wielką Brytanię (21,1 tys.).

Z drugiej strony mniej niż w Polsce trzeba wydać na ziemię we Francji (5,4 tys. euro). Taniej jest też w Szwecji (4 tys. euro).
– Sytuacja taka może dziwić biorąc pod uwagę fakt, że w Szwecji poziom cen większości dóbr jest przynajmniej kilka razy wyższy niż w Polsce – ocenia Bartosz Turek, analityk firmy Lion's House. – Trzeba jednak pamiętać, że w tym dużym kraju mieszka relatywnie mało osób, przez co ziemi pod uprawy nie brakuje.

W Polsce na kilometr kwadratowy przypada 123 mieszkańców, a w Szwecji tylko 21. Poza tym, Szwedzi – szczególnie ci mieszkający w północnej części kraju - muszą radzić sobie ze znacznie trudniejszymi warunkami klimatycznymi, co nie sprzyja rolnictwu i obniża ceny gruntów. Do grona krajów o tańszej niż w Polsce ziemi, można też zaliczyć Czechy (2,7 tys. euro), Słowację (1,3 tys. euro) oraz Łotwę i Litwę (niewiele ponad 1 tys. euro za ha).

Większość przytoczonych danych o cenach pochodzi z 2010 roku, ale są też bardziej aktualne (np. Polska, Francja, Wielka Brytania) i niestety starsze informacje (np. Włochy i Belgia).

– Porównywanie cen gruntów rolnych pomiędzy krajami utrudnia też fakt, że nie wszędzie rynek obrotu jest w pełni wolny – dodaje Turek. – Może to działać zarówno jako czynnik zaniżający, jak i zawyżający wyceny. W Polsce na przykład dopiero od maja 2016 roku mieszkańcy Unii Europejskiej będą mogli bez zezwolenia kupować nieruchomości rolne i leśne. Ogranicza to dziś popyt, a co za tym idzie może skutkować niższymi wycenami działek.

Z drugiej strony w Niemczech działają czynniki, które zaniżają ceny gruntów. We wschodnich landach dzierżawcy mogą bowiem kupić użytkowaną ziemię za 65 proc. jej wartości rynkowej. Areał możliwy do nabycia jest ograniczony. W przypadku przeciętnej jakości gruntu można kupić po obniżonej cenie jednak aż 120 hektarów. Aby nie utracić bonifikaty, należy użytkować ziemię przez przynajmniej 20 lat.

Natomiast we Francji działa agencja zajmująca się nadzorem nad zagospodarowaniem i osadnictwem na terenach wiejskich (SAFER). Do jej kompetencji należy mediacja w trakcie negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym. Organizacja ta ma też prawo zakupu ziemi na własne konto. Ponadto SAFER może zaproponować innego nabywcę lub cenę, gdy dwie strony umowy nie mogą dojść do porozumienia. W opinii Centrum Studiów nad Polityką Europejską jest to powód, dla którego oficjalne ceny transakcyjne we Francji utrzymują się na niskim poziomie.

Jeśli spojrzymy na dynamikę wzrostu cen, Polska znajdzie się u szczytu tabeli. Na pierwszym miejscu w zestawieniu wylądowałaby Rumunia. Zgodnie z danymi Eurostatu, za hektar ziemi płacono w tym kraju 351 euro w 2000 roku. W 2011 roku przeciętna cena szacowana była na 1972 euro. Oznacza to średnioroczny wzrost w tym okresie na poziomie 17 proc. Dla Polski dostępne są dane dla znacznie dłuższego okresu. Eurostat pokusił się bowiem o wycenę nadwiślańskiego hektara na 1990 rok.

– Szacunki te mówią, że wystarczyło wtedy wydać równowartość 224 euro, aby stać się właścicielem parceli o wymiarach 100 metrów na 100 metrów – mówi Turek. – Najnowsze dane (IV kw. '12) przeliczone na wspólną walutę pokazują, że za hektar trzeba zapłacić w Polsce 6389 euro. To oznaczałoby wzrost na poziomie 16,5 proc. w skali roku.

Porzucając jednak na chwilę przeliczanie cen ziemi na wspólną walutę, a pozostając przy złotówkach możliwe byłoby otrzymanie dla Polski jeszcze wyższego wyniku. Gdyby bowiem wierzyć danym Eurostatu, w 1990 roku hektar ziemi w Polsce kosztował zaledwie 439 zł. Zgodnie natomiast z danymi GUS w ostatnim kwartale ubiegłego roku stawka wzrosła do poziomu 26274 zł za ha. W tym okresie średnioroczny wzrost można już szacować na 21,5 proc.

Do krajów o dynamicznym wzroście cen gruntów rolnych można też zaliczyć Litwę (13,2 proc. rocznie), Irlandię Północną (13 proc.), Irlandię (9,7 proc.), Szkocję (9,4 proc.), Łotwę (8,7 proc.) i Bułgarię (8,6 proc.).

Czy obserwowany od 1990 roku trend wzrostowy będzie u nas trwał? Od wielu lat nie doszło do znaczącej korekty cen gruntów rolnych. Może to sugerować, że rynek ten jest przewartościowany czyli, że grozi mu dostosowanie cen, jakie nastąpiło na przykład na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przeciw takiemu scenariuszowi może działać kilka czynników:

• fiskalne zachęty dla rolników – niskie podatki od nieruchomości oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych,
• możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego,
• oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców, co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne w drugiej połowie 2016 roku,
• niższy niż średnia europejska poziom cen gruntów w Polsce.

Są kraje, w których ceny gruntów w ciągu ostatnich dekad nie rosły dynamicznie lub nawet spadały. Fakt ten może podkopywać teorię o nieuchronnym wzroście cen ziemi związanym z ograniczeniem się powierzchni gruntów rolnych i rosnącą liczbą ludności świata, którą trzeba wykarmić. I tak na przykład w Niemczech jeszcze w 1992 roku płacono za hektar gruntów 11,8 tys. euro. Dekadę później było to 9,5 tys. euro, a w 2010 roku 11,5 tys. euro.

We Włoszech w 1990 roku płacono za hektar ziemi przeciętnie 13,3 tys. euro. Najbardziej aktualne dane udostępniane przez Eurostat pochodzą z 2001 roku i wtedy hektar był wyceniany na 14,3 tys. euro. Roczny wzrost w tym okresie wyniósł więc jedynie 0,6 proc. Identyczny wynik zanotowano w Finlandii. Zgodnie z danymi zebranymi przez Lion's House jeszcze w 1990 roku za hektar gruntu w tym skandynawskim kraju płacono 6179 euro. W 10 lat później było to jedynie 3933 euro, a najświeższe dane (z 2009 roku) sugerują odbicie do poziomu 6885 euro za hektar, czyli zbliżonego do tego z 1990 roku. 

Jacek Szydłowski