Zerwanie lub rozwiązanie umowy z deweloperem – w jakich warunkach jest to możliwe

Przepisy dobrze chronią interes klientów firm deweloperskich i dają im prawo – bez żadnych kosztów – na zerwanie umowy deweloperskiej. Trzeba jednak wiedzieć, w jaki sposób i w jakim terminie pożegnać się z wykonawcą i pamiętać, że także deweloper ma prawo rozstać się z niesolidnym klientem.

Wtedy można zerwać umowę

Przypadki umożliwiające zerwanie umowy wskazuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w rozdziale siódmym). Przepisy mówią tylko o sześciu sytuacjach, w których możliwe jest rozwiązanie takiej umowy, tzn.:

1. jeżeli umowa deweloperska nie zawiera obowiązkowych elementów, m. in. ceny lokalu, daty przeniesienia własności na nabywcę, standardu prac wykończeniowych, terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
2. gdy brakuje informacji o zgodzie na budowę i jej ewentualnym zaskarżeniu;
3. jeśli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym;
4. w przypadku, gdy deweloper nie doręczył zgodnie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
5. jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są inne niż stan faktyczny i prawny w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
6. jeśli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Poczytaj też: Umowa deweloperska 

Co ważne, w razie wystąpienia jednej z tych pięciu okoliczności, nabywca ma jedynie 30 dni od odstąpienia od umowy z deweloperem (licząc od dnia podpisania umowy).

Ostatnia, szósta przyczyna, na podstawie której można rozwiązać umowę, daje nabywcy 120 dni na zerwanie porozumienia z deweloperem. Może tak się stać, gdy ten nie przeniesie na nabywcę prawa własności mieszkania w odpowiednim terminie.

W każdym z tych wypadków nabywca nie może ponosić żadnych kosztów odstąpienia od umowy, bo traktowana jest ona jako niezawarta. W ostatnim przypadku – jeśli deweloper nie wywiąże się w terminie z obietnicy przeniesienia własności nieruchomości – klientowi przysługuje prawo do roszczeń z tytułu kary umownej z powodu opóźnienia.

Gdy to deweloper zrywa umowę

Umowę może zerwać także deweloper, ale przepisy mocno ograniczyły dowolność przypadków, w których może to zrobić. To z kolei dobrze chroni interesy kupujących przed ewentualnymi manipulacjami i wymuszaniem wyższych płatności tuż przed oddaniem inwestycji do użytku.

Przepisy mówią, że deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w ciągu 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę tego warunku jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Niezwykle rzadko zdarza się, że nabywca nie stawia się do odbioru zakupionego lokalu ani na podpisanie aktu notarialnego. Jeśli zdarzy się to dwukrotnie (po dwukrotnym, pisemnym zawiadomieniu wysłanym przez dewelopera) ten może odstąpić od umowy deweloperskiej.

Co powinno znaleźć się w oświadczeniu

Aby skutecznie rozwiązać umowę z deweloperem, trzeba odpowiednio sformułować oświadczenie. Musi się w nim znaleźć przyczyna odstąpienia od umowy, która wynika bezpośrednio z przepisów zapisanych w ustawie. Bez tego oświadczenie nie będzie miało skutków prawnych. Istotne jest również, by zawrzeć w piśmie zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności z księgi wieczystej. W księdze wieczystej budynku jest bowiem zapis mówiący, że po oddaniu do użytku nieruchomości, własność zostanie przeniesiona na nabywcę, co zabezpiecza jego interesy. Bez zgody nabywcy deweloper nie będzie mógł usunąć tego zapisu z księgi, a bez zgody na wykreślenie, rozwiązanie umowy z deweloperem nie będzie możliwe.

To Cię też zainteresuje: Lista praktyk niedozwolonych w umowach z deweloperami 

Bardzo ważne jest, by zgoda była sformułowana na piśmie, a podpisy pod nią zostały poświadczone przez notariusza. W przeciwnym razie sąd nie dokona wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Dobrze w piśmie zawrzeć również żądanie zwrotu wpłaconych środków ze wskazaniem rachunku bankowego, na który mają zostać przelane pieniądze. Tak sformułowane pismo należy dostarczyć deweloperowi, koniecznie z „parafką" poświadczającą złożenie dokumentów.

Gotowe wzorce oświadczenia dostępne są w internecie, ale w bardziej skomplikowanych sprawach warto zlecić przygotowanie pisma prawnikowi. 

Zobacz oferty z rynku pierwotnego: Nowe mieszkania na sprzedaż